מה ההבדל בין תמ”א 38 ופינוי בינוי?

ככלל, ניתן לומר כי כל בניין ישן (כלומר, מבנה בעל שלוש קומות ומעלה, אשר נבנה לפני שנת 1980) יעבור, בסופו של דבר, שינוי מסוג כלשהו, בין אם במסגרת תוכנית ההתחדשות העירונית ובין אם במסגרת תמ”א 38 שמטרתה השגת עמידות הבניין בפני רעידות אדמה. כיום, בפני בעלי הדירות אשר מעוניינים לחדש את הבניין בו נמצאת דירתם, עומדות שלוש אפשרויות פעולה שונות: פינוי בינוי במסגרת תוכנית התחדשות עירונית, פרויקט תמ”א 38 מקורי בו עובר הבניין שיפוץ וחיזוק המתאימים אותו לעמידה בת”י 413 (התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה) או פרויקט לפי התיקון השני (תמ”א 38/2), אשר בו הורסים את הבניין הישן ובונים במקומו בניין חדש. שלוש האפשרויות משפרות את המצב הקיים, ולכאורה, נראה כי פינוי בינוי ותמ”א 38/2, הן האופציות המספקות את הפתרון היעיל ביותר. אבל בפועל, במציאות, הדברים מעט מורכבים יותר.

תמ”א 38 רגילה – חיזוק הבניין והוספת תמריצים לבעלי הדירות ולקבלנים

תכנית המתאר הארצית אשר הושקה בשנת 2005 לא הצליחה לצבור את הפופולאריות לה ציפו יוזמיה, ולכן, עברה מאז תיקונים ששיפרו אותה והפכו אותה למשתלמת ולכדאית יותר גם לבעלי הדירות וגם לקבלנים. מהותה של התוכנית היא חיזוקם של בניינים / מבנים משותפים על מנת שיעמדו בת”י 413 (התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה). פרויקט כזה כולל את שדרוג הבניין הן מבחינת מרכיביו והן מבחינת האספקטים החיצוניים שלו.

המדינה מתמרצת את בעלי הדירות והקבלנים לביצוע פרויקטים מסוג זה ע”י מתן זכויות בניה לתוספת יח’ דיור בגובה (על גג הבניין) ו/או הגדלת הדירות הקיימות בבניין, היא פותחת בפני הדיירים בבניין ליהנות משדרוגים משמעותיים בבניין כהוספת מעלית, ביצוע שדרוג חיצוני לבניין, שיפוץ הלובי, חניות נוספות וכד’. זאת, לצד הטבות מס ופטורים שונים. הרוב הדרוש לביצוע פרויקט כזה הוא 2/3 מבעלי הדירות בבניין (66%).

יתרונות

בניגוד לפתרונות אחרים, פתרון זה אינו מצריך הסכמה של 80% מבעלי הדירות (רוב, אשר לעיתים קרובות לא ניתן להשיג, ולכן, היוזמה לפרויקט מתמוססת). לכל עירייה יש מנדט משלה בנוגע לתמריצים שהיא מעניקה למבצעי פרויקט תמ”א, ולכן, קיימות עיריות אשר מאפשרות להתקרב עם קו הבניין לגבולות המגרש (ואפילו להיצמד אליו), כך שנוצר ניצול מקסימלי של הקרקע. כאשר מדובר בחברה קבלנית מנוסה המבצעת את הפרויקט, זמן ביצוע הפרויקט קצר יחסית, ובמהלכו, הדיירים יכולים להמשיך להתגורר בדירות, אם יחפצו בכך.

חסרונות

בשל הגדלת כמות הדיירים בבניין בסיום השיפוץ, עלולות להיווצר בעיות הנוגעות לחניה. פרויקט כזה המבוצע בבניין אליו הנגישות בעייתית ואינה מאפשרת הכנסת כלים כבדים מתאימים, עלול להתעכב, בשל הצורך לבצע את ההריסה באופן ידני. חיזוק הבניין מבוצע בביסוס שלו, בעמודים ובסביבות הבניין. תקרות ועמודים המצויים בתוך הדירות, בד”כ, אינם מטופלים והתשתיות המצויות בתוך הדירה, אף הן, בד”כ, לא מוחלפות. במקרים בהם לדיירים אין אפשרות לעזוב את הבניין למקום מגורים חלופי למשך הפרויקט, קיימת פגיעה באיכות חייהם בשל המגורים באתר הבניה. התכנון האדריכלי לא תמיד מאפשר פתרונות מוצלחים לתוספות שמוסיף הפרויקט לבניין, בשל התכתיבים הקיימים בפועל.

פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית

פרויקט הפינוי בינוי מבוצע, בד”כ, במספר בניינים במקביל או בפרק זמן קרוב האחד לשני. הרוב הדרוש לביצוע פרויקט כזה הוא 4/5 מבעלי הדירות בכל אחד מהבניינים המשתתפים בפרויקט (80%).

יתרונות

פרויקט כזה מחדש מתחם שלם יחד, כך שלא מדובר במצב של בניין בודד מול קבלן, אלא בכוח משמעותי.

חסרונות

הוצאת היתרי הבניה לפרויקט תבוצע רק לאחר השינוי בתב”ע (תוכנית בינוי ערים), מה שמאריך את הזמן הנדרש עד לקבלת ההיתר. פרויקט מסוג זה נחשב לפרויקט יקר מאד, מה שמקטין את התחרות בין הקבלנים על ביצוע הפרויקט, ולכן, גורם לכך שהתמורות שתוצענה לבעלי הדירות, לא בהכרח תהיינה התמורות ההולמות. קיים קושי עצום בהשגת הסכמתם של 80% מבעלי הבניין והחלפתו של ראש העיר עלולה לשנות תמיכתה ורמת מעורבותה של העירייה בתוכנית.

תמ”א 38/2 – הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש במקומו

ביצוע פרויקט לפי התיקון השני לחוק תמ”א 38 מבצע הליך דומה להליך פינוי בינוי במסגרת ההתחדשות העירונית, בקיומם של הבדלים קטנים. מבחינתם של בעלי הדירות, ההבדל העיקרי הוא, שפרויקט תמ”א 38/2 מאפשר פרויקט הריסה ובניה בבניין בודד, גם במקרים בהם הוא חולק את החלקה בה הוא נמצא עם בניינים נוספים. הרוב הדרוש לביצוע פרויקט כזה הוא 4/5 מבעלי הדירות בבניין (80%).

יתרונות

הבניין ותשתיותיו הם חדשים ועומדים בתקנים הישראלים העדכניים ובחוק התכנון והבניה.

חסרונות

פרויקט מסוג זה יקר יותר לביצוע מאשר פרויקט תמ”א 38 רגיל, כך שהוא משתלם לביצוע בעיקר באזורים בהם עלות מ”ר בעת מכירת הדירה היא גבוהה, או, במצבים בהם ישנו מגרש גדול (נקודה זו בעייתית במיוחד, מאחר ובעבר, בנו רוב הקבלנים את הבניינים מתוך ניצול כל זכויות הבניה האפשריות על הקרקע, כך ולא נותר שטח עודף). קשה יותר להשיג את הסכמתם של 80% מבעלי הדירות, מאשר את 66 האחוזים הנדרשים לצורך ביצוע פרויקט תמ”א רגיל.

בשורה התחתונה,

כל בניין צריך לבחון את הנושא לגופו, לקבל הצעות רבות, ככל שניתן, מיזמים וקבלנים, לנתח אותן, להשוות ביניהן, ולבחור את המתאימה לו ביותר.