איפה כדאי לקנות דירה להשקעה -מדוע דירה מפרויקט תמ”א 38 היא אופציה מעולה?

 

אתם חושבים על השקעה בנכס שנמצא בפרויקט תמ”א 38? בגלובלינקס תקבלו את כל המידע ותוכלו לבחור את הנכס הרצוי.

אם אתם מעוניינים לרכוש נכס או דירה שעומדת לקראת פרויקט תמ”א 38 או כזו שמתקדמת לקראת תהליך כזה, סביר להניח שתהיה זו השקעה נבונה. גם אם אתם עושים את זה למטרות מגורים וגם אם זה לצרכי השקעה.

אם מדובר בתמ”א 38/2 הרי שתהיה זו דירה חדשה לגמרי. אם מדובר בתמ”א38/1 הדירה תהיה משופצת בבניין משודרג באזור מבוקש. על פי רוב הסביבה של דירות כאלה תהיה כזו שיש בה מבנים מיושנים שאמורים אף הם להיכנס להליך הזה של תמ”א 38.

אך יחד עם זאת, לפני שאתם ממהרים לחתום חוזה על דירה כזו מפרויקט של תמ”א 38, חשוב שתשאלו את עצמכם את השאלות הבאות אשר אלו יעזרו לכם להפוך את הקנייה למושלמת ממש ולא רק כדאית.

באיזה שלב של הפרויקט נמצא הנכס?

אם שמתם עין על מבנה שעומד להצטרף לפרויקט תמ”א 38 והוא עונה על הצרכים שלכם מבחינת המיקום והגודל, עליכם לבדוק בראש ובראשונה עד כמה התוכנית מעשית והאם זה אכן עומד לקרות בהקדם? האם מדובר בשלבים ראשוניים בלבד של בקשות לקבלת היתרי בנייה או של טיוטות העוברות בין הצדדים? האם מדובר במבנה שנמצא כבר בתהליכי בנייה מתקדמים והוא נמצא קרוב לשלבי סיום?

כשאתם רוצים לבדוק את השווי של ההשקעה אל מול הסיכון של הכניסה לפרויקט, הסטאטוס שלו זה מה שישפיע באופן ישיר על מידת הכדאיות של ההשקעה.

כך ברור שבמקרים אשר בהם התוכניות של הפרויקט נמצאים רק על הנייר, הרי שהוא יעלה פחות. אך ברור כי רכישה כזו טומנת בחובה סיכון גבוה יותר שהוא לא יתממש בסופו של דבר או שהמימוש שלו לא יתרחש באופן אשר בו אתם ציפיתם לו. מאידך, אם הפרויקט קבל היתר והוא נמצא בשלבי ביצוע, ברור שהוא יעלה יותר אך הסיכון שלו יהיה נמוך בהתאם.

למעשה השלב אשר בו נמצא הפרויקט משפיע באופן ישיר על לוחות הזמנים מבחינת היישום. זה למעשה הנתון הראשי אותו אתם צריכים לקחת בחשבון כאשר אתם מתכננים את השימוש בנכס. בין אם אתם רוכשים אותו לצרכי מגורים ובין אם זה לצרכי השקעה והשכרה.

מה אופיו של הפרויקט?

הסכמי תמ”א 38 שונים למעשה מבחינת התנאים הקשורים בפרויקט. על פי ההסכם ניתן לקבל את המידע לגבי אופי הנכס הנרכש. כמו לדוגמא האם אפשר להתגורר בנכס בעת ביצוע הפרויקט וחיזוק הנכס או לא.

באופן כללייש להבדיל בין הפרויקטים תמ”א 38/1 לבין הפרויקטים תמ”א 38/2. הפרויקטים של תמ”א 32/2 כוללים הרס של המבנה ובניה שלו מחדש. כאן צריך להבין כי הנכס שהיה לפני הפרויקט אינו רלוונטי כלל וכי בפועל מדובר בקנייה של נכס חדש מהיזם על כל מה שמשתמע מכך.בניגוד לכך, הפרויקטים של תמ”א 38/1 הם של נכסים שעברו שיפוצים יסודיים אך הם לא באמת חדשים. מה שאומר שאילוצים שהיו במבנה ולא ניתן היה לעקוף אתם, נותרו כפי שהם היו קודם. זה כולל למשל חדר מדרגות לא נוח שהוא צר או קטן. מעלית בגודל לא מתאים וכן הלאה.

בכל מקרה של רכישת נכס של תמ”א 38, יש לבדוק האם מדובר בנכס משופץ שהיה במבנה הקיים או שזו דירה חדשה שנבנתה בבניין במסגרת הפרויקט. בכל מקרה, ברור כי אם מדובר בדירה שהיא חדשה לגמרי, הרי שהיא תהיה הרבה יותר איכותית ושווה ביחס לדירה שהיא אחרי הכול רק משופצת והיא על בסיס ישן.

מי היזם ומי הקבלן?

כאשר מדובר בדירה שהיא לא במסגרת פרויקט של תמ”א 38, הרי שמערכת ההתקשרות תהיה בין הקונה והמוכר בלבד.לא משנה אם זו דירה חדשה מקבלן או דירת יד שניה ממוכר פרטי. אך כאשר מדובר בנכס של פרויקט תמ”א 38,הרי שמלבד המוכר הפרטייש גם את היזם ואת הקבלןוזה הופךבפועל את כל העסקה להרבה יותר מורכבת.

על כן ההמלצה שלנו היא לבחון באופן קפדני מיהו היזם ומיהו הקבלן שעומדים מאחורי הפרויקט כולו, יש לבדוק האם מדובר בדמויות ושמות מוכרים בשוק, יש לבחון מה הפרויקטים האחרים אשר עליהם הם אחראים והנתון הכי חשוב הוא האם יש להם עוצמה מבחינה כלכלית ואיתנות פיננסית. הנתון הזה חשוב ביותר היות ובמקרים אשר בהם היזם לא יכול לספק את הערבות הרי שהרוכש לא יוכל לקבל משכנתא. רק לאחר שבודקים את כל הנתונים הללו ועונים עליהם בחיוב, אפשר להניח כי אכן מדובר בנכס אטרקטיבי ושווה להמשיך בתהליך.

היכן תקנו דירה להשקעה?

אזור מרכז הארץ (ובעיקר דירות בתל אביב) היה מאז ומתמיד אזור הכי מבוקש. כיום, כאשר מבנים רבים במקום נכנסים להליך של תמ”א 38, הרי שקיימת הזדמנות מיוחדת של השקעה בנכס איכותי במקום. המחירים של נכסים העומדים לפני הליך כזה אינם יקרים כל כך ובהחלט אפשר לומר שמדובר בהזדמנות טובה במיוחד להשקיע במוצר שהערך שלו עתיד לעלות בהמשך.

למעשה רכישת נכס מפרויקט תמ”א 38 היא כיום הסיכוי הכמעט יחידי ליהנות מנכס חדש באזור המרכז. את זה יודעים היום גם היזמים וגם הקבלנים. על כן, כאשר הם מבקשים להשקיע, הם פונים לאופציה הזו.

מי שמרוויח מכל זה הם גם הקבלנים, גם היזמים, גם התושבים במקום וגם אנשים המבקשים להשקיע בנכסי נדל”ן.