טיפים לרכישת דירה

קניית דירה נחשבת לעסקה הגדולה והמורכבת ביותר אותה יעשו מרבית האנשים במהלך חייהם (זאת, לפחות כאשר מדובר על אנשים פרטיים ולא על אנשי עסקים המשקיעים בדירות או עוסקים בכך למחייתם). זו נחשבת לעסקה מורכבת לא רק בשל ההיקף הכספי הכרוך בה, אלא גם מהבחינה המשפטית, מבחינת ההשפעה שלה עליכם לשנים הבאות וכן הלאה. כך שמכל הבחינות, מדובר בעסקה משמעותית, שאליה יש להתייחס בכובד ראש, ובעיקר לבחון אותה לעומק, לפני הכניסה אליה.

בואו נדבר על התקציב העומד לרשותכם

נכון, רבים מפנטזים על דירת חלומותיהם וסומכים על זה שעם המשכנתה שהם יקבלו מהבנק – השמיים הם הגבול. כאן, חשוב לזכור, כי, בשורה התחתונה, משכנתה, למרות השם הידידותי שלה, היא הלוואה לכל דבר. ויתרה מכך, במקרים רבים, מדובר בהלוואה בריבית עצומה, אשר עלולה לגרום לכם להצטער בכל תאריך מסוים נקוב בחודש, על כך שהעדפתם לקנות דירה יקרה יותר. הטיפ הטוב ביותר שנוכל לתת לכם כאן, הוא לבצע אומדן ריאלי (כן, ריאלי! נכון לעכשיו) של יכולת התשלום שלכם, על מנת שלא תגיעו למצב שבו אתם קורסים תחת נטל התשלומים, או, חו”ח, מדלגים על תשלום. הבנק הוא נושה אכזר, תאמינו לנו, אתם לא רוצים להתעסק איתו!

עדיף שתרכשו דירה קטנה יותר, ועם השנים תתפתחו ותתקדמו לדירה גדולה יותר, מאשר המסלול ההפוך.

איזה בדיקות יש לבצע לפני רכישת דירה?

לפני רכישת הדירה, בין אם היא דירה מיד שנייה ובין אם היא דירה חדשה מקבלן, יש לבצע מספר בדיקות. הראשונה בהן היא בדיקת הסביבה – האם כרגע לא קיים בסביבה מפגע כלשהו אשר עלול לפגוע באיכות החיים ובסדר היום שלכם? מומלץ לבקר באזור מספר פעמים בימים ובשעות שונות, על מנת לוודא זאת. “מפגעים” מהסוג הזה יכולים להיות גני ילדים רועשים, מגרש חניה המשמש לריכוז הסעות של גוף מסוים, פאב רועש וכד’.

הבדיקה הבאה מתמקדת בעתיד – האם לא מתוכנן לקום באזור בעתיד מגדל גבוה שיסתיר לכם את הנוף או קניון שיפריע למהלך חייכם התקין? וודאו זאת בעירייה, בוועדה המקומית לתכנון עיר. חשוב – בקשו לראות בתב”ע האם האזור עתיד להישאר כפי שהוא כרגע.

בדקו בעלות על הדירה / או את סמכותו של האדם / הגוף המתנהל מולכם למכור אותה – וודאו כי הדירה רשומה על שמו של האדם המוכר לכם אותה, או, לחילופין, שהאדם שמולו אתם מנהלים את המו”מ מוסמך לעשות זאת (מחזיק בידיו מסמך חוקי המאשר לו לעשות כן). קיימים מקרים רבים בהם מי שנמצא מולכם אינו בעל הדירה. בחלק מהמקרים, מדובר בעסקה כשרה לחלוטין, אבל אתם צריכים לדאוג לאינטרסים שלכם, לכן – וודאו זאת. גם בדירה חדשה מקבלן, יש לוודא זאת, מכיוון שם כאן, מדובר בטווח נפילה גדול בפחים השונים.

וודאו ובדקו בטאבו כי אין עיקולים או שעבודים המוטלים על הדירה.

הזמינו מומחה להנדסת בניין שיבחן את הדירה לעומק ויציין ריג’קטים – הדבר נכון בעיקר לגבי דירות מיד שנייה, אולם עשוי לשמש אתכם גם בדירות חדשות מקבלן, במקרים בהם הדירה והבניין כבר עומדים על תילם ואתם לא הייתם מעורבים בתהליך, אלא רכשתם את הדירה כשהיא מוגמרת, בשלב מאוחר של הפרויקט.

פרקו את מחיר הדירה לגורמים

רוב רוכשי הדירות טועים לחשוב כי מחיר דירה נקוב הוא המחיר שהם עתידים, בסופו של דבר לשלם. עד כמה שזה עצוב, לרוב, המחיר הסופי יהיה גבוה יותר ב-10%-20% ממחיר הדירה. ההפרש נובע מהיטלים ומיסים שונים, שכרי טרחה שונים, או, אפילו, בדירות חדשות – מכך שהמחיר שנאמר לכם לא כלל את המע”מ, או שישנה הצמדת התשלומים לערך כלשהו שעולה במהירות.

נהלו את המו”מ בצורה חכמה

כמו בכל דבר, גם כאן, ככל שתגיעו למשא ומתן על רכישת דירה מוכנים ומושכלים יותר, כך יגדלו סיכויכם להשיג בדיוק את מה שאתם רוצים – את הדירה שאתם רוצים במחיר שמתאים לכם.

איך מתכוננים למשא ומתן כזה?

אספו נתונים רבים ככל האפשר על האזור – התמקדו ביתרונותיו ובחסרונותיו, ערכו סקר של מחירי דירות דומות באזור והתמקדו בפרמטרים שחשובים לכם כמו בתי ספר, פארקים, גני ילדים וכן הלאה.

בררו מיהו האדם שמולו אתם עתידים לנהל את המשא ומתן ולימדו נתונים רבים ככל האפשר עליו – מהו מצבו הכלכלי, עד כמה הוא זקוק לכסף ממכירת הדירה בדחיפות ועוד.

היעזרו באנשי מקצוע ותנו למומחים לעבוד במקומכם

אם זמן מהווה משאב נדיר עבורכם ואינכם מספיקים להקדיש את הזמן הנדרש לביצוע חלקים שונים בבדיקות ובבירורים, אל תתביישו, היעזרו באנשי מקצוע – למשל, מתווך שיעזור לכם לאתר את הדירה הנכונה עבורכם, עורך דין שינהל את המשא והמתן וכן הלאה.

כן, זה עולה כסף, לפעמים, אפילו עולה הרבה כסף, אבל, במרבית המקרים, הוצאה עכשיו, גם אם היא מלחיצה אתכם מעט, עשויה למנוע מכם הרבה הוצאות מאוחר יותר!