תוכנית פינוי בינוי – מה זה אומר?

בישראל יש לא מעט מקומות בהם יש בתים פרטיים ישנים או בניינים בעלי קומה או שתיים ויש בהם דירות בודדות. הבעיה עם הבניינים הללו הוא שהם תופסים שטחים נרחבים, שטחים אותם ניתן לנצל טוב יותר על מנת לבנות בניינים רבי קומות ולאכלס אין ספור משפחות.

במדינת ישראל הולכים ואוזלים השטחים בהם ניתן לבנות בתי מגורים. זה דורש הפשרת עוד ועוד שטחים חקלאיים כמו גם שימוש בשטחים שאמורים להישאר ירוקים, והפתרון של המדינה למקרים הללו היא תוכנית פינוי בינוי. מהי תוכנית פינוי בינוי? תוכנית פינוי בינוי זו הכרזה על מתחם מסוים כעל מתחם המיועד להריסה ולבנייה נרחבת מחדש, כשהדיירים הקיימים מקבלים פיצוי מכובד. הפיצוי הוא דירה חדשה במקום זו שהם גרו בה, דירה שצריכה להיות לפחות בגודל של הדירה הקודמת ובדרך כלל גדולה יותר.

בין כך ובין כך, מדובר על דירה בעלת ערך גבוה הרבה יותר, על דירה שאותה אם הם ימכרו הם ירוויחו עליה הרבה יותר ממה שהיו מרוויחים אם היו מוכרים את הדירה הישנה. בנוסף, הם מקבלים דמי שכירות על הזמן בו הם צריכים לעזוב את דירתם הישנה ועד שדירתם החדשה מוכנה כמו גם תשלום ארנונה על הדירה הישנה.

כולם מרוויחים מתוכנית פינוי בינוי. הדיירים מנכס ששווה הרבה יותר, היזם ממכירת הדירות בפרויקט, והמדינה בכך שהיא מצליחה להגדיל את היצע הדירות, מה שבשאיפה יוביל בשלב כלשהוא גם להורדת מחירי הדיור (כרגע זה לא קורה)

הסיבות למדיניות פינוי בינוי

יש כמה סיבות למדיניות עליה הוכרז במשרד הבינוי, מדיניות שיכולה גם להיכפות על דיירים גם אם הם לא רוצים להתפנות.

• אזילת שטחים – השטחים שנמצאים ליד הערים הגדולות הולכים ואוזלים. יש מצוקה אמיתית של שטחים וצריך לפתור את הבעיה הזו, ואחת הדרכים היא על ידי תוכנית פינוי בינוי שמאפשרת לבנות יותר בתא שטח מסוים וחוסכת את הצורך לאתר עוד שטחים שכבר כמעט אין מהם.
• נגררות בעקבות הפרוור – תהליך הפרוור הוא תהליך בו בגלל שאין בתים למכירה במחירים הגיוניים בתוך הערים, מתחילה יותר ויותר בנייה בפרוורים. הבעיה היא שבפרוורים נוחות המחיה מופחתת כך לדוגמא התחבורה הציבורית שם פחות מפותחת, הצעירים עוזבים את העיר ויש עוד בעיות שונות בתהליך הפרוור. תוכנית פינוי בינוי מאפשרת להגדיל את כמות הבתים למכירה בעיר ולהאט את תהליך הפרוור.
• ציפוף הערים – יש גופי תכנון שקוראים לצופף את העיר עד כמה שניתן על פני הרחבה של העיר כמה שיותר. יש לזה סיבות שונות כמו הוזלת התשתיות וכדומה, ופינוי בינוי מאפשר לקיים את זה בצורה מיטבית.

המסלולים השונים

תוכנית פינוי בינוי יכולה להתבצע דרך מסלולים שונים כשהתהליך עצמו כולל הסכם של היזם עם הדיירים, מעבר שלהם לדירות שכורות, הריסת המבנה הישן, בניית בניין חדש, כניסת הדיירים הקודמים למבנה החדש וכמובן, מכירה של הדירות הנוספות על ידי היזם לשם רווח.

מסלול תמ”א 38

תמ”א 38 היא תוכנית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעישות אדמה. זו תוכנית שמיועדת לבניינים שנבנו לפני שנת 1980 אז נכנסו תקני בנייה חדשים, תוכנית שמתמרצת אותם לחזק את המבנה והם מקבלים בתמורה תוספות בנייה, ממ”ד ו”צ’ופרים” אחרים והיזם מוסיף עוד כמה דירות ומהם הרווח שלו. כך המדינה לא צריכה לממן את חיזוק המבנים וכך הדיירים בטוחים יותר ועם בית בשווי גבוה יותר, וכך היזמים מרוויחים לא מעט.

תיקון מספר 2 לחוק תמ”א 38 קובע שאפשר לשלב את התוכנית עם תוכנית פינוי בינוי. מה זה אומר בפועל? זה אומר שבמקום לחזק את המבנה הקיים אפשר להרוס אותו ולבנות מבנה חדש, בניין שייבנה בהתאם לסטנדרטים המחמירים החדשים והדיירים, היזמים והמדינה ירוויחו מזה.

מסלול מיסוי

מסלול מיסוי הוא המסלול הפופולארי ביותר וזה שדרכו התחילו רוב הפרויקטים של פינוי בינוי בארץ. מטרתו היא אחת, לתמרץ באמצעות הטבות מס את הדיירים, וזה קורה אחרי שהיזמים פונים לוועדה להתחדשות עירונית על מנת שזו תפנה לממשלה ותכריז על המתחם כעל מתחם פינוי בינוי מה שיזכה בהטבות מס נרחבות.

מסלול הרשות המקומית

יש מקרים בהם הראשות המקומית בעצמה היא זו שפונה לממשלה ומבקשת להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי. מי שמתכנן את הכול זו הרשות המקומית ומי שמוציא אותה אל הפועל אלו היזמים שנבחרים.

הסיכונים שבדרך

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט לא קצר, פרויקט בעל השלכות כלכליות גדולות מאוד עבור היזם. זה אומר שאם תהיה עצירה של הפרויקט במהלכו בגלל פשיטת רגל של היזם או מכל סיבה אחרת, הדיירים ימשיכו לגור בשכירות ויצטרכו לשלם את זה, והכל יתעכב והפגיעה הכלכלית תהיה גדולה, אלא אם כן הם קיבלו מהיזם מספיק ערבויות על הפרויקט.

קשיים מצד הדיירים

גם הדיירים עשויים להקשות לא מעט על היזם במהלך הדרך. חלק מהם עשויים שלא להסכים לפרויקט בגלל חוסר רצון לעבור לדירה אחרת מה שיכול לעכב ואף לתקוע את הפרויקט. יש דיירים שיעשו משא ומתן עקשני יותר על מנת לקבל כמה שיותר מהיזם, ויש כאלו שלא יסכימו מכיוון שההוצאות הכלכליות בדירה החדשה יהיו גבוהות יותר והם לא יכולים לעמוד בזה.

אין ספק שתוכנית פינוי בינוי היא תוכנית חשובה מאוד והיא יכולה לסייע בפתרון או לפחות בהקלת בעיית הדיור. היא מאפשרת לבעלי דירות ישנות להרוויח המון ולגור ברמה גבוהה יותר, ולמדינה לנצל שטחים בצורה טובה יותר.