מה צריך לבדוק (בחברה החדשה) כאשר מחליפים יזם בפרוייקט של תמ”א 38?

פרוייקטים של תמ”א 38 צצים במקומות רבים ואם הם מתקדמים כמו שצריך, כולם מרוויחים מהם. תמ”א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמהווה פתרון עבור מבנים שנבנו לפני שנת 1980, מבנים שנבנו בתקני הבנייה הקודמים מה שאומר שהם לא יוכלו ככל הנראה לעמוד בפני רעידת אדמה חזקה וכחלק מהתוכנית הם יעברו חיזוק ומעבר לתקני הבנייה העדכניים.

תוכנית זו עונה על כמה בעיות שצצו כשהמדינה החליטה שהיא רוצה לחזק את אותם המבנים. קודם כל, העלות. עלות של חיזוק מאות מבנים בישראל תעלה מיליארדים, וקופת המדינה לא יכולה לעמוד גם בזה. בנוסף, היה צורך לשכנע את הדיירים בבניינים הללו שיסכימו לתקופה כזו, תקופת שיפוץ שהיא לא  נעימה ולא נוחה ולפעמים גם דורשת מהם לעבור לתקופה מסוימת לבית אחר.

תמ”א 38 היא תוכנית בה המדינה מדרבנת את היזמים על ידי כך שהיא נותנת להם זכויות בנייה בבניין המשופץ של כמה דירות, הדיירים מקבלים דירה עם תוספת כמו ממ”ד, מרפסת, לפעמים מעלית בבניין, אינטרקום וכל דבר אחר שמשדרג את המבנה, וכמובן, הם מקבלים חזרה את דירתם רק בשווי גבוה הרבה יותר מזה שהיא הייתה לפני.

זה מצב בו כולם מרוויחים ולכן יש לא מעט פרויקטים כאלו. אבל לצערנו, הרומן בין הדיירים ובין היזם לא תמיד עובד. לא פעם דיירים בבניין בפרויקט תמ”א מעוניינים ב החלפת יזם תמ”א מסיבות שונות – אי עמידה בהסכם, אי עמידה בזמנים, יזם או חברה שפשוט את הרגל ולא יכולים להמשיך את הפרויקט ושלל דברים אחרים… אז מה צריך לבדוק כשמחליפים יזם בפרויקט? איך הדיירים יידעו שהחברה החדשה היא החברה אותה הם צריכים ומחפשים ולא יפלו עוד פעם? הרשימה לא קצרה אבל הנה חלק מהדברים שצריך לבדוק…

דברים שחשוב לבדוק לפני שמחליטים על יזם מחליף

• בדיקה מפורטת של פרטי ההצעה – הכול כמובן תלוי באיזה שלב אתם מחליפים את היזם או החברה שתבצע עבורכם את עבודות החיזוק ומה שמסביב. מן הסתם יש דברים שסוכמו עם היזם הקודם ויש את מה שכבר אי אפשר לקחת אחורה, אבל חשוב להיכנס לעומק בפרטי ההסכם ולהבין מה בדיוק מוצע לכם. כך לדוגמא אם מוצע לכם ממ”ד יחד עם מרפסת, אתם צריכים להבין בדיוק מהו השטח שיהיה לשניהם ביחד וכמה כל אחד מהם. אם הוא מבטיח לכם לשנות את פני חזית הבניין, אתם צריכים להבין איך בדיוק היא תיראה ואם אפשר הדמייה זה יהיה מצוין. בכל מה שנוגע להבנת פרטי ההצעה אתם צריכים לתת גם דגש על אילו פעולות היזם עומד לבצע על מנת לחזק את המבנה. הרי בסופו של דבר זו המטרה וצריך להגיע אליה.
• ניסיון מול הרשויות – ליזם או לחברה המחליפה תהיה נגיעה אל הרשויות הרלוונטיות. לא פעם צריך לקבל אישור כזה או אחר גם במהלך העבודה, וחשוב שזה יהיה יזם או שזו תהיה חברה עם ניסיון בעבודה מול הרשויות. חשוב גם שיהיה ניסיון ספציפי מול הרשות מכיוון שלכל אחת יש את הנהלים שלה.
• שינויים של היזם – יזם עושה את מה שהוא עושה על מנת להרוויח כמובן. יכול להיות שהיזם הקודם או החברה הקודמת ראו את הרווח שלהם בצורה מסוימת ועכשיו מדובר על משהו אחר (הכוונה כמובן היא בהחלפה של היזם בשלב מוקדם מאוד) אתם צריכים להבין איך בדיוק הוא מתכנן להרוויח ומה אמור להיות, איזה תוספת הוא מתכוון לבנות ואיך הוא הולך להשיג את האישורים לכך.
• ערבויות של היזם – היזם או החברה היזמית יכולים להתחייב עבורכם כמה שהם רוצים. מעבר לזה שיהיו “קבלות” בשטח לאחר סיום הפרויקט, אתם צריכים גם לדאוג לכך שהוא יעמיד עבורכם ערבויות. חשוב שתבינו אילו ערבויות בדיוק הוא עומד להעמיד לכם? האם מה שהוא מבטיח יהיה מספק? חשוב כמובן שאת הערבויות תבדקו טוב טוב על מנת שתדעו בוודאות שאתם מכוסים ושאם תהיה איזו שהיא בעיה, אי תיכוו עוד פעם יהיה לזה לפחות כיסוי כלכלי.

בדיקה פיננסית של היזם

דיברנו על ערבויות שהיזם אמור להעמיד לדיירים אבל רגע לפני, חשוב לבצע בדיקה מעמיקה על היזם והאם הוא מספיק חזק פיננסית בשביל לעמוד בפרויקט כזה. פרויקט כזה הוא לא זול והיזם רואה את הרווח שלו רק לאחר שהוא מוכר את הדירות מה שיכול לקחת חודשים ארוכים ואף יותר מכך. הוא צריך להיות עם איתנות כלכלית מספקת ואתם צריכים לבדוק קודם כל מהי שיטת המימון שלו, מי עומד מאחוריו ועד כמה זה חזק ויציב. חשוב כמובן גם להבין מהי הרווחיות הצפויה ליזם וחשוב שיהיה איזון בין גובה הביטחונות ובין הרווחים הצפויים. .

דברים נוספים חשובים

איך עוד אתם יכולים לדעת האם היזם או החברה שעומדים להחליף את זה שהיה איתכם עד עכשיו רציניים מספיק? לכו תיראו פרויקטים אחרים שלהם. כך תדעו גם האם היזם חזק מספיק פיננסית וכמובן, אם הוא עושה את העבודה כמו שצריך. דברו עם הדיירים ונסו להבין מהם איך התנהלה העבודה מול היזם או החברה. אילו בעיות היו אם בכלל. חשוב גם לבדוק אם יש כמה פרויקטים במקביל מה שיכול להעמיס כלכלית על היזם. עדיף לבחור ביזם או חברה שמתמקדים בפרויקט אחד או בודדים ולא מסתכנים יותר מידי.