דירות להשקעה בתל אביב מתמ”א 38

בשנים האחרונות אנחנו שומעים יותר ויותר על מבנים אשר נכנסים להליכי שיקום כאשר הם זוכים להתחדשות ולשיפור התשתיות שלהם כמו גם להרחבת הדירות בפועל.

למעשה המטרה העיקרית של תוכניות אלו היא חיזוק המבנים שיוכלו לשרוד גם מצבים של רעידות אדמה או אפילו מתקפות טילים. המבנים מקבלים חיזוק של ממש מבחינת התשתיות כמו כן מוסיפים להם חדרים מוגנים. אלו מוסיפים גם שטח לדירה שהופכת להיות מרווחת וגדולה יותר וכמובן גם מוגנת הודות לחדר הממ”ד.

אנשים שרוצים להשקיע בנכס נדל”ן במקום נחשב, הם לא רוצים לרכוש משהו שהוא לא יהיה שווה הרבה בסופו של דבר, הולכים על רכישת נכסים מתמ”א 38. מדובר בהחלט בסוג של זיהוי הזדמנויות כי הנכסים הללו הם למעשה על בסיס של מבנים ישנים, אך לאחר השיפוץ ולאחר הבנייה, הם הופכים להיות חדשים כמעט מכל הבחינות.

על מנת להבין את כל הנושא ואת התהליך, נחזור מעט אחורנית ונסביר מה זה למעשה תמ”א 38.

מה זה תוכנית תמ”א 38 וכמה זה עולה לדיירים?

למעשה תמ”א 38 זהו פרויקט אשר העלויות שלו אינן מוטלות על הדיירים. מי שלוקח על עצמו את ניהול העניין כולל כל העלויות הוא על פי רוב קבלן או יזם פרטי.

הקשר בין הדיירים לבין היזם יוכל להיווצר משני הצדדים. ישנם מקרים אשר בהם הדיירים כלל אינם מודעים לאפשרות כמו גם לזכות הזו שיש להם מכוח החוק להיכנס להליך כזה. קבלן או יזם שמזהה את הבניין כפוטנציאל מתאים עבורו כאשר זה כמובן טוב לשני הצדדים, יכול להציע את השירות והוא כמובן יבצע את כל הבדיקות על מנת לוודא כי אכן המבנה מתאים לתוכנית. אם הדיירים יסכימו להיכנס לזה, הרי שאפשר יהיה לצאת דרך.

ישנם מקרים אשר בהם דווקא הדיירים מעוניינים לשפר את תנאי הדיור שלהם והם רוצים לגור בבית יותר תקני, יותר בטוח ומחוזק וכן יותר גדול ומודרני. הם יחפשו את היזם שיהיה מוכן לבצע עבורם את הפרויקט.

מבחינת עלויות, הן מוטלות לגמרי על היזם או הקבלן שלוקחים על עצמם את ניהול הפרויקט.

למה זה משתלם לקבלן?

כאן הגענו ללב העניין. למה שקבלן או יזם פרטיים יסכימו להיכנס להליך כזה הדורש שיפוץ נרחב של כל המבנה מבחינת חיזוק היסודות, שינוי ושיפור של התשתיות וכמובן הוספה של חדר מוגן בכל יחידת דיור?

כאשר הקבלן מקבל לידיו את המבנה הוא למעשה יוכל להוסיף לו עוד דירות לגובה. כלומר הוא יכול להוסיף שתי קומות כאשר אלו יכילו ארבע או אפילו שש דירות חדשות. את יחידות הדיור הללו הוא יוכל למכור וזה למעשה יהיה הרווח שלו לאחר כיסוי כל הוצאות הבנייה.

אז נכון שלצורך כך יהיה עליו לדאוג למעלית בבניין, אם לא היה בו עד כה. גם אם היה הוא יצטרך לשפץ ולחדש אותו. הוא גם יצטרך לדאוג להיערכות המבנה מחדש מבחינת מקומות חנייה עבור כל הדיירים, שיפור החזית של המבנה ובפועל הוא יצטרך להעניק מתיחת פנים משמעותית לכל המבנה ולדאוג שהוא ייראה וגם יהיה ממש כמו מבנה חדש.

אך בשורה התחתונה מדובר בעסקה משתלמת מאוד גם לקבלן.

האם כל הדיירים צריכים להסכים?

נקודה משמעותית מאוד היא ההסכמה של כל הדיירים להיכנס להליך. לא בכל מבנה תהיה הסכמה גורפת של כל הדיירים כולם. יש מקרים אשר בהם יש אנשים מבוגרים שכבר לא רואים כל צורך בשיפור תנאי המגורים. הם נרתעים מהבלגן שהשיפוץ ידרוש מהם, הם לא אוהבים שינויים או חידושים וטוב להם כפי שהם חיו עד כה.

כאן חשוב לדעת כי החוק הוא לטובת הרוב. אם ישנה הסכמה של רוב הדיירים הרי שבכוחם יהיה לכפות את הדבר גם על המתנגדים.

השקעה בדירה של תמ”א 38 – הזדמנות חיים

אנשים שמחפשים נכס נדל”ן מוצלח ואיכותי יכולים ללכת על השקעה בבניין שנכנס להליך כזה של תמ”א 38 ובתמורה הם ייהנו מנכס ששוויו הסופי יהיה גבוה הרבה יותר ביחס להשקעה הראשונית שלהם. אם משקיעים בנכס כזה כאשר הוא עדיין בשלב התכנון, הרי שהקבלן יוכל ליהנות ממימון שיקל עליו בביצוע הפרויקט ומנגד רוכש הנכס ייהנה ממחיר אטרקטיבי עבור נכס במיקום נחשק ויוקרתי. במיוחד כאשר מדובר באחד מהמבנים בעיר תל אביב הנמצאים בעיצומו של ההליך.

נשמע מעולה, אך האם תמיד זה כך?

אז נכון שזה נשמע חלומי ממש. הן עבור הדיירים והן עבור המשקיעים.

אך חשוב לדעת כי לא כל יזם שנכנס לתהליך הזה יהיה מסוגל בסופו של דבר להתמודד מול העלויות הגבוהות. עלולים להיות מקרים של פשיטת רגל באמצע הפרויקט וזה לא דבר פשוט בשלב הזה למצוא יזם אחר שיסכים להיכנס למיטה שהפכה להיות חולה. מסיבה זו חשוב מאוד לפני הכול, לפנות אך ורק אל קבלן או יזם שכבר צברו ניסיון בתחום והם מכירים את העבודה ויודעים איך להתנהל בצורה נכונה וחכמה מולה.

מעבר לכך חשוב מאוד לקבל משוב מדיירים שמתגוררים בפרויקטים מהסוג הזה ולשמוע מהם האם הם מרוצים ושבעי רצון מהתוצאות כמו גם מכל ההליך שהם עברו.

מלבד כל זה יש לברר ולבדוק מה החוסן הפיננסי של אותו קבלן או אותו יזם וכמובן לברר האם יש ליווי מצד הבנק או כל מוסד פיננסי אחר. רק לאחר שברור כי אכן כל התנאים מתאימים, אפשר להתקדם הלאה ולצאת לדרך.