מה עדיף, השקעה במשרד או השקעה בדירה?

משרדים שייכים לקבוצת הנדל”ן המסחרי. יחד איתם יש את מבני התעשייה הרבים, את החנויות שאנו רואים בכל מקום, את תחנות הדלק, המחסנים הלוגיסטיים, בתי מלון ואחרים. בשנים האחרונות יש נהירה אחר השקעה בנדל”ן מסחרי, שלא מגיעה אומנם על חשבון נדל”ן למגורים אך כדאי לשים אליה לב.

העלייה בביקוש לנכסים מסחריים להשקעה עלולה כך על פי המומחים, ליצור הצפה עתידית בשטחי מסחר באזורי הביקוש, מה שלא קורה בינתיים אבל בהחלט עלול לקרות בעתיד. עסקת נדל”ן מסחרי היא מורכבת יותר וארוכה יותר, ולא מתאימה לכל משקיע, אך היא מביאה עימה תמורה משמעותית גם בהשוואה לרכישת נדל”ן למגורים להשקעה. הנה כמה יתרונות שצריך לקחת בחשבון, יתרונות שבהחלט צריכים להוות שיקול בעת הבחירה האם להשקיע בדירה או במשרד כמו גם בכל נדל”ן מסחרי אחר.

השקעות שמתאימות לכל אחד

פעם, רק המונח “משרדים להשקעה” היה מתקשר מיד למשקיעים הגדולים, אלו שהיו קונים קומות שלימות בבנייני משרדים בסכומים שאף משקיע קטן לא היה יכול לעמוד בהם. אך היום המצב שונה לגמרי, היום הסיכויים למצוא משרד להשקעה עבור המשקיע הקטן הוא במגדלי המשרדים של חברות הנדל”ן הגדולות. היום כל אדם עם חיסכון זמין יכול לקנות לעצמו משרד קטן להשקעה, משרד שיביא לו תשואה נאה לא פחות ואולי אף יותר מאשר דירה מושכרת.

מחיר למטר נמוך יותר

עוד סיבה למה נדל”ן מסחרי ומשרדים בפרט יכולים להתאים למשקיע הקטן היא המחיר למטר. המחיר למטר בנדל”ן מסחרי נמוך משמעותית מאשר בנדל”ן למגורים, מה שמעלה את הסיכויים להצליח ולקנות נכס להשקעה. מה שאפשר לעשות בנדל”ן מסחרי עם X כסף הוא הרבה יותר מאשר מה שאפשר לעשות עם אותו הסכום בנדל”ן למגורים. יש לא מעט משקיעים שאינם מקצועיים אלא משתחרר להם איזה שהוא חיסכון, קיבלו איזו ירושה קטנה או שנכנס להם סכום כסף שהם לא ציפו לו. עם כמה מאות אלפי שקלים בודדים אפשר למצוא משרד להשקעה שיביא עימו תשואה נאה ללא מעט שנים.

תשואה ממוצעת גבוהה יותר

לא זו בלבד שרכישת נדל”ן עסקי תהיה זולה יותר או שבמילים אחרות, המחיר למטר יהיה נמוך יותר ברוב המקרים, אלא גם שהתשואה היא משמעותית גבוהה יותר. כמה משמעותית גבוהה יותר? במקרים רבים היא מגיעה עד לפי 3 מאשר דירה למגורים ובמספרים, נדל”ן למגורים מוביל לתשואה של סביב ה-3% בשנה בעוד נדל”ן מסחרי יכול להגיע עד לכ-9% בשנה! אין ספק שבסופו של דבר מה שמעניין את מי שמשקיע בנדל”ן כמו בכל השקעה אחרת היא השורה התחתונה. כמה הוא ירוויח ומה תהיה התשואה שלו. כשההבדל הוא כל כך משמעותי, אין ספק שזה משהו שצריך לקחת בחשבון במערכת השיקולים.

רווח הוני

שכירות מנדל”ן מסחרי היא אם כן גבוהה עד פי 3 מאשר נדל”ן למגורים למטר. אין ספק שזו תשואה נאה מאוד ובהחלט שיקול בבחירת נדל”ן מסחרי על פני נדל”ן למגורים, אך מעבר לתשואה יש גם את הרווח ההוני. מהו הרווח ההוני? הרווח ההוני הוא ההפרש בין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה, שפה בדיוק כמו בנדל”ן למגורים, יש סיכויים גבוהים מאוד שיהיה גבוה. במדינת ישראל יש עלייה של מחירי הנדל”ן כבר לא מעט שנים, ועם כל הכבוד להבטחות של שר אוצר כזה או אחר, שום דבר לא באמת השתנה. בפועל זה אומר שרכישת משרד תוביל לרווח משמעותי לא רק מההשכרה שלו אלא גם מהמכירה שלו בעתיד.

טווח השכירות

כל מי שיש לו דירה והוא משכיר אותה מכיר את זה. חוזה שכירות בדירה הוא של שנה ואחריה צריך לחתום על חוזה חדש. זה דורש לא מעט זמן ואנרגיה למצוא דיירים חדשים וזה יכול להוביל לוויכוחים ולהתמקחויות על המחיר. זה בטח לא נותן שקט לבעל הבית מה ששונה מאוד בנדל”ן מסחרי. למה? בעיקר בגלל שנדל”ן מסחרי מושכר בדרך כלל בחוזים ארוכי טווח. אלו יכולים להיות חוזים של 5 שנים מינימום ולהגיע עד ל-10 שנים ואף 15 שנה ויותר מזה. בעלי עסקים לא מגיעים לזמן קצר למקום ותמיד יש תכנונים קדימה מה שגם מבחינתם מהווה איזה שהוא עוגן כשיש חוזה לטווח ארוך. מה זה נותן למשכיר? זה נותן לו בעיקר שקט. זה נותן לו את הידיעה שהוא לא יצטרך כנראה לרדוף אחרי שוכרים בשנים הקרובות.

סוג השוכרים

מעבר לחוזה לטווח ארוך שמתקיים בנדל”ן מסחרי וכמעט שלא בנדל”ן למגורים, חשוב לזכור שברוב המקרים סוג השוכרים הוא שונה, בעיקר כשהנדל”ן המסחרי הוא משרדים. שוכרי המשרדים הם ברובם המכריע של המקרים אנשים הגונים, אנשים בעלי מעמד סוציואקונומי בינוני עד גבוה, ובדרך כלל לא יהיו איתם בעיות. או שיש חוזה עם חברת אחזקה או שמנהלי המשרד לוקחים על עצמם את התחזוקה שלו, בדרך כלל לא יהיו בעיות ובטח שלא נזקים, מה שקורה יותר בנדל”ן למגורים.

רכישת נדל”ן למגורים להשקעה היא דבר חיובי. כפי שציינו עליית המחירים בישראל כנראה לא הולכת לעזוב אותנו בשנים הקרובות, ולכן רכישת נדל”ן כמעט בכל מקום בישראל תוביל לרווח הוני לא מבוטל. אבל כפי שציינו רוב המשקיעים רצים להשקעות בנדל”ן למגורים ולאו דווקא בוחנים את האופציה של השקעה בנדל”ן מסחרי.

מנינו פה כמה סיבות למה כדאי בהחלט לחשוב על האופציה הזו ולבדוק אותה, גם אם היא מרתיעה לפעמים בגלל שהיא מורכבת יותר. השקעה במשרדים כמו גם בנדל”ן מסחרי בכלל היא השקעה שיכולה להיות משתלמת במיוחד, השקעה שגם תביא לכם רווח גבוה וגם תביא לכם שקט נפשי ללא מעט שנים קדימה.