מה זה התחדשות עירונית?
יש לנו הרבה ערים וותיקות ברחבי הארץ שהבתים שלהם כבר לא בטיחותיים מספיק, הם לא בנויים ברמה המתאימה לסטנדרטים של היום והם לא עונים על דרישות החוק. מעבר לכך, הבנייה העתיקה לא הייתה בעבר כל כך מנוצלת וישנם מבנים רבים שיכלו להיות גבוהים הרבה יותר אך נבנו כבתים חד קומתיים או דו קומתיים בלבד. מבנים אלו גם מפוזרים על פני שטחים גדולים מידי כאשר שטח רב למעשה אינו מנוצל. מלבד זאת המראה הכללי של אותם המקומות לא תמיד מרשים בגלל הבנייה שלא נעשתה באופן מסודר ואחיד. כאן בדיוק אנחנו מגיעים לנושא של התחדשות עירונית.
מה זה בעצם התחדשות עירונית? מי עומד מאחורי זה? לאן הולכים הדיירים שאת הבתים שלהם מבקשים לחדש? היכן מבצעים את הפרויקטים הללו? ננסה לברר…
מהי התחדשות עירונית?
אז לפני שניכנס לעובי הקורה, נסביר קודם כל מהי למעשה ההתחדשות העירונית.
מבנים רבים בארץ נבנו עוד לפני קום המדינה או מיד אחריה. מדובר בערים גדולות כמו באזור המרכז, ירושלים, אזור הצפון ועוד. המבנים הללו כבר מזמן לא מצליחים להשתלב בנוף העירוני שהוא מתפתח כל הזמן ועם השנים משנה את פניו לחלוטין. ההתחדשות העירונית היא למעשה פרויקט אשר בו מטפלים בשטחים כאלה המכילים מבנים ישנים עם תשתיות ישנות והם זוכים לחידוש יסודי ושיקום מהשורש עד שהאזור הופך להיות מודרני ומשתלב היטב בנוף העירוני המפותח.
למעשה אזורים אלו הופכים להיות הרבה יותר מנוצלים כאשר הבנייה נעשית תוך ציפוף מכוון והגיוני של השימוש בשטח הקיים. כך בונים מבנים מרובי קומות, מנצלים אזורים ושטחים ריקים שהיו בשטח והמקום כולו מקבל פנים חדשות לגמרי.
באיזה אזורים אנחנו מוצאים את מימוש הפרויקט של התחדשות עירונית?
כפי שכבר ציינו, האזורים העתיקים, שם נבנו הבתים באופן לא מנוצל, בצורה מפוזרת וחסרת חן, עם כבישים צרים ולא סלולים, ללא גינות שעשועים מטופחות, הם האזורים שדורשים את השינוי ואת החידוש. בכל אותם האזורים האוכלוסייה היא על פי רוב אוכלוסייה מבוגרת שהגיעו להתגורר במקום לפני עשרות שנים ואת רוב חייהם הם עשו באותם המקומות. באופן טבעי האוכלוסייה במקום מתחילה להתחלף. חלק מהדיירים עוזבים לדיור מוגן, יש כאלה שמבקשים לגור קרוב יותר לילדים וכמובן יש את אלו שהולכים לעולמם. כך שהאזורים הללו מתרוקנים להם אט אט מיושביהם ומי שתופס את מקומם אלו זוגות צעירים או משפחות שעטים על הדירות הללו הנמכרות על פי רוב במחירים מוזלים ביחס לבתים חדשים באותם הערים ממש.
הדיירים החדשים כמובן לא רוצים להשאיר את המצב על כנו והם חפצים לשנות את המראה של הבית ולהתאים אותו לעולם המודרני של היום. כאן אנחנו מוצאים את ההתחדשות העירונית שאמורה לתת להם מענה.
מי אחראי על ביצוע הפרויקט של התחדשות עירונית?
כאן יש כמה וכמה אפיקים שמובילים בסופו של דבר לביצוע הפרויקט.
- הרשויות העירוניות עם משרד השיכון – יש אזורים שם היוזמה לחדש ולפתח את האזורים הישנים מגיעה מצד הרשויות. כאשר הם היוזמים של התהליך, זה ייעשה מתוך רצון לפתח ולחדש את האזור הרצוי. על כן, באופן כזה אפשר יהיה לקוות כי התהליך יתנהל בקצב מהיר והאזור ישנה את פניו ויקבל מראה עדכני, מודרני, עם בתים רבי קומות, כבישים חדשים, גינות שעשועים וכן הלאה. הרווח יהיה כמובן של הדיירים במקום שיקבלו מהר מאוד את מבוקשם, וכל זאת, חשוב לציין ללא השתתפות כספית מצידם.
- קבלן או יזם פרטי – ישנם מקרים רבים אשר בהם יזם או קבלן פרטי מחפש הזדמנויות והוא מאתר את האזור המיושן. הוא בונה תוכנית שיקום לכל האזור ומציע לדיירים כי יפנו את ביתם, הוא ידאג להם למקום מגורים חילופי (ויממן אותו) הוא יהרוס את כל השטח הקיים. הוא יבנה את הכול מחדש בצורה הרבה יותר מודרנית, בבנייה יותר מנוצלת עם חידוש ושינוי של כל האזור. זה כולל גם סלילה של כבישים ושיפור החזות של האזור כולו.
- למה בעצם זה שווה להם? אותם הקבלנים מוסיפים דירות מגורים על אלו שהיו קיימים קודם לכן, הם מוסיפים קומות למבנים הנמוכים שהיו עד כה ולמעשה אלו הם נכסים פרטיים שלהם אותם הם יכולים למכור. זה למעשה הרווח של הקבלן מכל העסקה לאחר שהוא מכסה בקלות את כל הוצאות הבנייה והשכירות. כך שלמעשה הצדדים כולם מרוויחים מהעניין.
- פנייה מצד הדיירים – ישנם מקרים אשר בהם הדיירים מתאחדים יחד והם פונים או אל הרשויות או אל קבלן פרטי ומבקשים להיכנס להליך כזה של התחדשות עירונית. אז חשוב לדעת כי כאשר זה נעשה כך, זה לא יקרה מהיום למחר. זה עשוי להיות תהליך ארוך שייקח שנים עד שהוא ייצא לפועל. אך בכל זאת, ישנה התייחסות לבקשה כזו ואכן ישנם סיכויים גבוהים כי אם השטח והאזור אכן עונים על כל הקריטריונים הדרושים, הרי שבסופו של דבר זה יקרה.
המקום של הממשלה בנושא של התחדשות עירונית
כדאי לדעת כי הממשלה מעודדת את ההתחדשות העירונית בכל אזור שלא יהיה ועל כן אלו שנכנסים להליך כזה נהנים מהקלות שונות. הם פטורים מתשלום של מס השבחה, הם מקבלים אישורים לתוספות בנייה ובפועל הם יכולים להגיע בקלות רבה יותר למטרות שלהם כי הממשלה בהחלט באה לקראת הגורמים הפועלים למען שיפור פני העיר והארץ.
