תמ”א 38 בקרית אונו

העשור האחרון הציף למודעות הציבורית את החשש מפני רעידת אדמה כוללת אשר תהרוס את מרבית הבניינים שגובהם מעל לשלוש קומות בערי ישראל. חשש זה אינו חשש בדוי או סתמי, גם מכיוון שישראל כבר חוותה רעידות אדמה בעוצמה גבוהה בעבר (למשל, רעידת האדמה ביולי 1927, שמוקדה היה בצפון ים המלח והיא פגעה קשות בערים ירושלים, יריחו, רמלה, טבריה ושכם), גם מכיוון שחוקרים גיאולוגיים מזהירים אותנו השכם והערב מפני רעידת אדמה כזו, וגם, מכיוון שההערכות מדברות על אובדן חיי אדם בהיקף של מאות ואלפי אנשים, שלא לדבר על נזק לרכוש במיליארדי דולרים. על רקע כל אלה, עניין תמ”א 38 מצא לעצמו קרקע פורייה דיה כדי להפוך לעניין ציבורי.

מהי תמ”א 38?

תמ”א (ר”ת לתוכנית מתאר ארצית) 38 היא תוכנית שמטרתה היא ביצוע חיזוק למבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרת הליך זה היא להתאים את כל המבנים העומדים בסכנת רעידת אדמה מוגברת (מבנים ישנים בני שלוש קומות ומעלה) לתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת”י 413) אשר נכנס לתוקפו בשנת 1975 והפך לתקן המחייב את הקבלנים החל מתחילת שנת 1980. על פי הערכות מומחי בניה, מרבית הבניינים והמבנים אשר נבנו בארץ לפני 1980 אינם עומדים בדרישות התקן, ולכן, קיים החשש, כי בעת התרחשותה של רעידת אדמה חזקה שמוקדה בישראל או באזורים שסביבה, יקרסו בניינים רבים ברחבי ישראל ויקברו תחתיהם אלפי אנשים.

ועכשיו, כמובן תישאל השאלה הבלתי נמנעת –

האם לפני 1975 לא היה קיים תקן לבניה?

ברור שגם לפני שנה זו היו תקנים לבניה, אולם, עם חלוף השנים והתפתחות הטכנולוגיות התווסף מידע חדש המאפשר לגבש תקן מתאים ומתקדם יותר, אשר יגביר את רמת עמידותם של המבנים בפני רעידת אדמה. מאחר שגובש התקן החדש, קיימת סבירות גבוהה כי המבנים שנבנו לפני שתקן זה נכנס לתוקפו, באופן הגיוני, אינם מסוגלים לעמוד בו. הבעיה הייתה כי עלויות חיזוקם של המבנים והתאמתם לתקן ה”חדש” נחשבות לגבוהות, ולכן, גובשה תמ”א 38, אשר מטרתה לתמרץ כלכלית את חיזוק המבנים ובדרך זו, לעודד את בעלי הבתים והדירות לחזק את המבנה אשר בבעלותם.

מה אמור לצאת לי מזה?

מכיוון שעבור רוב תושבי ישראל רעידת אדמה נדמית כאיום רחוק ולא ממשי, והבטחה של “תסבול עכשיו את תופעות הלוואי שסביב שיפוץ כזה, ובעוד שנים, לכשתתרחש רעידת האדמה – המבנה שלך יהיה מוגן” לא הריצה אותם בהמוניהם לכניסה לפרויקטים כאלה, את התמריץ, הציעה המדינה לבעלי הבתים והדירות בדמותן של “סוכריות” מנהלתיות. תמריצים שהיו מיועדות לעזור להם להתגבר על המחסומים הפיננסיים (והנפשיים) אשר מונעים ממרבית האנשים כניסה לפרויקט מורכב כזה. התמריצים הללו כללו הענקת זכויות הבניה המוגדלות וקיצור ההליכים הבירוקראטיים שנדרשים לצורך קבלת היתרי הבניה, רכיבים אשר אמורים לקסום לבעלי הבתים וליזמים ולעודד את הוצאתה של התוכנית לפועל. אולם, גם זה לא פתר את בעיית המחסומים בכניסה לפרויקט תמ”א 38 בקרית אונו, למשל, מכיוון שאנשים המשיכו לחשוב כי אם הם מרוחקים מספיק ממוקדי רעשי האדמה שבישראל (שהמסוכנים בהם הם כרמיאל, טבריה, בית שאן ואילת), הם בטוחים לחלוטין מפני האיום.

גלגוליה של תמ”א 38

במהלך השנים, ומתוך החשיבה להפוך אותה לאטרקטיבית יותר בעיני בעלי בתים ודירות, יזמים וקבלנים, עברה תמ”א 38 רפורמות רבות, כשכל רפורמה כזו מכניסה בה שינויים ותיקונים. הנה גרסאותיה העדכניות, נכון לזמן כתיבת המאמר, של התוכנית:

תיקון 1 לתמ”א 38

התיקון שפורסם בשנת 2007 (שנתיים לאחר פרסומה של תמ”א 38 המקורית) עסק בפרשנות ובהבהרה למספר הוראות שנכללו בתוכנית התמ”א המקורית. בעיקר בסוגיית החשיבות המשקל המיוחס לתוכניות בניין העיר (תב”ע) המפורטות לבין תמ”א 38. התיקון הראשון לתמ”א 38 פתח את האפשרות להוספת קומה או קומה וחצי לבנין המשופץ. תוספת זו הייתה אמורה להגדיל את הרווחיות של היזמים/הקבלנים המבצעים, ולכן, להפוך את הפרויקט לאטרקטיבי יותר עבורם.

תיקון 2 לתמ”א 38

התיקון השני לתוכנית (משנת 2010) עוסק בעיקר בהוספת אפשרות להחלת תוספת זכויות הבניה על פי התמ”א גם על פרויקטים הכוללים את הריסתו של הבניין ובנייתו מחדש (“פינוי בינוי”). אפשרות הוספת הקומה הנוספת שנכנסה לתוקפה בתיקון הראשון, חלה גם על פרויקטים מסוג “פינוי ובינוי”.

תיקון 3 לתמ”א 38

התיקון מחודש מאי 2013, הרחיב את סל הזכויות המוקנות לבעלים וליזמים מכוח תמ”א 38 (הוספת 2.5 קומות לבניין). בנוסף, החיל התיקון את ההקלות המצוינות בתמ”א הנוגעות לקווי הבניין גם על פרויקטים של פינוי בינוי.

תיקון 3 א’ לתמ”א 38

התיקון שיצא בנובמבר 2016, הכניס נוסחא חדשה לתחשיב סל זכויות הבניה בפרויקטי פינוי ובינוי – קומה וחצי נוספות לבניינים בני קומה אחת, שתיים וחצי קומות נוספות לבניינים בני שתי קומות, שלוש קומות לבניינים בני שלוש קומות ושלוש וחצי קומות לבניינים בני ארבע קומות ומעלה.

תיקון 4 לתמ”א 38

תיקון זה נמצא בימים אלה בגיבוש, לאחר שהחלטה להכנתו ניתנה ע”י המועצה הארצית לתכנון ובניה. תיקון זה עוסק בעידוד ובתגבור השימוש בתמ”א 38 במבני ציבור ובפריפריה. כן עוסק התיקון בעידוד שיפור אמצעי המיגון בבניינים אשר נבנו אחרי שנת 1980 אבל לפני שנת 1992, אז נקבעה החובה להקמת ממ”ד בכל דירה.

בין אם אתם מתכננים פרויקט תמ”א 38 בקרית אונו או פרויקט פינוי ובינוי בשרון, גלובלינקס היא הכתובת עבורכם הנכונה לייעוץ ואף לביצוע הפרויקט!