איך לבחור דירה להשקעה: 6 דברים שחשוב לשקול ברכישת דירה
השקעה בנדל”ן יכולה להניב תשואות משמעותיות אם היא נעשית בצורה נכונה וחכמה. אמנם נראה שבכל מקום צצות הזדמנויות שונות, אך חיוני להצטייד בידע מעמיק, בגישה אסטרטגית ובסבלנות כדי להבטיח רכישה של הנכס הנכון עבורכם.
אם אתם שוקלים לרכוש דירה להשקעה, במדריך זה תוכלו לקבל תובנות מקיפות לגבי הגורמים שיש לקחת בחשבון בבחירת דירה להשקעה בישראל: החל מגיבוש תוכנית השקעה והבנת התקציב שלכם, דרך בחינת אפשרויות השקעה מתאימות והערכה פיזית של נכסים פוטנציאליים ועד שיקולים מעשיים והערכת הסיכונים לפני חתימות.
שנצא לדרך?
1.הגדירו את אסטרטגיית ההשקעה שלכם
כל השקעה מוצלחת מתחילה בתוכנית מחושבת היטב, והשקעה בנדל”ן אינה יוצאת דופן. לכן לפני שמתחילים לחפש נכס להשקעה חשוב לשאול מהי בכלל האסטרטגיה העיקרית שלכם לרווח.
האם אתם מחפשים נכס שיעלה את ערכו לאורך זמן או שאתם שמים דגש על בחירת נכס שיניב לכם תשואה חודשית קבועה?
כשהמטרה היא עליית ערך משמעותית, מכרות זהב פוטנציאליים יכולים להיות פרויקטים שטרם נבנו, בניינים המיועדים להתחדשות עירונית כמו תמ”א 38 ופינוי בינוי. ההרפתקנים יוכלו לפעמים למצוא יתרון גם בדירות עם בעיות רישום מורכבות. כל אלה יכולים להביא תשואה נאה אם אתם מכירים את העלויות הפוטנציאליות הכרוכות בהשלמת העסקה כולה, את ההסתברות לפתרון בעיות אלה, ואת הצפי לעליית הערך של הנכס.
לחילופין, אם התוכנית שלכם היא לשפץ ולמכור, כדאי להתמקד בנכסים ישנים הדורשים השקעה. דירות מסג זה, כאשר הן משופצות מבחינה אסתטית ופונקציונלית, יכולות להניב רווחים מרשימים כאשר הן מוצעות למכירה.
אם אתם דווק מסוג המשקיעים שמעוניינים לייצר הכנסה קבועה באמצעות שכר דירה חודשי, כדאי שתתרכזו בחיפוש אחר נכסים הנמצאים באזורי ביקוש גבוהים עם שוק שכירות איתן כמו דירות למכירה בתל אביב ובכלל באזור המרכז. גישה זו מבטיחה תזרים מזומנים סדיר שיכול להוביל להכנסה משמעותית לאורך שנים.
בכל התרחישים הללו, הכרחי להעריך את ההחזר על ההשקעה (ROI) שאתם יכולים לצפות מהנכס. לאחר התחשבות בעלויות כגון החזר משכנתא ותשלום מיסים, אתם אמורים לקבל תמונה ברורה של הרווח הצפוי לכם מהכסף שהושקע בעסקה.
2.הבינו את התקציב שלכם
הבנת היכולת הפיננסית שלכם על בוריה היא פרט קריטי בהשקעות נדל”ן. הערכת התקציב העומד לרשותכם דורשת מבט ברור על ההון העצמי שלכם בעסקה, ובמילים אחרות – הכסף שאתם מביאים לשולחן.
חשוב לזכור שהשקעה בדירה מלווה בכמה עלויות שעלולות לשחוק את ההון העצמי שלכם. אלה כוללים את מס הרכישה (אלא אם מדובר בדירה הראשונה שלכם עד גובה התקרה הקבועה בחוק), שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך (במידה ומתווך מעורב בעסקה), תשלום עבור ייעוץ משכנתאות, שמאי, פתיחת תיק משכנתא והוצאות נוספות.
לאחר הבאת עלויות אלו בחשבון, תגיעו לשורת הנטו המהווה את תקציב ההשקעה שלכם בנכס. בשלב זה תצטרכו גם לשקול את סכום המשכנתא שתוכלו לקחת עבור רכישת הנכס. עבור נכס ראשון תוכלו לקבל עד 75% משכנתא משווי הנכס ועבור דירה שניה והלאה תוכלו לקבל מימון של עד 50% משווי הנכס, בכפוף לתנאים כמו יכולתכם להחזיר את ההלוואה.
התקציב הסופי שלכם ייתן לכם תצוגה ברורה של טווח המחירים של הנכסים שתוכלו לרכוש.
3.חקרו הזדמנויות השקעה במסגרת התקציב שלכם
עם תקציב ברור ותכנית אסטרטגית, אתם יכולים להתחיל לחפש השקעות פוטנציאליות. אתרים העוסקים בנכסים יד שנייה יכולים לתת לך תמונת מצב של השוק המתאים לתקציב שלכם. כמו כן, פניה לקבלנים ולחברות יזמיות כמו חברת גלובלינקס תאפשר לכם להגיע לעסקאות משתלמות במיוחד של רכישת דירות חדשות או כאלה שנמצאות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לאחר זיהוי מיקומים פוטנציאליים, ערכו צלילה עמוקה לתוך דינמיקת השוק שלהן. בדקו את תשואת השכירות, שינויים דמוגרפיים והאם העיר חווה מגמה של נהירה או עזיבה של תושבים. חקירות אלה אמורות לאפשר לכם למקד את החיפושים שלכם במיקומים איכותיים ואטרקטיביים.
4.צאו לשטח
השלב הבא כולל חקירה פיזית של הלוקיישנים הנבחרים, שכונותיהם ונכסים פוטנציאליים המוצעים למכירה. זה דבר אחד להיות בעל ידע תיאורטי על מקום, אבל חקר ממשי בשטח יכול להציע תובנות חשובות שיכולות להשפיע על בחירת הנכס שלכם.
יציאה לשטח תאפשר לכם לקבל תחושה של הסביבה, סוג הדיירים שחיים בה, תחבורה ציבורית, שירותים ומתקנים. חיוני גם להבין את תוכניות הפיתוח העתידיות שיש לעירייה כדי להעריך מה צופן העתיד לשכונה.
כחלק מתהליך זה, אל תהססו ליצור קשר עם תושבי המקום, דיירים וכל מי שיכול לספק תובנות מועילות על האיזור או על בניין ספציפי.
5.שיקולים מעשיים
לאחר שחקרתם את האזור, בדיקה יסודית של מספר נכסים תיתן לכם תמונה ברורה יותר של סוגי הדיור והתשתיות המקומיות. כשאתם שוקלים איך לבחור דירה להשקעה, פרט חשוב נוסף הוא לקחת בחשבון את השירותים שדיירים פוטנציאליים ידרשו עבור חווית מגורים נוחה. בדקו האם למשל יש ידירה חדר שירות, מרפסת שמש או מטבח מרווח שיעניקו יתרון לנכס שלכם ויהפכו אותו לאטרקטיבי עבור שוכרים או רוכשים פוטנציאליים בעתיד.
6.הערכת סיכונים לפני רכישה
לבסוף, לפני חתימה על חוזה רכישה, חיוני לערוך הערכת סיכונים סופית. בדקו אם יש עלויות נסתרות כמו תכניות לשיפוץ הבניין או רכישת מתקנים ומכשירים כמו חניות ומחסן כאשר מדובר בדירה בבניה.
זכרו שהמשכנתא שתקבלו תתבסס על שווי הנכס כפי שנקבע על ידי השמאי, ולא על הסכם המכר. לכן הערכות מוקדמות יכולות למנוע חוסרים כספיים בלתי צפויים שעלולים לסכן את העסקה.
לסיכום – השקעה בדירה היא משימה משמעותית הדורשת תכנון קפדני, מחקר מעמיק וביצוע מושכל. אם אתם מחפשים אפשרויות השקעה אטרקטיביות, הכירו את הפרויקטים החדשים של חברת גלובלינקס. כל הפרויקטים שלנו נבנים במיקומים אטרקטיביים ומרכזיים ובסטנדרט בניה מצוין.
