תמ”א 38 להעלאת ערך הנדל”ן
אם יש לכם דירה בבעלותכם, זה יכול להיות כי השקעתם וקניתם אחת כזו או שקיבלתם בירושה דירה, אך היא לא חייבת להישאר עם אותו השווי ויש דרכים שונות להעלות את ערכה. העלאת ערך הדירה תאפשר לכם לדרוש שכר דירה גבוה יותר במידה ואתם מתכננים להמשיך ולהשכיר אותה, או להעלות את מחירה במידה ותחליטו למכור אותה. מסתבר שלא תמיד צריך להשקיע כסף רב בשביל להעלות את ערך הדירה, ויש אף דרך אחת בה לא צריך להשקיע כלום ומקבלים העלאה משמעותית בערך. איך? אם יש לכם דירה ישנה ועוד לא שמתם על האופציה של תמ”א 38, כדאי שתשמעו את זה.
התקן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה
מדינת ישראל היא מדינה למודת מלחמות, למודת צרות שהחלו מיד עם תקומתה. וכאילו אין לנו מספיק צרות, אנו גם נמצאים במיקום בעייתי מבחינה גיאולוגית, מיקום שמועד לרעידות אדמה ואף כאלו חזקות ביותר. לפני מאות שנים התרחשו פה רעידות אדמה שהשמידו כמעט לחלוטין את צפת, טבריה ומקומות אחרים וההערכות הן שאנו עומדים בשנים הקרובות בפני רעידת אדמה משמעותית, ולרעידת אדמה כזו צריך להיערך. בדיוק בשביל זה גובש התקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה ת”י 413, תקן שנכנס לתוקף בשנת 1975 אך הוא חייב בניינים משנת 1980. זה אומר שכל מבנה שתוכנן לפני תחילת 1980 הוא מבנה שלא עומד בתקן החדש, והממשלה מחויבת למצוא פתרון לחיזוק המבנים הללו.
הסוכריה שכולם מקבלים
תמ”א 38 היא למעשה תוכנית שאמורה לתמרץ את כל הצדדים לחזק את המבנים הללו. ומי הם הצדדים? מצד אחד יש את המדינה שצריכה לממן פרויקט חיזוק כזה שעלותו יקרה מאוד כמובן וצריך למצוא לו מימון אחר, מצד שני יש את הדיירים שצריכים שהמבנה שבו הם מתגוררים יחוזק אך הם לא יכולים לממן את זה, ומצד שלישי יש את הקבלנים שצריכים סיבה מספיק טובה לממן את הפרויקט. תמ”א 38 היא תוכנית גאונית, תוכנית שנותנת מענה לכל הצדדים. היא מספקת זכויות בנייה למבנה כך שהדיירים יכולים ליהנות מהרחבות שונות, הקבלנים מקבלים כמובן גם הם נתח בעניין בדמות קומות נוספות בהן הם יכולים לבנות ולמכור והמדינה, היא פטורה ממימון הפרויקט.
אפשרויות הבנייה
תמ”א 38 נותנת אם כן זכויות בנייה שונות אשר מתמרצות הן את הדיירים והן את הקבלנים שאמורים לחזק את המבנים. הוועדה המקומית יכולה לאשר חלק מהפעולות הבאות: היא רשאית לאשר הקמה של קומה נוספת אך בשטח של עד מחצית מהשטח של הקומה שמתחתיה, שטח בו ניתן להוסיף יחידות דיור או להרחיב דירות קיימות, היא יכולה לאשר סגירה ומילוי של הקומה המפולשת בשביל להוסיף עוד דירות, היא יכולה לכלול חיזוק של המבנה והרחבה של הדירות הקיימות, אך זה מחייב שחלק מההרחבה תהיה של ממ”ד בגודל של לפחות 12 מ”ר, אפשר להוסיף לממ”ד הזה מרפסת חדשה, וכשמדובר על מבנה שאינו מיועד למגורים (תמ”א 38 תופסת גם במקרים כאלו) היא יכולה לאשר תוספת אגף בשטח הקומה או תוספת של קומה אחת.
על מי חלה תמ”א 38?
תמ”א 38 לא חלה על כל מבנה אם כן אלא רק כזה שעומד בקריטריונים הבאים: זה צריך להיות מבנה שנבנה לפי היתר בנייה לפני ינואר 1980, מבנה שכמובן לא נבנה לפי ת”י 413. אם מדובר על מבנה שקיבל היתר בנייה לאחר תאריך זה אך הוא אינו עומד בתקן, חלות עליו הוראות תמ”א 38 אך הוא לא זכאי לזכויות בנייה. אם מדובר על מבנים בהם אין תעבורה של אנשים כמו מחסנים וכדומה, גם עליהם לא חלה התמ”א כמו גם מבנים בעלי קומה אחת או שתיים עד שטח של 400 מ”ר.
העלאת ערך הנדל”ן
מיותר לציין שתמ”א 38 מעלה את ערך הנדל”ן ואף בצורה משמעותית. היא עד כדי כך מעלה את ערך הנדל”ן, עד שבאזורים בעלי ביקוש גבוה היה ועדיין ישנו גל של יוזמות לחיזוק מבנים במקום במסגרת התמ”א, יוזמות בדמות הצעות שונות מיזמים וקבלנים. ועדיין, למרות התמריצים הרבים ולמרות היוזמות הרבות, יש לא מעט קשיים ביישום התמ”א ובעיקר בקבלת האישורים מה שיצר מצב שבו רק מבנים בודדים יחסית נהנו מהתוכנית.
אפשרויות נוספות להעלאת ערך הנדל”ן
אם יש ברשותכם דירה או נדל”ן בכלל ישנן דרכים נוספות להעלות את ערכו ולעיתים, לא צריך יותר מאלפי שקלים בודדים עד עשרות אלפי שקלים מה שישתלם מאוד. אתם יכולים ליזום הוספה של מעלית בבניין בו הדירה שלכם קיימת, ונכון שזה גורר התנגדות של הדיירים לעיתים בעיקר של אלו שבקומות התחתונות, וזו הסיבה שהחלוקה במימון לא תהיה שווה, אתם יכולים להוסיף ממ”ד לדירה שלכם שיעלה לכם בסביבות המאה אלף שקלים אך עשוי להעלות את ערכה של הדירה בכמאה וחמישים אלף שקלים, ואתם יכולים כמובן לעשות גם שיפוץ לדירה, שיפוץ שלא חייב להיות משמעותי אלא יכול להיות גם מינורי יחסית עם השקעה קטנה, והתמורה תהיה גבוהה.
אין ספק שתמ”א 38 היא אופציה מצוינת להעלות את ערך הנדל”ן בתוך שלל אופציות יצירתיות יותר או פחות. אם הדירה שבבעלותכם נבנתה לפי תוכנית מהנדס לפני תחילת 1980, סביר להניח שהיא נבנתה בתקן הישן מה שאומר שכדאי לכם לחשוב על האופציה גם בגלל הבטיחות שלכם או של הדיירים שלכם וגם בגלל העלאת הערך. קבלנים ויזמים מוכנים לעיתים ללכת רחוק עם מה שהם מציעים, ובנוסף לאלו שהזכרנו הם מוכנים לעיתים להוסיף אינטרקום, גינה וכדומה כך שבכל מקרה כדאי לכם לשמוע מה יש להם להציע. זה לא עולה כסף נכון?
