כל מה שאני צריך לדעת בשביל להחליט האם לעשות תמ”א 38 בבניין בו אני גר
קבלתם פרוספקט בתיבת הדואר בדבר בדיקת זכאות לתוכנית תמ”א 38? אתם רוצים לנסות לקדם בעצמכם פרויקט כזה? אל תתקדמו לשום מקום ללא הייעוץ של גלובלינקס. המומחים שלכם גם בנושא של תמ”א 38.
אם יזם מבקש להחתים אתכם על פרויקט תמ”א 38, או לחילופין כאשר אתם רוצים לקדם בכוחות עצמכם פרויקט מהסוג הזה, חשוב שתלמדו ותכירו מספר כללי יסוד. בגלל שהבית שלכם הוא לא כדור משחק. מדובר בנכס הכי יקר והכי משמעותי שנמצא בידיכם.
מה זה תמ”א 38?
לפני הכול נגדיר מה זה בעצם תמ”א 38. מדובר בתוכנית שהיא תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מדובר במבנים אשר נבנו כבר לפני שנים רבות והמבנים הללו לא נבנו עם החיזוקים הנדרשים לצורך כך. במסגרת התוכנית משקיעים ומחזקים את המבנים תוך שמוסיפים זכויות בנייה של יחידות דיור על גג המבנה כמו גם הרחבה של דירות קיימות.
מה למעשה מרוויחים מזה?
- בניין שמקבל את החיזוקים הנדרשים והוא נעשה עמיד בפני רעשי אדמה.
- בניין שמתחדש ועובר שיפוצים נרחבים.
- הוספת מעלית.
- הרחבה של דירות קיימות במסגרת האפשר. הרחבת דירות היא עד 25 מ”ר לכל דירה מקסימום כולל הוספה של מרחב מוגן בדירה המורחבת.
על מנת שאפשר יהיה לקדם את הנושא של חיזוק המבנים בלי שבעלי הדירות יצטרכו לשלם על כך, אפשרה המדינה את הפרויקט המכונה תמ”א 38 אשר מאפשר למעשה הוספה של שתי קומות וחצי למבנה הזקוק לחיזוקועוד זכויות נוספות. היזם או הקבלן אשר נוטל על עצמו את ביצוע העבודה של חיזוק המבנה, מקבל את אותן היחידות שהוסיף למבנה כתמורה לעבודה. כך למעשה כל הצדדים מרוויחים.
הדיירים נהנים ממבנה ששופץ ואף חוזק. הקבלן מקבל את שכרו בדמות דירות אותם הוא יכול למכור ולהרוויח יפה וגם האנשים שרוכשים את הדירו הללו נהנים מנכסים שווים שאינם יקרים כל כך.
שלושת המסלולים של תמ”א – 38
- חיזוק המבנה בלבד – באמצעות התוכנית של תמ”א 38 מתאפשר החיזוק של המבנה המתנהל על פי התקן אך ללא תוספות של זכויות כלשהן.
- חיזוק ותוספת למבנה– כאשר מדובר בפרויקט של תמא 38/1 מדובר למעשה בחיזוק של כל הבניין כולל תוספת של מעל הבניין של 2.5 קומות ובמידה וישנה קומת עמודים ניתן להוסיף גם שם דירה. חשוב לדעת כי במקרה הזה של פרויקט תמא 38/1, ניתן לקיים את התהליך גם כאשרה הדירים ממשיכים להתגורר במקום.
- הריסה ובנייה –תוכנית תמא 38/2 זוהי תוכנית אשר בונה את הבניין מחדש. המשמעות של הדבר היא הצורך במעבר לדירה חילופית בעת ההריסה כמו גם הבנייה שלו מחדש.
דברים שחשוב לדעת
ברור הדבר כי כאשר מדובר בשיפוץ אשר מתבצע בזמן בו הדיירים נשארים להתגורר בבית, המשמעות היא שהם למעשה נמצאים באתר בנייה. דבר כזה הוא לא סימפטי ולא נוח בלשון המעטה. הדבר פוגע באיכות החיים ובנוחיות. על כן כדאי וחשוב לשים לב לנתון הזה ולנסות להגיע להבנות מול הקבלן בטרם חותמים על החוזה ולבקש כי הפגיעה ברווחת הדיירים תהיה מינימלית.
מה אפשר לבקש?
- אפשר לדרוש כי השלבים הקשים של העבודה כמו שיפוץ חדרי מדרגות או הרס של קירות, ייעשו בשעות אשר בהם רוב דיירי הבניין לא נמצאים במקום.
- במקרה וייגרמו נזקים לרכוש בעת ביצוע עבודות הבנייה, יהיה על הקבלן לדאוג לביצוע התיקון ותשלומי הנזק.
- בעלי דירות ששוכנות בקומות גבוהות עשויים למצוא את עצמם סובלים סבל של ממש בעת הבניה של הקומות על הגג. כדאי מאוד שהם יגיעו להסכם מול הקבלן מימון לדיור חילופי למשך התקופה שבה מתבצעים השיפוצים.
- דיירים שסובלים ממחלות שונות או שהם בעלי מוגבלות כזו או אחרת והם מתקשים לשהות באזור עם אבק ולכלוך כמו לדוגמא חולי אסטמה, אלו אמורים לדרוש ולקבל מימון לדיור חילופי במקום אחר בזמן בו מתבצעות העבודות.
איך תוכלו לדעת האם אפשר לבצע תמ”א 38 בבניין שלכם?
- אם לבניין יצא היתר בנייה לפני התאריך ה- 1.1.80.
- במסגרת התוכנית שחלה על הבניין ניתן להקים מעליו שתי קומות וכן שטח של למעלה מ – 400 מ”ר. גם את הנתון הזה אפשר לברר באגף הנדסה.
- נדרשת הסכמה של בעלי הדירות בבניין. באופן עקרוני יש צורך בהסכמה של רוב דיירי הבניין כאשר על מנת להגיש את הבקשה יש צורך להסכמת רוב של שני שלישים מהדיירים, 66% מהם. אך רוב היזמים לא יסכימו להיכנס לפרויקט רק אם אחוז ההסכמה יהיה גבוה יותר.
מהם השלבים באישור הבקשה לתמא 38?
- הגשת הבקשה לתיק מידע – אדריכל התוכנית אמור להגיש את הבקשה לתיק המידע כאשר בה יפורטו האפשרויות לבנייה על המגרש בהתאם לדרישות של המחלקות הרלוונטיות בעירייה.
- מחלקת הרישוי בודקת את הבקשה –כדי לבדוק כי הבקשה אכן עומדת בכל התנאים הנדרשים, נדרשת בדיקה יסודית אשר כוללת הן בדיקה מרחבית, הן בדיקה אדריכלית והן בדיקה קונסטרוקטיבית.
- פרסום – היזם צריך לפרסם לבעלי הבתים אשר אלו גובלים בתוכנית את דבר התוכנית. אם אחד מבעלי העניין יגלה התנגדות לקידום התוכנית יש לו 14 יום אשר בהם הוא יכול להגיש אותה לוועדה.
- דיון בוועדה – הוועדה קובעת האם לקבל ולאשר את התוכנית או לדחות אותה תוך שמיעת ההתנגדויות אם ישנן.
- תשלום ההיטלים והאגרות.
- קבלת היתרי הבנייה.
חשוב לדעת כי אפשר לשלם לבד לקבלן על ביצוע העבודות והוספת הדירות ולמכור אותם אחר כך באופן עצמאי. אך כאן יש צורך בגיוס כספים רבים.
