תמ”א 38\2 או פינוי בינוי?
במסגרתן של התוכניות להתחדשות עירונית, ניתן להיתקל במספר מסלולי פרויקטים, אשר לעיתים, אין ספק כי ביכולתם לבלבל את בעלי הדירות שבבניינים. מצד אחד של האופציות, קיים המסלול הוותיק והקלאסי של פרויקטי פינוי בינוי, ומהצד השני – האפשרויות השונות שפורשת תמ”א 38 בפני בעלי הדירות – מחיזוק הבניין (תיקונים מס’ 1 ו-3) ועד להריסה והקמת הבניין מחדש כבניין העומד בתקן ישראלי 413 ומעוצב באופן מודרני (כפי שמופיע בתיקון 2 לתמ”א או תמ”א 38/2). כלומר, בפועל, קיימים כיום שני מסלולי פרויקטים, אשר במסגרתם יכולים בעלי הדירות ליצור קשר עם קבלן/יזם שיהרוס את הבניין הקיים ויבנה תחתיו בנין חדש, אשר בו מובטחות להם דירות חדשות, בסטנדרט עדכני וכזה הכולל עמידה בתקן הישראלי לעמידות מבנה ברעידות אדמה (אותו ת”י 413 אשר הזכרנו קודם). אז מהם ההבדלים האמיתיים בין פרויקט פינוי בינוי שמבוצע במסגרת תוכנית לבין פרויקט כזה המבוצע במסגרת תמ”א 38? למרות שמבחינתם של בעלי הדירות ההליכים דומים יחסית (בשני המקרים – הבנין הקיים נהרס ותחתיו מוקם בנין מחוזק וחדש), עדיין קיימים מספר הבדלים משמעותיים, אותם חשוב לדעת, לצורך בחירה מושכלת בין שני מסלולי הפרויקטים הללו.
פינוי בינוי
המסלול הוותיק יותר מבין שני המסלולים הוא מסלול תוכנית פינוי בינוי רגילה, אשר לגביו מתקיימת דרישת סף משמעותית – המתחם שבו מבוצע הפרויקט יהיה חייב לכלול במצבו הנוכחי לפחות 24 יחידות דיור בנויות. נוסף על כך, יש לזכור כי הליכי פינוי בינוי קלאסיים מחייבים פרוצדורות שכוללות אישור תוכניותיהן מול הוועדה המחוזית לתכנון, וקבלת האישורים הנוספים מגורמים ממשלתיים שונים. זאת, בניגוד לאישור התוכניות והעבודה מול הוועדה המקומית הנדרשת במסלול תמ”א 38/2. ברור כי ריבוי האישורים הנדרשים בפרויקט פינוי בינוי קלאסי, מאריך את תהליך הפרויקט.
תמ”א 38\2
תמ”א 38/2, לעומת הליך פינוי בינוי קלאסי, פותחת אפשרות להריסת הבניין והקמת בניין חדש גם בקנ”מ קטן יותר. לכן, גם בנייני בוטיק, המכילים מספר דירות מצומצם, יכולים להיכלל בהליך. צמצום מספרם של בעלי הדירות אותם יש לשכנע ולהחתים מקצר את ההליך במידה ניכרת, באותה המידה בה ההליך-עצמו הינו מהיר יותר, מכיוון שהסמכות להחלטות נותרת ברמת הוועדה המקומית, ואינה מחייבת פנייה לוועדת התכנון המחוזית העמוסה בעבודה ואיטית יותר.
למרות עדיפותה של אופציה זו, חשוב לזכור, כי היא אינה פתוחה עבור כל בנין, מכיוון שהיא נוגעת רק לבניינים שהיתר הבניה לבנייתם ניתן לפני התאריך 01.01.1980. לכן, הבניינים אשר נבנו במהלכן שנות ה-80 ומעוניינים להצטרף להליך ההתחדשות העירונית, ימצאו את עצמם מחויבים לפעול במסגרתו של המסלול הקלאסי שבתוכנית פינוי בינוי.
יתר על כן, כשמדובר במתחמים גדולים שכוללים מספר בניינים, לעיתים קרובות, משיקולים תכנוניים, יהיה נכון ויעיל יותר לפנות, מלכתחילה, לתוכנית פינוי-בינוי שרואה את המתחם כולו כמכלול, ותטפל באופן יסודי יותר גם בשטחים הירוקים שבין הבניינים, במגרשי המשחקים בשטח המסחרי וכן הלאה, בהתאם לדרישות הרשויות המקומיות ולצרכי הפרויקט הספציפי.
מהם ההבדלים המהותיים בין תמ”א 38 2 לבין פינוי בינוי?
כאמור, שני המסלולים משרתים את ההתחדשות העירונית דרך הריסה ובניה. הפינוי בינוי במסלולו הקלאסי התבסס כבר בשנת 1965, כאשר אושר חוק “פינוי בינוי אזורי שיקום”. לעומתו, תמ”א 38 2 קיבלה תוקף רק בשנת 2010.
מטרתה של תוכנית פינוי בינוי היא שיקום השכונות הוותיקות המכילות מבנים מיושנים ומטים לנפול, ואילו תמ”א 38 גובשה בעיקר כדי לקדם התאמתם של מבנים לעמידה נגד רעידת אדמה ונגד איומי הטילים.
בשני המסלולים יידרשו הקבלן/היזם להתקשר בהסכמים מחייבים מול בעלי הדירות, בשניהם יהרסו ויבנו בניין או שכונה חדשים, אולם ברמות התכנונית והסטטוטורית קיימים הבדלים אשר משפיעים ישירות על בעלי הדירות. במסגרת תמ”א 38.2 יבקש היזם את הזכויות מכוח תוכנית קיימת, סמכות אישור התוכנית נתון בידי הרשות המקומית, ושלב הרישוי בה קצר יחסית, מאחר והיזם יבקש את ההיתר מכוח זכויות מוקנות. מנגד, במסלול הפינוי והבינוי הקלאסי יזנח היזם זכויות קיימות ומבקש לייצר סל זכויות חדש, דבר, כשלעצמו, נתון בסמכויותיה של ועדה מחוזית ומספר גופי ממשלה. שינוי התב”ע, אותו תהליך יצירת הזכויות, משנה את התוכנית הקיימת אשר חלה על המגרש ומבקשת לייצר זכויות נוספות. מפאת היקפי תוכנית פינוי בינוי הקלאסית וההשפעות שיש לה על הסביבה, יידרשו המוסדות המתכננים להציע פתרון רחב וכולל, המתייחס לתשתיות הציבוריות. בתהליך יצירת התב”ע יתבצע אפיונו של המתחם כמתחם המוגדר לפינוי ובינוי ויתווסף אף הוא להליכי הרישוי הסטנדרטיים הנכללים בתמ”א 38-2.
מתי תדרשו לבחור בין פרויקט פינוי ובינוי ותמ”א 38\2?
בפועל, בעלי דירות רבים נוטים לקבל את החלטותיהם ללא שיש בידיהם מידע מספיק ומתוך התבססות על רושם והערכה מוטעה של אופי הפרויקט לו הם זקוקים והמתאים להם. ישנם מקרים בהם קבלנים או יזמים ינסו לשכנע אתכם להיכנס לפרויקט תחת מטרייה אחת או שנייה, וחשוב מאד שלא להיכנס לפרויקט כזה מבלי לדעת במדויק האם הוא זה שמתאים לכם.
