הכל אודות התחדשות עירונית פינוי בינוי

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע”ו-2016, הוא החוק המסדיר את הקמת הגוף הייעודי במשרד הבינוי והשיכון, שמטרתו היא הגדלת היקף מימושם של מיזמי התחדשות עירונית, הכנת תוכניות לקידומם של מיזמים כאלה וסיוע לבעלי דירות ולדיירים באזורים העירוניים הבנויים. על פי חוק זה, אותה רשות ממשלתית להתחדשות עירונית משמשת כגוף המרכזי שממונה על התחום בישראל, ובין תפקידיה הרבים – קידומן ותקצובן של התוכניות הממשלתיות להתחדשות העירונית, סיוע ליזמים ולרשויות המקומיות, ואף מתן שירותי ייעוץ והכוונה לתושבי השכונות והאזורים שעתידים לעבור את פרויקטי ההתחדשות.

ההתחדשות העירונית

ההתחדשות העירונית היא תהליך המבוצע, בדרך כלל, בשכונות ובאזורים הוותיקים יותר בערים, בהם מצבם של המבנים והתשתיות הוא ירוד. תהליך כזה מאפשר חידושו ורענונו של מבנה בודד או התייחסות למספר מבנים הסמוכים זה לזה. לרוב, מלווה תהליך התחדשות עירונית בהגדלת הצפיפות ספציפית באזור שבו הוא מבוצע, מתוך הדרישה שנוצרה בגין המחסור בקרקעות פנויות לבניה באזורים עירוניים.

האזורים בהם מרוכזת אוכלוסייה מבוגרת והתשתיות מוזנחות לאורך השנים, מאופיינים במחירי דיור זולים, יחסית, ולכן, הם מהווים אבן שואבת לזוגות צעירים, רווקים ומשפחות צעירות שהפרוטה אינה מצויה בכיסם. בד בבד עם ההגירה לאזור, מאופיין התהליך בהגדלתן של הדרישות למוסדות ציבוריים (למשל, גני ילדים ובתי ספר), כמו גם בצורך בשיפורה של החזות האזור. יוזמת ההתחדשות העירונית מגיעה כדי לענות על הצרכים הללו, ולשקם אזורים מסוג זה.

תהליך ההתחדשות העירונית עשוי להתחיל, לעיתים, ביוזמתה של הרשות המקומית אשר מזהה צורך בו באזורים ספציפיים. באמצעות שינוי תוכנית בניין עיר (תב”ע) מאפשרת הרשות המקומית את ניצולה של הקרקע באופן יעיל יותר, כמו גם את שיפורן של תשתיות התעבורה באזור (פתרון בעיות חניה, חידושם של כבישים וכן הלאה), וזאת – במקביל לחידושה של חזות האזור. שינויה של התב”ע, כשהיא משולבת במתן ההקלות המתמרצות במיסוי ובהיטלים, מעודדים את היזמים שמזהים את הפוטנציאל לרווח, והם אלה, אשר ברוב המקרים, מהווים המנוע מאחורי פרויקט התחדשות עירונית.

מסלולי ההתחדשות העירונית

התחדשות עירונית פועלת בשלושה מסלולים עיקריים: מסלול פינוי בינוי, מסלול עיבוי ותמ”א 38.

מסלול פינוי בינוי נחשב למעניין יותר מבין השלושה, ולכן, נתמקד בו ונרחיב עליו מעט.

כמתחם פינוי בינוי מוגדר שטח עירוני שהתקבלה החלטה להרוס את הבתים והבניינים הישנים הקיימים בו, ותחתם, לבנות בניינים חדשים שהם בעלי תשתיות משופרות יותר. הגורם המצוי מאחורי הכרזה כזו הוא משרד הבינוי והשיכון והוא עושה זאת באמצעות צו הכרזה, אשר תוקפו עד לשש שנים, אלא אם כן ההכרזה מקבלת הארכה. מטרתה של הכרזה זו היא שימוש פרודוקטיבי יותר בקרקע (לצורך פתרון מצוקת הדיור), במקביל לשיפור בתדמיתה של העיר, וזאת, מאחר ומרבית האזורים המוכרזים כמתחמים העתידיים לעבור את התהליך ממוקמים, בדרך כלל, בשכונות אשר מצבן הסוציו-אקונומי הוא ירוד. כיום, קיימים מספר עשרות מתחמי פינוי-בינוי בכל רחבי הארץ והם ממתינים לתחילתו של התהליך

מה מתרחש בהתחדשות עירונית פינוי בינוי?

במסגרת עסקת התחדשות עירונית פינוי בינוי חותמים בעלי הדירות בבניין המפונה על הסכם שיתוף פעולה עם יזם. בהסכם זה, מבטיח היזם לבעלי הדירות דירה חדשה ששטחה זהה (או גדול יותר) לשטח דירתם הקיימת תוך פרק זמן של עד לשלוש שנים ותשלום שכר הדירה החלופית במהלך הבניה. לאחר חתימת ההסכם, הורס היזם את המבנה הישן ובמקומו, הוא בונה מבנה שבו מספר הדירות הוא גדול יותר (חלק מהדירות החדשות ניתנות לבעלי הדירות הישנות וחלקן מהן נמכרות לדיירים חדשים). וזאת בהתאם להיתר הבניה אשר ניתן לו. כיום, נדרשת הסכמתם של 100% מבעלי הזכויות במבנה לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי.

הגורמים הפעילים בתהליך

בפרויקט פינוי בינוי שותפים ארבעה גורמים:

הוועדה הבינ-משרדית להתחדשות עירונית – ועדה זו כוללת רשימה ארוכה של נציגים של משרדי ממשלה וגופים ציבוריים שונים. היא משמשת כזרוע של הממשלה לקידומו של פרויקט, כשהיא הגוף הקובע ומעדכן את הכללים ואת נהלי העבודה, בוחן את המתחמים אותם מציעות רשויות מקומיות והוא אף הגוף הממליץ על הכרזתה של הממשלה על מתחם זה או אחר כאזור פינוי בינוי.

הרשות המקומית – היא האחראית ליוזמות ולפעילויות הציבוריות המתרחשות במתחמי הפינוי בינוי והיא האחראית על הגשת רשימת המתחמים לוועדה. זאת, תוך יצירת מערכות תקציב סגורות עבור כל מתחם המוכרז וניהולן בחשבונות בנקים נפרדים, יצירת התקשרות מול אנשי המקצוע השונים הנדרשים להכנת מסמכי התכנון, קידומו של התכנון הסטטוטורי במתחם וכן הלאה.

החברה המנהלת / מנהל הפרויקט – הזרוע הביצועית אשר נבחרת בידי הרשות המקומית. משימתם היא קידום הפרויקט במסגרות התקציב ולוח הזמנים אשר נקבעו לו.

בעלי הנכסים – ביצוע הפעולות למימושן של הזכויות העומדות לרשות בעלי הנכסים על פי התב”עות החדשות, מבוצעות, לכאורה, בידי בעלי הנכסים, אולם בפועל, הן מבוצעות על ידי היזם.

על מנת לעודד פרויקטי פינוי בינוי במסלול ההתחדשות העירונית, ניתנים פטורים מתשלומים שונים (כמס שבח, מס הרכישה, מע”מ על שירותי בניה, היטל השבחה למגורים ועוד פטורים והנחות שונות).