רכישת דירה חדשה האם עדיף לפני או אחרי תמ”א בבניין?

אם אתם חושבים לקנות דירה מתמ”א 38, הגעתם אל המקום הנכון. אצלנו ב”גלובלינקס” תוכלו לקבל ייעוץ וליווי מקצועיים כמו גם לבחון דירות בפרויקטים שונים. כל מה שאתם צריכים זה ליצור איתנו קשר ונשמח לסייע לכם!

אם אתם עומדים בפני רכישת דירה חדשה אתם צריכים כמובן להחליט איפה תהיה הדירה הזו. היא יכולה להיות דירה חדשה בפרויקט שזה עתה בבנייה והיא יכולה להיות דירה בבניין שעבר תמ”א. האופציה השנייה היא אופציה שקיימת בשנים האחרונות, מאז שהחלה התוכנית להיות פופולארית והיא מעין ייצור כלאיים זול יותר מאשר דירה חדשה בפרויקט חדש.

הסיבה פשוטה. כי מדובר על דירה חדשה בבניין ישן. כי זו דירה שנבנתה והיא זו שאמורה להיות חלק מהרווח של היזם או הקבלן שלקחו על עצמם את השיפוץ. אז מה עדיף, לרכוש דירה כזו לפני או אחרי התמ”א? האם כדאי לרכוש אותה על הנייר או כשהיא כבר מוכנה?

קצת רקע על תמ”א 38

מהי אותה תמ”א 38, תוכנית השיפוץ שהולכת והופכת לפופולארית כל כך? מדובר על פרויקט לחיזוק מבנים ישנים, מבנים שנבנו לפני שנת 1980. בעבר, סטנדרט הבנייה היה נמוך מאשר סטנדרט הבנייה של היום. הבנייה של המבנים היתה מחוזקת פחות ולא היתה חובה להוסיף ממ”דים לבנייה. הבעיה היא שיש חשש שתהיה רעידת אדמה, רעידת אדמה שבה הבניין יקרוס והנזק ברור.

מדינת ישראל לא יכולה להרשות את זה לעצמה והבניינים הישנים צריכים לעבור כמובן חיזוק. אבל חיזוק כזה הוא יקר, אז מה עושים? נמצא פתרון יצירתי. במסגרת הפתרון יזמים יוכלו לקחת את השיפוץ והחיזוק על עצמם ובתמורה הם יקבלו זכויות בנייה בבניין, יוכלו לבנות עוד דירה או שתיים ואותה ימכרו וירוויחו ממנה.

מה הדיירים ירוויחו? קודם כל הם ירוויחו בניין מחוזק. הם יגורו בבניין בטוח יותר שהסיכויים שהוא יקרוס ברעידת אדמה נמוכים יותר. מעבר לכך, הם יקבלו כל מיני הטבות בנייה מהיזם מה שאומר אינטרקום חדש, מעלית, עיצוב מחודש של החללים המשותפים, ממ”דים בדירות או דברים אחרים בהתאם לאישור של וועדת הבנייה המקומית.

זה מצב בו כולם מרוויחים. המדינה לא צריכה להוציא כספים שהיא לא רוצה להוציא. הדיירים מקבלים דירה משודרגת ועליית ערך שלה כך שאם הם ימכרו אחרי התמ”א הם ירוויחו יותר, והיזם מרוויח את הדירות החדשות שהוא ימכור.

הדירות שהקבלן או היזם בונים הן כמו שאמרנו מן ייצור כלאיים. למי שמחפש דירה חדשה זה מצוין כי הוא רוכש דירה כזו בכ-5% פחות מאשר בפרויקט חדש, אבל הוא מקבל דירה חדשה בבניין ישן על כל המשתמע מכך.

רכישת דירה חדשה לפני תמ”א – יתרונות וחסרונות

מדובר בכל מקרה על בניין שאמור לעבור בקרוב תמ”א  ומדובר על קנייה של אחת הדירות החדשות בו על הנייר ולפני שהיא בנויה ומוכנה, ויש לכך יתרונות וחסרונות. יתרון אחד הוא הלחץ של הקבלן למכור. יכול להיות שהוא רוצה לבטח את עצמו ולהשיג מימון מוקדם לפרויקט, והוא יסכים להוריד במחיר רק כדי שזה יקרה. יתרון נוסף הוא ערך הדירה. רכישת דירה לפני תמ”א זה אומר רכישת דירה בעלת ערך מסוים כשבסיום הפרויקט היא תהיה כבר שווה יותר. יש יזמים שמחפשים דירות כאלו רק בשביל למכור רגע אחרי.

החסרונות של רכישת דירה בצורה כזו הן בעיקר הסיכון שכרוך בזה. במהלך הדרך יכולים לקרות כל מיני דברים וביניהם שהקבלן יפשוט את הרגל או שהפרויקט ייעצר מכל סיבה אחרת. במקרה כזה, הרוכש יישאר עם נייר ביד ועם חוזה ולא יותר מזה.

רכישת דירה חדשה אחרי תמ”א – יתרונות וחסרונות

האופציה השנייה היא לקנות את הדירה אחרי שהיא מוכנה, לקנות “מוצר מוגמר”. במקרה כזה הסיכון ברכישה יורד לאפס כי קונים כבר משהו קיים ולא משהו על הנייר. החיסרון הוא בעיקר המחיר שעשוי להיות גבוה יותר כמו גם זה שאין שליטה יותר על החלוקה של הבית או איך הוא יראה. קונים את הדירה כמו שהיא ואי אפשר לעשות עם זה כלום.

אין ספק שהאופציה של רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ”א היא אופציה ששווה לשקול. יש כאלו שזו תהיה האפשרות היחידה שלהם לממן דירה חדשה ואם היא לא תהיה קיימת, הם יצטרכו להסתפק בדירה מיד שנייה. אבל אם רוכשים דירה מתמ”א 38 כמו כל דירה אחרת, צריך לבחור את החברה הנכונה או היזם הנכון שמציעים את זה, והנה כמה טיפים איך לעשות את זה בצורה נכונה.

איך מוצאים את היזם הנכון?

בבואכם לבחור יזם או חברה שמבצעים תמ”א 38, בין אם הם כבר סיימו ואתם רוצים לקנות דירה מוכנה ובין אם הם רק התחילו את הפרויקט או שאפילו לא והוא רק על הנייר, יש כמה דברים שאתם צריכים לוודא.

אם זה לפני הפרויקט, צריך לוודא שיש ליזם בטוחות אתם לא רוצים להיות במצב בו נגמר לו הכסף, הוא פושט את הרגל או שהוא לא יכול לבצע את הפרויקט מכל סיבה כלכלית שהיא, ולכן אתם צריכים לוודא שהוא יכול לעמוד בזה.

בנוסף, אתם צריכים לברר על היזם ולדעת יותר על הניסיון שלו. האם הוא כבר ביצע פרויקטים כאלו בעבר? האם הדיירים היו מרוצים? האם הקונים של הדירות הנוספות היו מרוצים? וכמובן, מה מוצע לכם ואיך אתם יכולים לקבל את המקסימום במחיר נמוך.

אין ספק שרכישה של דירה כזו יכולה להיות אופציה מעולה, אבל צריך לעשות את זה חכם. אל תתפתו למחיר נמוך מידי ואל תסגרו עם מישהו שאתם לא בטוחים לגביו.