רכישת דירה בתל אביב? כל הסיבות לקנות מפרויקט התחדשות עירונית

החלטתם על רכישת דירה בעיר הטובה בארץ, ואולי בעולם? ברכות! אינספור סיבות יתמכו בהחלטתכם לקנות דירה, לצורך מגורים או השקעה – בתל אביב. אבל יש כאן קושי שתצטרכו לקחת בחשבון – דירות רבות בעיר ללא ההפסקה, טומנות בחובן גם בעיות ללא הפסקה. הבניינים ישנים, התשתיות רעועות והבטיחות לוקה בחסר. הפתרון שיעניק לכם שקט – התחדשות עירונית

למה כדאי לקנות דווקא בתל אביב?

דירות למכירה בתל אביב, מסומנות כבר שנים רבות כיעד אטרקטיבי להשקעות נדל”ן, ולא בכדי. הצצה חטופה במחירי הדירות של לפני עשר שנים, מספיקה כדי להבין כמה ההשקעה בדירה בעיר היא משתלמת. מדובר במרבית המקרים בהימור בטוח, שכן, בניגוד לאפיקי השקעה אחרים, התחום הזה שומר על יציבות.
גם הבנקים בישראל כבר הספיקו להבין זאת, והם יודעים שכאשר הם מעניקים לכם הלוואה לצורך רכישת דירה – הם יראו את הכסף בחזרה. לא סתם הם מעניקים כיום יותר מ-60% מגובה ההשקעה במשכנתא או בהלוואה. 

כאמור, אין ויכוח על כך שרכישת דירה בתל אביב היא כדאית, קודם כל בגלל פוטנציאל הרווח הטמון בכך, אבל גם בגלל האוכלוסייה האיכותית, רמת החיים הגבוהה והקרבה המתמדת למרכז העניינים. ואם עסקינן במרכז, מאז שהחלו העבודות על הרכבת הקלה, עלה עוד יותר הביקוש לדירות במרכז העיר, אבל לא רק. הרכבת הקלה, למעשה מנגישה גם חלקים פחות מרכזיים בעיר ואי לכך, מעלה את ערכן של דירות שאינן ממוקמות במרכז. 

אבל למרות כל האמור לעיל, גם בתהליך רכישת דירה בתל אביב, יש כמה פרמטרים שחייבים לקחת בחשבון:

בחנו את האזור ונתחו את נתוני ההשקעה:

כמובן שהדבר הראשון שיש לבחון בדקדקנות, ומומלץ אף להיעזר באנשי מקצוע לשם כך, הוא להעריך את התשואות שלכם מהנכס. יש לבדוק אילו התפתחויות צפויות בבניין ובאזור, ומה נדרש כדי להשביח אותו, על מנת להגדיל את הרווח שיצא לכם ממנו. 

הכירו את האוכלוסייה באזור:

כמו בכל עסק, בסופו של דבר מדובר באנשים. בחנו את אוכלוסיית האזור של הדירה שאתם שוקלים לרכוש, וזה יספק לכם קנה מידה מסוים על מי עומדים להיות השכנים שלכם, או הדיירים שלכם. כמובן, אזורים עם אוכלוסייה ממעמדות נמוכים יותר יבוטאו במחירים נמוכים יותר. זהו שיקול שיש לקחת בחשבון.

האם מיקום הנכס נגיש?

גם במקרה שאתם מתכננים לרכוש דירה להשקעה, צריך לקחת בחשבון שתצטרכו להגיע לשם מפעם לפעם, על מנת לנהל את השכרתה, מכירתה וכו’. כאן עליכם לשאול את עצמכם איזה מן בעלי דירה אתם מעוניינים להיות, האם חשוב לכם להיות מעורבים ולהפגין נוכחות בפני השוכרים או שאתם חיים בשלום עם המחשבה של ניהול בשלט רחוק.

התנאים בפרויקט:

יש לבחון היטב את אופי ורמת הפרויקט בו אתם עומדים להשקיע. תל אביב ידועה כעיר בעלת רמת חיים גבוהה למדי. האם הבניין הזה עומד בסטנדרטים האלה? האם מדובר בבניין שעבר שיפוץ או חידוש, מהם התנאים שיש בו? האם יש בו גינה מטופחת, לובי מסודר, ואולי אפילו חדר כושר? האם הוא עומד בסטנדרטים הבטיחותיים המעודכנים? אלו שאלות שיש לבחון בקפידה בתהליך הרכישה.

 

פיתוח עירוני – מה מתוכנן לאזור הבניין? 

שאלות שחייבות להישאל בתהליך בחירת הדירה, הן אילו פרויקטים מתוכננים באזור. בעיר המתחדשת ללא הרף, עשויים להתבצע פרויקטים שמצד אחד העבודות עליהם עלולות לייצר חוסר נוחות עבור הדיירים ולהקשות עליכם להשכיר שם דירה, ומצד שני – עשויים להעלות את ערך הנכס ואת התשואה שלכם ממנו בעתיד. 

יעלה את רמת החיים ואת ערך הנכס: תהליך התחדשות עירונית 

אז אחרי שערכתם בדיקה מקיפה של מיקום הנכס, נגישות הדירה – האם נוח להגיע אליה בתחבורה ציבורית  או ברכב, קרבתה למרכז העניינים בעיר, האוכלוסייה באזור ונושא הפיתוח העירוני, יש עניין שחשוב מאוד לתת לו תשומת לב, במיוחד כשמדובר בתל אביב. 

בשנים האחרונות, עלה מאוד הביקוש למגורים בפרויקטים חדשים, שהתנאים, התשתיות והסטנדרטים של רמת החיים והבטיחות בהם הם גבוהים ביותר. לא פעם דיירים מחפשים לשכור בעיר דירה שבבניין שלה יש לובי מפואר עם שומר, בריכה, חדר כושר ועוד.

צמד המילים התחדשות עירונית הן המפתח לכל אלה. מדובר בהתערבות יזומה שמטרתה לשדרג ולשפר את מערך התשתיות ואת איכות המגורים, ולחזק את הכלכלה המקומית. תהליך כזה יכול להתבטא במספר דרכים:

שדרוג מתחם קיים
תהליך מסוג זה מתאים לבניינים ישנים, בהם התשתיות רעועות והנתונים שלהם לרוב לא עונים על דרישות הבטיחות המעודכנות. ברוב המקרים, הדיירים לא יצטרכו לפנות את בתיהם למען התהליך, שישפר את התשתיות – מים, חשמל ועוד, יחזק את הבניין על מנת שיהיה עמיד ברעידות אדמה וכו’, ובשורה התחתונה – יאפשר לדיירים ליהנות מתנאים טובים ומעליה ברמת החיים. כמו כן, התהליך עשוי להעלות את ערך הבניין באופן משמעותי. 

הריסה ובנייה מחדש

תהליך זה מוכר בשם “פינוי-בינוי”. מדובר בהריסת מתחם קיים, עם תשתיות רעועות, ובנייה מחודשת בסטנדרטים גבוהים יותר. באופן הזה, לרוב גם יוסיפו דירות למתחם. כמו כן, במקרה זה הדיירים יתבקשו לפנות את דירותיהם לתקופת העבודה כמובן.

עיבוי בינוי
בתהליך זה תתבצע הגדלת ניצול הקרקע במתחם מגורים קיים. העיבוי מותנה במיקום ובצרכי האוכלוסייה במקום, תוך התחשבות בצפיפות שעלולה לנבוע מהתהליך והתאמת התשתיות לפורמט החדש.

לסיכום, התחדשות עירונית היא התשובה לחסרון העיקרי שבדירות בתל אביב, שמחזיקות ביתרונות אדירים – הן מבחינת המיקום המרכזי, הן ברמת החיים והן מבחינת האוכלוסייה. כשנקודת התורפה של הבניינים בעיר היא התנאים בהם, חשוב לזכור, שתהליך של התחדשות העירונית – ייצור בסופו של דבר סביבת מגורים חדשה ואיכותית, שתאפשר לדיירים ליהנות ממגוון היתרונות של דירה בבניין חדש, תוך שמירת היתרונות הקיימים.