תמ”א 38, שינוי החוק ב-2022 – כל מה שצריך לדעת
תמ”א 38 היא תוכנית שבאה לענות על הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ישראל כידוע היא מדינה עם לא מעט בעיות ואתגרים, לא מעט דברים שהיא צריכה להתמודד איתם ואחד מהם, זה שפחות נמצא במודעות הוא החשש מפני רעידת אדמה.
מדינת ישראל קרובה לשבר הסורי – אפריקאי מה שאומר שהיא בסיכון גבוה לרעדת אדמה. למעשה, כל מומחי הגיאולוגיה טוענים שזה רק עניין של זמן עד שתתרחש בישראל רעידת אדמה חזקה שעלולה לגרום הרס רב. לרעידת אדמה כזו צריך להיערך וההיערכות היא בשני אופנים – האחד, מודעות אצל האזרחים שרעידת אדמה כזו יכולה להגיע בכל רגע יחד עם העברת מידע מה לעשות במקרה אמת, והשני, הקטנת הנזקים עד כמה שניתן או במילים אחרות, חיזוק מבנים שאינם מספיק חזקים בשבילשהם יוכלו להתמודד עם רעידת אדמה כזו כשתגיע.
הבעיה היא שעד שנת 1980 המבנים בישראל נבנו לפי תקן מסוים, ומאז 1980 בהתאם לתקן אחר, מחמיר יותר. בשביל לחזק את המבנים שנבנו לפני היה צורך בתקציב משמעותי, תקציב שיכול מאוד להקשות על קופת מדינת ישראל.
תמ”א 38 היא תוכנית שבמרכזה עומדים יזמים שמוכנים לקחת על עצמם את חיזוק המבנים הללו, ובשביל לשכנע את הדיירים לבצע את החיזוק הם אמורים להבטיח בתמורה הטבות מרחיקות לכת שיעלו משמעותית את ערך הדירות כמו מעלית, אינטרקום, ממ”דים בדירות, מרפסות ועוד. ואיך היזמים מרוויחים? הם מקבלים מהמדינה זכויות בנייה באותם בניינים, בונים כמה דירות ומוכרים אותן בסוף הפרוייקט.
שנת 2022 – סופה של תמ”א 38?
מי שאמונה על התמ”א היא המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, וזו החליטה בסוף שנת 2019 להאריך את תוקפה של תמ”א 38 בשלוש שנים בלבד מה שאומר שבאוקטובר 2022 תסתיים האפשרות להתחיל פרויקט חדש מסוג זה.
האם לא תהיה הארכה נוספת של מועד סיום התמ”א? אי אפשר לדעת אבל נכון לעכשיו, לא תהיה עוד אפשרות כזו. האם אי אפשר יהיה לחזק מבנים? אפשר יהיה. רק חשוב להבין שלא במסגרת התוכנית הארצית אלא במסגרת תוכנית בניין עיר. יש לזה כמובן השלכות רבות הן על סימן השאלה סביב פרויקטים שכבר רצים והן על המוטיבציה של יזמים להתחיל בכלל משהו עכשיו. ננסה לענות על כמה שאלות שעולות בעניין,
האם הפרויקטים ייעצרו ב-1 באוקטובר 2022?
לא. המועצה הארצית לבנייה החליטה והודיע שכל פרויקט שיתחיל עד תאריך זה יוכל להמשיך עד לסיומו. בפועל זה אומר שצריך להגיש את הבקשה להיתר בנייה עד לתאריך הזה, כדי שניתן יהיה להמשיך אותו אחר כך. חשוב להבין שפרויקט שלא תוגש בנוגע אליו בקשה להיתר בנייה עד תאריך זה, לא יוכל להתבצע. (שוב, נכון לכתיבת שורות אלו ובמידה ולא יהיו שינויים או הארכה מחודשת)
במילים אחרות, דיירים ו\או יזמים שרוצים להתחיל פרויקט צריכים להזדרז. צריכים להתחיל לקדם את הדברים ולהגיש את הבקשה עד התאריך הזה. סביר להניח שיהיו לא מעט פרויקטים שיתחילו בזמן הזה מה שאומר שעוד נשמע על תמ”א 38 לא מעט זמן…
מה בנוגע להחלטה ספציפית של רשות מקומית?
אי הארכת התוכנית על ידי הוועדה הארצית לא שוללת את זכותה של הוועדה המקומית לבצע פרויקטים מעין אלו. למעשה, התאריך המקורי של סיום אישור התוכנית היה במאי 2025 אך הוועדה הארצית החליטה לקצר לאוקטובר 2022. הרשות המקומית יכולה למרות זאת לקדם תוכנית כוללת להתחדשות עירונית בתחומה ובתוך התוכנית הזו יכולים להיות פרויקטים של תמ”א 38. היא רק צריכה להגיש את הבקשה לפני מאי 2025 כי זה התאריך הסופי שאותו אי אפשר יהיה נכון לעכשיו לשנות.
אין השפעה על פינוי בינוי
יש לא מעט אנשים שקושרים בטעות בין תמ”א 38 לפינוי בינוי, אך מדובר על שני דברים שונים לגמרי. האם פינוי בינוי תושפע מסיומה של תמ”א 38? התשובה היא לא. ההחלטה של המועצה הארצית רלוונטית רק לשני המסלולים של תמ”א 38, תמ”א 38 א’ ותמ”א 38 ב’, אך פרויקט פינוי בינוי ממשיך נכון לעכשיו ללא שינוי.
קצת על פינוי בינוי
אם כבר נגענו בנושא פינוי בינוי אי אפשר בלי כמה מילים בשביל להסביר אותו. פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט בו מחליטים להרוס שטח עירוני עם בתי מגורים, ולבנות במקומם דירות חדשות. למה צריך את זה? קודם כל כי יש בעיית שטחים לבנייה במדינת ישראל. אין מספיק עתודות קרקע מה שמעלה את המחירים בין השאר. כך לדוגמא בית צמוד קרקע ישן יכול להשתדרג לבניין בן עשרות משפחות.
בנוסף, קשה מאוד לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים והכרזה על שטח לפינוי בינוי תשפר את תדמית העיר ותזרים אליה אוכלוסייה איכותית מה שיעלה את ערך הקרקע במקום. גם בפינוי בינוי כמו בתמ”א 38 חייב להיות קשר בין היזמים והדיירים על מנת ששני הצדדים ירצו בזה והתוכנית תצא לפועל.
תמ”א 38 – זה בדיוק הזמן…
כפי שראינו, זמנה של תוכנית תמ”א 38 קצוב. אי אפשר יהיה עוד הרבה זמן להגיש את האישורים והבתים הלא מחוזקים יישארו ככל הנראה כאלו. דיירים שיכולים להעלות את ערך הנכס שלהם יפספסו את ההזדמנות ויזמים שיכולים להרוויח מדירות חדשות, יצטרכו לוותר על האופציה הזו. ומה עם הבניינים? הבניינים יישארו לא מחוזקים ובמקרה של רעידת אדמה משמעותית הם לא יוכלו לעמוד בזה. אין שום סיבה לחכות שזה יקרה.
