מדריך ב-11 צעדים: איך לבחור דירה להשקעה?

 

רכישת דירה להשקעה היא החלטה פיננסית משמעותית שיכולה להניב תשואות גבוהות לאורך זמן, אך מחייבת תכנון מדויק ובחינה מעמיקה של מספר גורמים קריטיים. בין אם זו ההשקעה הראשונה שלכם ובין אם יש לכם ניסיון בתחום, המדריך הבא יפרט על כל מה שצריך לדעת כדי לבחור דירה להשקעה באופן מושכל וחכם.

1.הבנת סוג ההשקעה: תשואה על הנכס מול עליית ערך

כמשקיעי נדל”ן, המטרה העיקרית היא להפיק רווח מההשקעה, והדרך לעשות זאת יכולה להגיע משני מקורות עיקריים:

• תשואה על הנכס: רווח חודשי משכירות הנכס. 
• עליית ערך הנכס: מכירת הנכס בעתיד במחיר גבוה מהמחיר שבו נרכש.

בזמן בחירת דירה להשקעה, עליכם לשאול את עצמכם מהי מטרת ההשקעה שלכם. האם אתם מחפשים הכנסה פסיבית חודשית משכירות או קפיצת ערך גדולה בעת מכירת הנכס בעתיד?

2.מיקום הנכס

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? מיקום הוא אולי הגורם החשוב ביותר בבחירת דירה להשקעה. השיקולים המרכזיים בבחירת המיקום כוללים:

• ביקוש לשכירות: באזורים בעלי ביקוש גבוה לשכירות, כמו מרכזי ערים, סמיכות לאוניברסיטאות, תשתיות תחבורה טובות ומרכזי תעסוקה, קל יותר למצוא שוכרים, דבר שמקטין את הסיכון של דירה ריקה.
• התפתחות עתידית: בחינת אזורים שמתפתחים ומושכים אוכלוסיות חדשות יכולה להוביל לעליית ערך הנכס בעתיד.
• תשתיות עירוניות: חשוב לוודא שהאזור מספק גישה נוחה לתחבורה ציבורית, בתי ספר, קניונים ומרכזי קניות, פארקים ושטחי ציבור.

3.בדיקת תוכניות מתאר ותכנונים עתידיים

לפני רכישת דירה להשקעה, חשוב לבדוק את התוכניות העירוניות העתידיות של האזור שבו נמצא הנכס. בנייה חדשה של קווי רכבת קלה, כבישים מהירים או אזורי תעשייה עשויים להעלות את ערך הנכס בטווח הארוך, אך מצד שני, פרויקטים של בניה מסיבית עלולים להשפיע על אופי השכונה, לא בהכרח באופן חיובי.

4.חישוב תשואה צפויה

כדי להעריך את כדאיות ההשקעה, יש לחשב את התשואה השנתית הצפויה. חישוב התשואה מתבצע באמצעות חלוקת ההכנסה השנתית משכירות בעלות הכוללת של הנכס. 

בנוסף לתשואה החודשית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות כגון תשלומי ועד בית, שיפוצים, תיקונים וארנונה.

5.תקציב והשגת מימון

בחירת דירה להשקעה מתחילה מהבנת היכולת הכלכלית שלכם. יש לגבש תוכנית מימון שתכלול הון עצמי, ומשכנתא פוטנציאלית. במקרים מסוימים יש צורך בהשלמת הון באמצעות הלוואות אלטרנטיביות אך בשל הריביות הגבוהות שכרוכות בהן חשוב לבחון את יכולת ההחזר החודשי שלכם לצד כדאיות העסקה בטווח הארוך. 

6. סוג הנכס: דירה חדשה או יד שנייה או בכלל דירה מפרויקט תמ”א 38?

ישנם יתרונות וחסרונות הן ברכישת דירה חדשה מקבלן, הן בדירה יד שנייה והן לדירה בפרויקט התחדשות עירונית:

• דירה חדשה: פחות צורך בתיקונים או שיפוצים, וייתכן שהיא תהיה אטרקטיבית יותר לשוכרים. עם זאת, המחיר עשוי להיות גבוה יותר וקבלת הדירה עשויה להיות לאחר זמן רב.
• דירה מיד שנייה: ייתכן שהיא תהיה זולה יותר, אך עשויה לדרוש יותר השקעה בתיקונים ושיפוצים.
• דירה בפרויקט תמ”א 38: אפשרות זו כוללת לרוב את היתרונות של דירה חדשה לצד עלות נמוכה יותר וביטחון ביציבות של אופי השכונה. לא במקרה זוהי האופציה המועדפת על משקיעים רבים. 

7.בדיקת שוק השכירות המקומי

לפני רכישת דירה להשקעה, חשוב לבחון את השוק המקומי. יש לבדוק את מחירי השכירות באזור, סוג האוכלוסייה שמחפשת דירות (סטודנטים, משפחות, רווקים), והאם קיימת מגמה לעלייה או ירידה במחירי השכירות.

8.גודל הדירה וסוג הנכס

איך לבחור דירה להשקעה שמתאימה לאוכלוסיה באזור? לא כל דירה מתאימה לכל סוג של שוכרים ולכן כדאי לבחור את גודל הדירה בהתאם לביקוש באזור. לדוגמה:

• דירות קטנות (1-3 חדרים) מתאימות בעיקר לסטודנטים וזוגות צעירים.
• דירות גדולות יותר (4 חדרים ויותר) מתאימות למשפחות עם ילדים.

9.מצב הנכס: בדק בית ובדיקת ליקויים

כדאי לבצע בדיקה מקצועית של הנכס לפני הרכישה, כולל בדק בית מקיף. חשוב לבדוק את מצב הצנרת, החשמל, הקירות והתשתיות הכלליות כדי להימנע מהוצאות בלתי צפויות בעתיד. דירה עם ליקויים עלולה לדרוש השקעה נוספת בתיקונים.

10.מיסים והוצאות נלוות

בנוסף לעלות הדירה, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות הקשורות להשקעה בנדל”ן:

• מס רכישה: מס שנגבה בעת רכישת דירה להשקעה, שתלוי בעיקר בסוג הנכס ומחירו.
• היטל השבחה: נגבה במקרים של שינוי תב”ע שעשוי להשפיע על ערך הנכס.
• דמי ניהול ועד בית: עלות חודשית עבור נכסים שנמצאים בבניינים משותפים.
• הוצאות תחזוקה: תיקונים ושדרוגים שעלולים להידרש לאורך השנים.

11.שיקולים משפטיים ובירוקרטיים

בעת רכישת דירה להשקעה, חשוב לוודא שכל התהליכים מתבצעים בצורה חוקית ומסודרת. עורך דין המתמחה בנדל”ן יכול לסייע בבדיקת נסח הטאבו, זכויות בניה קיימות ומעמד משפטי של הנכס.

 

לסיכום, רכישת דירה להשקעה דורשת תכנון מדויק, הבנה עמוקה של השוק המקומי, ובחינה קפדנית של כל אחד מהגורמים שהזכרנו במדריך זה. בחירת הנכס הנכון תאפשר לכם למקסם את ההשקעה וליהנות מפירותיה לאורך זמן.

חברת גלובלינקס בונה ומשווקת מגוון דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. הפרויקטים ממוקמים במיקום אסטרטגיים ומבוקשים ומהווים אפשרות השקעה אטרקטיבית. לפרטים נוספים ולמידע הפרויקטים שלנו, לחצו כאן.