פינוי בינוי – מדריך למתחילים

אם אתם גרים בשכונה ותיקה או בבנין מט לנפול, סביר להניח כי לפחות פעם-פעמיים בעבר כבר שמעתם את המושג “פינוי בינוי”. אם לא התעמקתם בו ובמהותו, קל לכם אפילו להתבלבל בינו לבין מושג חדש יותר, תמ”א 38 2, שהוא בדיוק (או, כך לפחות הסבירו לכם ה”מומחים”) כמו פינוי ובינוי, אבל רק במסגרת תמ”א 38. קל מאד להתבלבל כשלא מכירים כל אחד מהמושגים, ולכן, היום נסביר לכם מהי תוכנית פינוי בינוי, מי נכלל בה, ונשתדל לתת לכם את כל המידע החשוב הנוגע לפרויקט שיכול לזכות אתכם בדירה חדשה ומרווחת יותר בבנין איכותי ותקני יותר – פינוי בינוי.

הרקע לפינוי בינוי

החלטתה הראשונה של הממשלה על הפיכתה של תוכנית פינוי ובינוי לחלק בלתי נפרד ממדיניותו הרשמית של משרד הבינוי והשיכון התקבלה בשנת 1998. במרכזה של ההחלטה – העיקרון של הפעלת יזמים לצורך הריסת מבני מגורים קיימים, מול ההתחייבות להעניק לבעלי הדירות במבנה דירה חדשה בבניינים החדשים אשר יקומו על הקרקע שהתפנתה בשל הריסת המבנה. ארבע שנים לאחר מכן, בשנת 2002, נוסף לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה- 1965, סעיף 33א. אשר על פיו, יש בסמכותה של הממשלה להכריז על אזורים עירוניים ספציפיים כעל מתחמי פינוי לצורך בינוי, כלומר, הריסתם של כל המבנים המצויים במתחם לטובת בינויו מחדש של המתחם, כשהוא מלווה בזכויות בניה משופרות (עד למאות אחוזים יחסית למבנה הקיים) במבנים הנבנים לגובה, במטרה לפתור את מצוקת הדיור, ובד בבד, גם לשריין מקום לריאות הירוקות שבין המבנים. בשונה מתמ”א 38 2, בפרויקט פינוי ובינוי, אין המדובר על בניין דירות בודד, אלא על מתחם, גוש בניינים. המתחם יכול להיות מסודר כשכונה או מקטע ברחוב, אשר לרוב, מאופיין בדלילות תושבים, בתשתיות מיושנות או בבעיות כלכליות וחברתיות (ובסטיגמה גרועה).

מטרות התוכנית

מטרותיה של יוזמת פינוי ובינוי של הממשלה משתרעות על מספר רבדים. ברובד הראשון, כמובן, פתרון מצוקת הדיור על ידי שימוש יעיל יותר בקרקעות העירוניות (בשל הגדלת מספר יח’ הדיור על שטח נתון), הוזלת מחירי הדיור כפועל יוצא מכך, וברובד האחרון, למעלה, מגמת ההתחדשות העירונית – שיפור חזות העיר ותדמיתה, על ידי הריסת בניינים ישנים ובנייתם של בניינים חדשים במקומם.

כיצד מוכרז מתחם כמתחם פינוי בינוי?

קיימים שני מסלולים להכרזה על מתחם כמתחם כזה:

• מסלול הרשויות – הליך פינוי בינוי אשר מקודם ע”י משרד השיכון והבינוי בשיתוף עם רשות מקומית. הוועדה, אשר מונתה ע”י הממשלה לנושא, בוחנת את המתחמים וממליצה להכריז על מתחם כמתחם פרויקט פינוי ובינוי. מימוש המסלול מותנה בהתקשרותם של בעלי הנכסים / הדירות עם יזם לצורך ביצוע הפרויקט.
• מסלול המיסוי – הליך פינוי בינוי אשר מקודם ע”י יזם פרטי הממליץ לוועדה הממשלתית אותה הזכרנו קודם על מתחם שבו תתפנינה לפחות 24 יח’ דיור. במידה והוועדה תקבל את המלצתו, היא תעביר אותה לאישורה של הממשלה, שמכריזה על המתחם הספציפי כמתחם פרויקט פינוי ובינוי. במסלול זה, היזמים הם המממנים את הכנתה של התוכנית והם המקדמים את אישורה בוועדות התכנון הנדרשות. מסלול זה כולל גם הטבות ופטורים במיסים השונים (כמס שבח, מס הרכישה ו / או היטל השבחה).

פינוי בינוי או בינוי פינוי?

במסגרת תוכניות הפינוי והבינוי קיימות שתי אופציות לפינויים של הדיירים מהבניינים המועמדים להריסה. האופציה הראשונה, פינוי בינוי, כוללת את העברתם של הדיירים לדירות שכורות באזור הקרוב למתחם עד לקבלת הדירות בבנין החדש. האופציה השנייה, בינוי פינוי, בהסכמתה של הרשות המקומית, בונה היזם, כהליך מקדים, בנין חדש בקרבת מקום לבניינים המיועדים להריסה. בעת סיום בנייתו של הבניין החדש, יעברו אליו הדיירים מהבניין שעתיד להיהרס (וזאת, ללא מגורים בשכירות לתקופת הביניים). לאחר שיפונה הבניין הישן מדייריו, יהרוס אותו ויבנה במקומו בניין נוסף חדש נוסף, אשר בו יאוכלסו דיירי הבניין הבא שיפונה וחוזר חלילה.

מה מרוויחים הדיירים בפרויקטים מסוג זה?

הרווח הראשון והמשתמע, הוא דירה חדשה ומרווחת ששווייה, בשל כך, גבוה בהרבה מהדירה בבנין הישן. ניתן גם לנהל משא ומתן מול הקבלן ולקבל פיצוי כספי תמורת הדירה, וכאן גובה הפיצוי יהיה תלוי בהצלחת המו”מ.

איכות החיים המשופרת אשר נובעת מפיתוח אזור המגורים, בשל שילובן של תשתיות עירוניות כגינות ציבוריות, או מרכזי קניות.

דירה בטוחה יותר (בשל קיומו של ממ”ד) ובנין חדיש העומד בסטנדרטים של עמידה בפני רעידות אדמה או נזקי הטבע האחרים.

הטבות מס לבעלי הנכסים המתפנים.

מה הסיכונים שעלולים לעכב השלמתו של פרויקט פינוי ובינוי?

את הסיכון המשמעותי ביותר, מהוות ההפסקות בעבודות הבנייה בשלביה השונים ומסיבות שונות. סיבות אלה יכולות להשתרע על קשת רחבה של גורמים, נסיבות ו”אשמים”, מקשיים בנזילות שחווה היזם, דרך עבירות בניה שמחייבות הקפאת הבניה, ועד לכישלון במכירתן של הדירות החדשות העודפות במחיר הנדרש. כל אחד מהמצבים הללו ומהאחרים שעלולים להתרחש, עלול להשאיר את הדיירים במצב הזמני לאורך זמן רב ולעכב את קבלת דירתם, או, אפילו, להשאיר אותם ללא דירה כליל.