תמ”א 38 מאז ועד היום

בחודשים האחרונים ובשנים האחרונות היו כידוע לא מעט רעידות אדמה בישראל ובעיקר בסביבות טבריה. לשמחתנו היו אלו רעידות אדמה בעוצמה נמוכה שחוץ ממעט בהלה לא גרמו לשום דבר חריג, אך כל המומחים בדעה אחת בשנים האחרונות שרעידת אדמה היא רק עניין של זמן. מדינת ישראל יושבת על אדמה פעילה במיוחד ובמיקום עם פוטנציאל בעייתי וכבר מזמן זו כבר לא שאלה של “האם” אלא שאלה של “מתי”. זה אומר שאנו צריכים להתכונן לרעידת אדמה כזו ושממשלת ישראל צריכה לקחת אחריות ולהתחיל ולבצע צעדים שונים שיפחיתו את הנזק העתידי הן ברכוש והן בגוף ונפש, ומדינת ישראל אכן עושה צעדים שונים כשהראשון שבהם הוא תמ”א 38.

מהי תמ”א 38?

ב-14 באפריל אושרה תוכנית תמ”א 38, התוכנית לחיזוק מבנים של ממשלת ישראל. בשביל להבין מהי תמ”א 38 צריך לחזור קצת אחורה, לשנת 1975 בה נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות בפני רעידת אדמה ת”י 413. בשנה זו הוחלט על תקן ספציפי אשר החל מחמש שנים מאוחר יותר ב-1 בינואר 1980, יהיה חובה בכל בנייה. תקן זה הוא תקן מחמיר הרבה יותר ממה שהיה לפני כן, תקן שעונה לדרישות המומחים לחזק את המבנים על מנת להקטין עד כמה שניתן את ההרס ברעידת אדמה עתידית וכמובן את כמות הפצועים וההרוגים. אז מה עם המבנים שנבנו בטרם תקן זה הפך לחובה? מה עם כל הבניינים שנבנו לפני 1980?

בדיוק בשבילם יש את תמ”א 38, תוכנית אשר עוסקת בחיזוק של מבנים שנבנו לפני התקן החדש. תמ”א 38 נותנת מענה לבעיה העיקרית של מדינת ישראל בכל הקשור לחיזוק המבנים הללו – העלות הגבוהה. תמ”א 38 היא תוכנית יצירתית, תוכנית אשר מאפשרת ליזמים לקחת על עצמם את חיזוק המבנים בתמורה להטבות מרחיקות לכת שיהיו משתלמות להם כלכלית. על פי התוכנית, בנייני המגורים הללו יקבלו זכויות בנייה מיוחדות והוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה לאשר אחת מהפעולות הבאות:

• הרחבת הדירות הקיימות – בעלי דירות שבבניין שלהם יתבצע חיזוק למבנה יוכלו להרחיב את הדירות הקיימות שלהם עד 25 מ”ר ברוטו, כש-12 מ”ר מתוכם חייבים לכלול ממ”ד.
• מרפסת – אם הממ”ד לוקח 12 מטרים מהרחבת הדירה מתוך 25 מטרים ברוטו, ניתן להרחיב את הדירה גם עם מרפסת חדשה.
• הוספת קומה חלקית – בבניין בו מתבצע חיזוק מבנה ניתן להוסיף קומה בשטח של עד חצי מהקומה שמתחת. בקומה חלקית זו ניתן לעשות תוספת לבתים שמתחת או להוסיף יחידות דיור.
• מעלית – תמ”א 38 מתייחסת גם לבנייה של מעלית מה שיכול להיות תמריץ של היזם לבעלי הדירות הבניין.

האם כל מבנה שאינו עומד בתקן כלול בתמ”א 38?

כמובן שלא. מבנה שאינו עומד בתקן אך הוא נבנה לאחר שנת 1980 ולאחר שתקן הבנייה החדש הפך לחובה, לא זכאי להטבות מכוח תמ”א 38. חובה לחזק את המבנה על מנת שיעמוד בתקן החדש ועל מנת שיחזיק מעמד במקרה של רעידת אדמה אך האחריות היא במלואה על דיירי הבניין או מי שבנה אותו.

תיקונים

במהלך השנים נכנסו תיקונים שונים לתמ”א 38 כמו גם חוקים משלימים והנה הם:

• תיקון 1 – התיקון ה-1 לתמ”א 38 הוא תיקון שהינו רק הבהרה והוא מתייחס בעיקר לתמ”א 38 אל מול תב”ע.
• תיקון 2 – תיקון 2 מתייחס לאפשרות ליהנות מזכויות התמ”א 38 גם כשמדובר על פינוי בינוי. פינוי בינוי נולד לענות על צרכים אחרים ובעיקר על הצורך לאפשר ניצול יעיל יותר של שטחים עם מספר דירות גבוה יותר מהקיים על ידי פינוי, הריסה ובנייה מחדש, ואם מדובר על בניין שנבנה לפני התקן החדש והוא עומד בקריטריונים, יש אפשרות להרוס ולבנות ולקבל את זכויות הבנייה של תמ”א 38.
• תיקון 3 – תיקון זה הגדיל את זכויות הבנייה מקומה אחת ל-2.5 קומות או במילים אחרות, הגברת התמריץ לבעלי הדירות והיזמים.
• תיקון 4 – תיקון חדש שעוסק בשימוש בתמ”א גם על מבני ציבור ובפריפריה כמו גם עידוד אמצעי המיגון לבניינים שנבנו לאחר שנת 1980 אך לפני 1992, השנה בה נקבע שיש לבנות מרחב מוגן בכל דירה.

חוקים נוספים

מעבר לאותם 4 תיקונים בתמ”א 38 נחקקו גם חוקים נוספים אשר משלימים את התמ”א ומעודדים בעלי בתים ויזמים לחזק מבנית. החוקים הללו עוסקים במיסוי מקרקעין, בהקטנת היטל השבחה, בביטול היטל השבחה, בהקלות על יצירת רוב אצל דיירים לביצוע פרויקט כזה וחוקים נוספים שתכליתם היא אחת – לעודד ולתת תמריצים שונים הן טכניים והן כלכליים למי שעוסק בתמ”א ולמי שמעוניין בחיזוק המבנה בו הוא גר. בסופו של דבר התמריצים הללו עובדים וגורמים ללא מעט אנשים לרצות ולהיות מוכנים לרעידת אדמה ואם זה מגיע עם תמריץ – מה טוב.

תמ”א 38 – לבד או עם סיוע חיצוני?

חיזוק מבנה וקבלת ההטבות של תמ”א 38 יכול להתבצע בשני דרכים. האחת, הדיירים מתאגדים ומחזקים את המבנה מה שבסופו של דבר מאפשר להם לקבל זכויות בנייה והם יכולים לבנות ולמכור את הדירות ולהתחלק ברווחים. החיסרון באופציה הזו הוא שהם אמורים לשלם בעצמם על החיזוק והבנייה, מה שלא תמיד מתאפשר. האופציה השנייה היא לפנות לחברה חיצונית, חברה אשר מבצעת פרויקטים מעין אלו שהיא זו שתצטרך לרוץ, להשיג את האישורים וכמובן לממן את כל העניין, אך היא גם זו שתקצור את הפירות – תקבל את זכויות הבנייה ותרוויח.

תמ”א 38 היא ההוכחה שעם קצת יצירתיות אפשר לפתור בעיות ואפשר להשיג מימון לדברים גדולים. זו תוכנית שכולם מרוויחים ממנה – קודם כל הדיירים, אחר כך היזמים או המבצעים וכמובן, המדינה שלא צריכה להשתתף בתשלום.