מחפשים דירות למכירה בתל אביב? זה מה שכדאי לבדוק
רכישת דירה היא החלטה פיננסית משמעותית ונחשבת לאחת העסקאות הגדולות בחייו של אדם. היא כרוכה במספר שלבים, החל משיקולים ראשוניים ועד לסיום הרכישה. במדריך מעמיק זה נפרט את ההיבטים השונים שיש לקחת בחשבון בעת רכישת דירה יד שניה או דירה חדשה.
כללי אצבע ברכישת דירה יד שניה
השלב הטרום חוזי
לפני חתימה על הסכם רכישה, חשוב לבצע בדיקות מקדימות כדי לוודא שאינכם רוכשים דירה בצורה עיוורת. אספו מידע ונתונים חיוניים, כולל מידע משפטי, פיזי ותכנוני, כמו גם פרטי הלוואות משכנתא וחשיפות צפויות למס.
היבטים מרכזיים לפני רכישה
- היבטים משפטיים: בדקו את מצב הרישום של הדירה, שעבודים או הערות מגבילות כמו הערות אזהרה על משכנתא.
- היבטים הנדסיים ותכנוניים: בדקו את מצבה הפיזי של הדירה, לרבות ליקויים, וודאו שיש היתר בנייה תקף ויעוד מגורים.
- היבטים כלכליים: שקלו את העלויות, התאמת התקציב ואפשרויות המימון שלכם.
בדיקה פיזית
מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות של היום, כדי לקבל תחושה אמיתית של מצבה, הסביבה בה היא נמצאת והבעיות הפוטנציאליות שלה. שימו לב למקורות רעש, למצב המערכות והמתקנים ולסימנים לבעיות מבניות כמו רטיבות או סדקים.
שיקולים נוספים שחשוב לבדוק
- כיוון ונוף: קחו בחשבון את הכיוון אליו פונה הדירה, מכיוון שהוא משפיע על האור, הנוף ואולי אף על ערך הדירה.
- מצב הבניין: הערכת מצב השטחים המשותפים ואיכות החיים בבניין, כולל תחזוקה ורמות רעש.
- תשלומים לוועד הבית: בדקו מה הסכום שעליכם לשלם לוועד הבית ומהם השימושים ברכוש המשותף.
- ניתוח מיקום: העריכו את השכונה, דרכי הגישה, הקרבה לשירותים חיוניים ופיתוחים עתידיים פוטנציאליות.
בדיקות משפטיות ותיעוד
- רישום בטאבו: חשוב להשיג ולבחון את מסמך הטאבו (רישום מקרקעין) לגבי מצבה המשפטי של הדירה, פרטי הבעלות וכל הגבלה או שעבוד.
- מצב שכירות: אם הדירה מושכרת, חשוב להבין את תנאי השכירות ומגבלות פוטנציאליות עם השוכרים.
- אימות מוכר: יש לאמת את זהות מוכר הדירה כדי למנוע הונאות נדל”ן.
בדיקות מקצועיות
- בדיקת מהנדס בניין: קבלו דוח מפורט על מצב הדירה, כולל סכנות בטיחותיות פוטנציאליות, ליקויי בנייה ומאפייני השכונה.
- בדיקה תכנונית: יש לוודא שלדירה יש היתר בנייה תקף ולבדוק חריגות תכנוניות או בנייה.
- בדיקת שמאי מקרקעין: הערכת שווי להבנת הכדאיות הכלכלית ולזיהוי חריגות בנייה שעלולות להשפיע על השווי או על זכאות המשכנתא.
שיקולים פיננסיים
- תקציב ומימון: הגדירו את התקציב ואת מקורות המימון שלכם, כולל משכנתא פוטנציאלית, והתכוננו לעלויות נלוות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין והוצאות שיפוץ.
- אישור עקרוני למשכנתא: קבלו אישור עקרוני למשכנתא כדי להבין את מגבלות המימון שלכם וכדי למנוע סיכון כלכלי עקב אי אישור של הבנק על מתן הלוואה בסכום הדרוש לכם.
- משכנתא של המוכר: אם רלוונטי, הבינו כיצד המוכר מתכנן להסדיר את המשכנתא שלו, מכיוון שזה עלול להשפיע על פריסת התשלומים שלכם עבור הדירה.
היבטי מיסוי
- מס רכישה: העריכו את סכום מס הרכישה שתצטרכו לשלם, בהתחשב בכל פטורים או הפחתות שאתם עשויים להיות זכאים להם.
- היטל השבחה: בדקו אם המוכר חייב במס זה וכיצד הוא משפיע על העסקה.
משא ומתן על חוזים ותמיכה משפטית
- זכרון דברים: יש להיזהר עם מסמך זה מכיוון שהוא יכול להיות מחייב מבחינה משפטית. ודאו שכל הפרטים נבדקים ומובנים היטב לפני החתימה.
- לוח זמנים לתשלומים: בנו לוח תשלומים שמגן על האינטרסים שלכם, מותאמים למצבכם הפיננסי וממזערים סיכונים.
- ייצוג משפטי: כמובן שחשוב לנהל את כל ההיבטים החוזיים עם עורך דין מומחה בתחום הנדל”ן שידריך אתכם בתהליך, ויבטיח שכל ההיבטים המשפטיים מכוסים והאינטרסים שלכם מוגנים היטב.
סיום הרכישה
לאחר השלמת כל הבדיקות, ניהול משא ומתן והכנת החוזה, בדקו אותו ביסודיות לפני החתימה כדי לודא שאתם מעודכנים בכל פרט ומוכנים להתחייבות זו.
כללי אצבע ברכישת דירה חדשה
מחפשים דירות למכירה בתל אביב או באזור המרכז? מלבד דירות מיד שניה, ישנו שוק דירות חדשות ודירות בהתחדשות עירונית שיכול להתאים עבורכם. אלה כמה כללים חשובים שכדאי לקחת בחשבון בדרך לרכישת דירה חדשה:
בדיקות מקדימות לפני חתימה על חוזה
- בדיקת הקבלן: ערכו חקירה עצמאית או השתמשו בשירותיו של עורך דין כדי להעריך את הרקע ההיסטורי, העסקי והמשפטי של הקבלן.
- יציבות פיננסית: בדקו את יציבותו הפיננסית של הקבלן המבצע ושל החברה היזמית שמובילה את הפרויקט.
- פרויקטים קודמים: בדקו פרויקטים קודמים כדי להעריך את איכות הבנייה והגימור של החברה המבצעת. אם זה מתאפשר, צרו קשר עם לקוחות לשעבר כדי לאמוד את שביעות הרצון שלהם.
- אישורי הקבלן: ודאו את רישיון הקבלן ורישומו. בדוק את הסיווג המקצועי שלו לזכאות בענף וסיווג פיננסי להיקף העבודה.
- היתר בנייה: יש לוודא שלקבלן יש היתר בנייה תקף מהרשות הרלוונטית.
לאחר ביצוע הבדיקות על הקבלן והחברה היזמית, חשוב לערוך בדיקות על הקרקע:
- אישור בעלות: בדקו את בעלות הקבלן על הקרקע, תוך הקפדה על שעבודים או עיקולים.
- חכירה ועמלות: אם הנכס נמצא על קרקע מושכרת, בדקו אם יש דמי היוון ששולמו ודמי חכירה.
- פרטי רישום: יש לוודא את פרטי רישום המקרקעין לרבות מספר חלקה וגוש.
מרכיבים מרכזיים בחתימת חוזה
- הכללת תנאים מוסכמים: ודאו שכל התנאים המוסכמים בעל פה ובכתב משתקפים במדויק בחוזה.
- מפרט טכני: החוזה צריך לפרט את ההיבטים הטכניים של הדירה באופן מקיף.
- תאריכי ביצוע ועלויות מפורטים: על החוזה לציין במפורש את כל התאריכים, העלויות והמחירים
- מחיר דירה סופי: אשרו את העלות הכוללת, כולל חניה, חיבורי שירות והוצאות נלוות אחרות.
- הימנעו מתנאים מעורפלים: השתדלו להבהיר סעיפים מעורפלים כדי למנוע מחלוקות פוטנציאליות.
- מועד אחרון לרישום בעלות: על החוזה לציין תאריך סופי לרישום בעלות.
- עיכוב במסירה: כללו הגדרות ברורות של מועדי אספקה ומסירה, חריגות מותרות ופיצוי על עיכובים.
- שטח דירה: שימו לב ששטח הדירה נטו מוגדר היטב בחוזה.
- פרטים טכניים ושרטוטים: ודאו שקיימים נספחים מפורטים המפרטים מידות, חומרים, גימורים ואיכות בנייה.
- תקנות הרכוש המשותף: יש להגדיר ולהסדיר שטחים משותפים תוך הקפדה על זכויות הקבלן.
- מפרט חניה: החוזה צריך להבהיר פרטים של מקומות החניה, כולל מיקום וגודל.
- עלויות פיתוח: הבינו מה מכוסה במסגרת הוצאות הפיתוח.
- שינויים בדירה: ודאו שהחוזה מגביל שינויים לא מורשים על ידי הקבלן ומאפשר שינויים ביוזמת הקונה באחריות הקבלן.
בין אם מדובר ברכישת דירה חדשה או בדירה בפרויקט התחדשות עירונית, עיסוק בבדיקות ובאימותים מדוקדקים בתהליך הרכישה הוא חיוני ויסייע לכם להבטיח עסקה שקופה והוגנת מול היזם וקבלן הפרויקט.
חברת גלובלינקס בונה ומשווקת מגוון דירות מעוצבות ואיכותיות בשלל פרויקטים של התחדשו עירונית ברחבי הארץ. אם אתם מתלבטים איפה כדאי לקנות דירה להשקעה או למגורים, בואו להכיר את הפרויקטים שלנו.
