תמ”א 38 פינוי בינוי ואפשרויות נוספות לרכישת נכס מתחת לשווי השוק

שוק הנדל”ן הישראלי כבר ידע לא פעם עליות מחירים דרמטיות, כאשר העליה המשמעותית האחרונה, התרחשה רק לאחרונה. עם זאת, בהתחשב בגידול האוכלוסייה, בשטח המצומצם ובהפשרת קרקעות איטית, נראה שהביקוש לנכס עולה וההיצע יורד, מה שמגדיל את הסיכויים להמשך עליות מחירי הנדל”ן.

 

אך בעוד שיש הטוענים להמשך עליות מחירים, יש אחרים שטוענים להיפוך המצב וכך או כך, לא ניתן לצפות את העתיד אך כן ניתן למצוא כלים והזדמנויות לרכוש נכס איכותי שיעלה את ערכו לאורך זמן.

 

כאשר מספר הקרקעות הפנויות מועט, הפתרון הפופולרי ביותר בשני האחרונות הוא בניית פרויקטיים של התחדשות עירונית. פרויקטים של תמ״א 38 פינוי בינוי ניתן לראות במגוון ערים במרכז הארץ, בצפון ובדרום, והם מהווים הזדמנות מעולה הן לבעלי הדירות הקיימות והן עבור רוכשים חדשים.

 

עבור בעלי הדירות, מדובר בהשבחה משמעותית של הנכס הקיים. בפרויקטים של תמ”א 38, דירה ישנה הופכת תוך זמן קצר למרווחת, מאווררת ובטוחה יותר בזכות הוספת חדר ממ”ד, מרפסת שמש, לצד תוספת מעלית, חיזוק הבניין ושיפור מראהו הכללי.

 

כאשר מדובר בפרויקט פינוי בינוי, השינוי משמעותי אף יותר. בפרויקט פינוי בינוי, הורסים קבוצת מבנים ועל שטחם מקימים בניינים רבי קומות המזכים את בעלי הדירות הישנות בדירות חדשות לחלוטין עם חלל מרווח יותר, ממ”ד, מרפסת שמש ומגורים בבניינים מודרניים, מעוצבים, בטוחים ומאובזרים היטב.

 

אך לצד הרווח של אותם בעלי דירות ישנות, ישנה הזדמנות פז גם עבור רוכשים חדשים. מכיוון שהן פרויקטים של תמ”א 38 והן פרויקטים של פינוי בינוי מקימים בניינים רבי קומות, הם למעשה יוצרים דירות חדשות המיועדות לרכישה של הציבור הכללי. רכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית היא אחת הדרכים לרכוש נכס מתחת למחיר השוק וליהנות מעליית ערך לאורך זמן.

 

אם אתם מחפשים אפשרויות לרכישת נכס שיעלה את ערכו, להלן 5 כללים לרכישת נכס מתחת לשווי השוק:

1.יש לוודא כי מדובר בנכס עם פוטנציאל לביקוש גבוה

לא כל נכס שנמכר במחיר נמוך יחסית, הוא עסקה משתלמת. אמנם באמצעות הון עצמי נמוך יחסית, ניתן לרכוש דירה ישנה בפריפריה הרחוקה אבל אם הסבירות להשכיר אותה או למכור אותה בהמשך, הינה נמוכה, אתם יכולים למצוא את עצמכם מחזיקים בנכס שלא רק שאינו מניב לכם תשואה כפי שציפיתם, אלא גם עולה לכם המון כסף.

 

נכס טוב להשקעה צריך להחזיר את ההשקעה, כל אחד בדרכו. לכן חשוב לוודא שכל נכס שאתם שוקלים לרכוש יהיה מבוקש על ידי שוכרים (במידה ואתם מעוניינים להשכיר אותו) ולמוכרים.

2.בצעו בדיקת נאותות בעת חיפוש נכס מתחת לשווי השוק

ללא הוכחות לפוטנציאל הרווחי של נכס, אתם למעשה מבססים את הרכישה על סמך תחושת בטן ושמועות. כדי למצוא עדויות לפוטנציאל של נכס, בצעו את בדיקת הנאותות שלכם על ידי ביקור קפדני בנכס ובדיקה של האזור הסמוך. השתמש באתרים ייעודיים כדי לבדוק את המחירים של נכסים שנמכרו באותו אזור במהלך השנה האחרונה. ניתן גם לבדוק מחירי שכירות באותו אזור, כדי לוודא שהעסקה אכן כדאית עבורכם.

3.חפשו מוכרים בעלי מוטיבציה שמוכנים למכור את הנכס שלהם

לנכס שנמצא בשוק זמן רב צפוי להיות מוכר בעל מוטיבציה. עקבו אחר דירות שנמכרות באזור שמעניין אתכם ובדקו אילו דירות עומדות על המדף במשך זמן רב. ככל שנכס מוצע למכירה יותר זמן, כך סביר להניח שהמוכר יהיה מוכן להתגמש יותר במחיר כדי למכור אותו. עם זאת, חשוב שתשאלו את עצמכם מדוע הנכס אינו נמכר ותערכו בדיקות קפדניות כדי לוודא שאתם לא מפספסים שום דבר מהותי.

4.היו אקטיבים בחיפוש הנכס

דרך טובה למצוא נכסים מתחת לשווי השוק היא ברגליים. כלומר, להיות אקטיביים בחיפוש הנכס המתאים על ידי פניה יזומה לבעללי דירות באזור בו אתם מתמקדים. זה אמנם מצריך זמן רב והתעסקות יומיומית אך זה עשוי להיות משתלם בסופו של דבר. תוכלו לפנות לבעלי עסקים מקומיים ולשאול אם ידוע להם על אנשים שמתכוונים למכור נכס באזור, תוכלו לשים פתקים עם פרטיכם מתחת לדלתות של נכסים שמעניינים אתכם ותוכלו להסתובב באיזור פעם אחר פעם כדי לנסות למצוא דירה שרק יצאה למכירה.

 

עבור מרבית האנשים מדובר בעבודה רבה מדי שאינה תמיד מניבה תוצאות אך אם יש לכם מספיק זמן פנוי ומוטיבציה, אולי השיטה הזאת תתאים עבורכם.

5.השוו תפוזים לתפוזים

קשה להגדיר מהו נכס שנמכר מתחת למחיר השוק. כל נכס שונה זה מזה ובעל מאפיינים שונים. כאשר אתם מנסים להגדיר את הווי הריאלי של נכס מסויים, השתדלו להשוות אותו ככל האפשר לנכסים בעלי מאפיינים דומים באותו אזור. כיווני אוויר, תכנון החלל הפנימי, מספר מעליות בבניין, אבזור וליקויים מבניים הם רק חלק מהגורמים המשפיעים על שווי הנכס, לכן קשה מאוד להעריך מהו נכס שנמכר מתחת למחיר השוק.

רכישת נכס בפרויקט התחדשות עירונית – דרך מצוינת להעלאת ערך הנכס

כפי שראיתם, מציאת נכס מתחת למחיר השוק, היא עניין לא פשוט כלל. אנשים אשר מעוניינים לרכוש נכס בעל סיכויים גבוהים להעלות את ערכו בתוך זמן קצר, כדאי שישקלו רכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית.

 

פרויקטים אלו נבנים פעמים רבות באזורי ביקוש נהנים גם מפיתוח סביבתי והגעה של אוכלוסיה חדשה וטובה לאיזור. כל אלה ועוד הם גורמים אשר גורמים לעליית שווי הנכס לאורך זמן.

 

לא במקרה פרויקטים של תמ”א 38 והתחדשות עירונית בתל אביב והמרכז אשר בונה ומשווקת חברת “גלובלינקס”, זוכים לביקוש גבוה בקרב רוכשים ומהווים הזדמנות נדל”נית מצוינת עבור רוכשי הדירות.