תמ”א 38 בתל אביב

תל אביב היא אחת הערים המבוקשות ביותר לנדל”ן אם לא המבוקשת ביותר. זו עיר ללא הפסקה כמו שאומרת הפרסומת, עיר שוקקת חיים גם ביום וגם בלילה, אחת הערים המתויירות בעולם, עיר שלא נחה לרגע ורבים רוצים או היו רוצים לגור בה, אם המחירים בה היו מעט יותר סבירים. הביקוש עליה הוא כזה בגלל כל הסיבות שהזכרנו כאן ובעיקר, בגלל שלאט לאט עתודות הקרקע בעיר הולכות ונעלמות. יש כל הזמן רעיונות איך להגדיל את ההיצע ואיך “לייצר” עוד ועוד דירות למכירה, ואחת הרעיונות שגם הצליחו הוא מכירת דירות מתמ”א 38. הנה קצת מידע על תמ”א 38 בתל אביב ועוד לפני, מה זה בכלל תמ”א.

החשש מפני רעידת אדמה

מדינת ישראל היא מדינה עם לא מעט צרות. מספיק לשמוע חדשות כל ערב ולהיחשף לחדשות שלא מפסיקות לרגע, מדינה עם לא מעט איומים ולא מעט סכנות שלקראתן צריך להתכונן. יש פיגועים ויש תאונות דרכים ויש עוד סכנה אחת שמרחפת כל הזמן שם למעלה, למרות שלשמחתנו היא עדיין לא התממשה. הסכנה היא רעידת אדמה חזקה, כזו שתגרום להרס רב וללא מעט נפגעים. למה שהיא תהיה? כי ככה המומחים טוענים. הדעה הרווחת בקרב מומחי רעידות אדמה היא שבשנים הקרובות תתרחש רעידת אדמה חזקה כאן בישראל. מסתבר שזה כבר קרה בעבר ולפני מאות שנים היה פה הרס רב.

ישראל היא מדינה שמועדת לרעידות אדמה חזקות, בגלל שאנחנו נמצאים בשבר הסורי אפריקאי או בלשון מקצועית יותר, במפגש של לוחות טקטוניים. רעידת אדמה היא רק עניין של זמן וצריך להתכונן אליה, ואיך עושים את זה? בעיקר על ידי חיזוק המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים בתקנים מחמירים. כך, כשתתרחש רעידת אדמה חלילה, פחות מבנים יתמוטטו ויהיו פחות נפגעים. בניינים חזקים כבר הוכיחו את עצמם במקומות רבים בעולם, וגם בישראל רוצים שהמבנים כולם יהיו חזקים ובתקנים מחמירים. בדיוק בשביל זה יש את תמ”א 38, תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעישות אדמה.

הרקע לתוכנית

תמ”א 38 היא תוכנית שנהגתה בדיוק בגלל הבעיה שהזכרנו כאן, החשש מפני רעידת אדמה חזקה והצורך בחיזוק המבנים. בשנת 1975 נכנס תקן חדש מחמיר יותר לבנייה, ובשנת 1980 הוא התחיל להיאכף. כל הבניינים שנבנו לאחר שנת 1980 נבנו בסטנדרטים גבוהים יותר של בנייה, סטנדרטים שמבטיחים את חוזק המבנה ברעידת אדמה. אך מה עם כל המבנים שנבנו לפני? איך אפשר לחזק אותם? איך אפשר לשכנע את הדיירים לחזק אותם ובעיקר, איך אפשר לממן את כל זה? הרי זה אמור לעלות למדינה הון תועפות ואין תקציב לזה. בדיוק בשביל זה נהגתה התוכנית, תוכנית חכמה שיוצרת מצב בו כולם מרוויחים ממנה.

עיקרי התוכנית

תמ”א 38 היא תוכנית שהרעיון שלה פשוט. המדינה לא יכולה לממן את חיזוק כל המבנים שצריכים חיזוק וצריך יזמים וקבלנים שיעשו את זה, וזה ישתלם להם כמובן. צריך גם שהדיירים ישתפו פעולה וצריך לגרום גם להם להבין שזה כדאי מעבר לעניין הבטיחותי, ואיך משכנעים אנשים? עם כסף כמובן. בתמ”א 38 לא מדובר על כסף ממשי אלא על הטבות שונות ועל העלאת ערך הדירות שלהם. תמ”א 38 גם מאפשר לקבל את היתרי הבנייה לחיזוק המבנים בלי שיש תוכניות מפורטות כמו בבנייה רגילה או הוספה לבנייה שלא במסגרת תמ”א 38.  כמובן שצריך אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מהסיבה הפשוטה, בשביל שלא תהיה פגיעה בחזות העירונית.

חיזוק של בתים משותפים

באופן כללי, האחריות על חיזוק בתים משותפים היא על דיירי הדירות. יש להם את האפשרות לפנות ליזם או קבלן אך הם יכולים גם להחליט לעשות את זה לבד, ולקבל היתרי בנייה לבניית דירות נוספות בבניין ולהתחלק ברווחים. כמובן שאם הם מחליטים לפנות ליזם או כל גוף חיצוני מה שקורה ברוב המקרים, הוא זה שבדרך כלל ירוויח מבניית דירות חדשות והדיירים ירוויחו מאפשרויות בנייה ותוספות שונות שיעלו את ערך הבית הקיים שלהם כמו גם מהטבות שונות כפי שציינו. אך מהן אותן אפשרויות בנייה במסגרת התמ”א? הנה כמה מהן שכדאי לדעת.

אפשרויות הבנייה השונות במסגרת התמ”א

אם יש כאמור מבנה מגורים שנבנה לפני שנת 1975 ולא בהתאם לתקן החדש, במקביל לחיזוק המבנה יש זכויות בנייה שונות מכוח התמ”א.

• רק חיזוק – לא חייבים כמובן שיהיו תוספת בנייה שונות. אפשר רק לחזק את המבנה וזהו, לא צריך יותר מזה ואת ההיתרים מקבלים במהירות.
• הקמת שתי קומות נוספות – יש אפשרות גם לבנות שתי קומות נוספות ובהן לבנות דירות שיימכרו ומכאן יגיע הרווח של היזם. אפשר במקום זה גם להוסיף שטח בגודל של שתי קומות ועליו לבנות את הדירות החדשות.
• הקמה של קומה חלקית נוספת בגודל של מחצית מהשטח של בקומה שמתחתיה. הוא יכול לשמש להרחבת הדירות של הקומה שמתחת או להוספה של יחידות דיור.
• הרחבת הדירות הקיימות – הרחבת הדירות חייבת לכלול תוספת של ממ”ד בכל דירה כזו ובנוסף לממ”ד אפשר להוסיף גם מרפסת חדשה.

ומה הדיירים מרוויחים?

הדיירים אמורים לקבל הטבות שונות שיכולות להיות בדמות הרחבת הדירות שלהם או הוספת מרפסת גפי שציינו, עיצוב של הבניין כמו הוספת אינטרקום וכדומה, הוספת מעלית לבניין אם יש אפשרות, הוספה של מרחבים מוגנים וכדומה.

תמ”א 38 היא דוגמא טובה לכך שאם חושבים מחוץ לקופסא כולם יכולים להרוויח. תמ”א 38 היא תוכנית בה המדינה לא צריכה להוציא כל כך הרבה כסף, הדיירים נהנים מבטחון רב יותר ומהטבות והיזם או הקבלן מרוויח לא מעט.