מהם ההבדלים בין תמ”א 38/1 לבין תמ”א 38/2?

מדינת ישראל הייתה צריכה כבר מזמן לתת מענה לבעיה שהולכת והופכת למשמעותית יותר ויותר – רעידת אדמה גדולה שמתקרבת על פי כל המומחים בדבר. מדינת ישראל “יושבת” על השבר הסורי אפריקאי, מה שאומר שבמוקדם או במאוחר תתרחש פה רעידת אדמה משמעותית שתגרום הרס רב כמו גם נפגעים רבים. כבר בשנת 1975 הוכרז על תקן בנייה מחייב שאמור לדאוג שמבנים יהיו מספיק חזקים מבנים רעידות אדמה, אך הוא החל להיות מיושם בתחילת שנת 1980 ולכן כל המבנים שקיבלו היתר בנייה לפני כן, לא נבנו עם תקן הבנייה הזה. אז מה עושים? המדינה מצידה צריכה לדאוג לחיזוק המבנים מה שגורר עלות גבוהה מאוד, ובמקום זה היא מתמרצת יזמים וקבלנים לקחת את חיזוק המבנים על עצמם ולקבל בתמורה זכויות בנייה במבנים הללו אותן הם יוכלו לנצל לטובתם ולהרוויח.

תמ”א 38/1

תמ”א 38/1 היא הראשונה שבהן, היא המקורית שמתייחסת לשיפוץ של בניינים ישנם כמו גם חיזוק שלהם. בניגוד לתמ”א 38/2 הבניין לא נהרס אלא משופץ כמו שהוא, היסודות שלו מחוזקים וכל מבנה מקבל ממ”ד כמו גם ישנו שיפוץ כללי של הבניין ולעיתים הדיירים מקבלים אף דברים נוספים כמו טיפול בגינה, שיפוץ המקלט, לובי חדש וכל דבר אחר בהתאם ליכולת המיקוח שלהם אל מול היזם\קבלן. בתמ”א 38/1 יש הוספה של 2 קומות – קומה רגילה אחת ועוד אחת לפנטהאוז.

תמ”א 38/2

תמ”א 38/2 שונה מתמ”א 38/1 בדבר אחד מרכזי. לא מדובר על שיפוץ של מבנה קיים אלא הריסה של הבניין ובנייה של אחד חדש במקומו. יש לא מעט מקרים בהם יש התנגדות של חלק מהדיירים לתוכנית כזו ובדרך כלל מדובר על דיירים מבוגרים או כאלו שלא רוצים מכל סיבה אחרת לעבור מהבית לתקופה מסוימת, אך אם יש הסכמה של 80% מהדיירים בבניין, אפשר לכפות על ה-20% הנותרים את ביצוע התוכנית. יש כמה הבדלים בין שתי התוכניות או יותר נכון, תת התוכניות וכדאי להכיר את ההבדלים הללו בשביל לקבל החלטות נכונות.

מבנה ישן אל מול מבנה חדש

ההבדל העיקרי אם כן בין שתי התוכניות הוא ההבדל בין מבנה ישן לחדש. בתמ”א 38/1 נשארים עם אותו בניין מה שאומר לפעמים גם עם אותן בעיות, ועם אותה תשתית. בנוסף, כשמשפצים את המבנה הקיים ומוסיפים לו ממ”דים, קומות וכדומה חייבים להיצמד לאילוצים של הבניין הקיים מה שלא קיים בתמ”א 38/2. בתמ”א 38/2 מדובר על מבנה חדש לגמרי ואין צורך שהוא ייבנה כמו בתוכניות של המבנה הישן, וכמובן שיש פחות אילוצים מבחינת הבנייה מכיוון שאין בניין קיים שהפרויקט נשען עליו. זה יתרון חשוב שיש לאופציית בניית המבנה החדש וחשוב להכיר אותו לפני שמקבלים את ההחלטה.

קשיים כלכליים של היזם\קבלן

הבעיה הגדולה ביותר של תמ”א 38/2 נעוצה בהריסת המבנה ובניין אחד חדש במקומו. כל עוד הכול עובד כמו שצריך, הדיירים עוברים לגור בשכירות והקבלן משלם את שכר הדירה שלהם הכול בסדר. הבעיה עלולה להתחיל במידה והקבלן נכנס לקשיים כלכליים, קשיים בעקבותיהם הוא גם לא משלם את שכר הדירה של הדיירים. במקרים כאלו, הדיירים עלולים להצטרך לשלם שכר דירה שנים ארוכות עד שהמבנה שלהם יושלם מה שעלול להיות בעייתי מאוד מבחינתם. זו הסיבה שצריך לדאוג לערבויות שונות מצד הקבלן בשביל שהדיירים לא “יישארו קירחים משני הצדדים” – מצד אחד לא יהיה להם בית לחזור אליו ומצד שני, הם יצטרכו לשלם שכירות.

הביטחונות שצריך לקבל במסגרת תמ”א 38/1

תמ”א 38/1 היא אם כן תוכנית בה הדיירים נשארים לגור בביתם ותוך כדי מתבצע שיפוץ מאסיבי למבנה. זה יכול ליצור מצב בו באמצע הפרויקט הוא נעצר מכל סיבה שהיא, והדיירים צריכים בטחונות שונים בכדי שהם יוכלו להשמיש את הבניין כמה שיותר מהר. הביטחונות הללו צריכים להיות קודם כל ערבות מיסוי – היזם צריך לשלם מיסים על הפרויקט ובמידה והוא לא מסיים אותו, צריך ערבות שהמס לא ייפול על הדיירים. ערבות נוספת צריכה להיות ערבות ביצוע, מה שאומר בפועל שניתן יהיה להשמיש את הבניין גם אם הקבלן הפסיק לפעול ויש צורך למצוא קבלן חלופי. ערבות נוספת היא ערבות בדק, ערבות שמחייבת את הקבלן לדאוג לתיקון של פגמים לאחר סיומו של הפרויקט, וערבות רישום שמבטיחה את תיקון רישום הבית המשותף עם כל התוספות שלא היו לפני כן.

התנגדות וועדות תכנון מקומיות

בסופו של דבר הן תמ”א 38/1 והן תמ”א 38/2, צריכות לעבור אישור של וועדות התכנון המקומיות. הבעיה היא שיש יותר ויותר מקרים בהם הן לא מאשרות את תמ”א 38/2 ומערימות קשיים שונים ולכן תמ”א 38/1 נפוצה הרבה יותר מחברתה. גם אם יש אישור, לוקח לא מעט זמן עד שהוא מתקבל כך שלעיתים היזמים או הקבלנית מתייאשים ומוותרים על הפרויקט.

העלאת ערך הדירה

אם יש לכם דירה בבעלותכם שנבנתה לפני תקן 413 מה שאומר שהיא נבנתה עם אישור בנייה לפני תחילת שנת 1980, אתם זכאים ככל הנראה לביצוע של תמ”א. כמובן שיש פה את המרכיב הבטיחותי והביטחוני, הבטיחותי מצד רעידות אדמה והביטחוני מצד הממ”דים הנבנים כחלק מפרוייקט כזה, אך מעבר לכך יש גם את הפן הכלכלי. תמ”א היא תוכנית שמעלה את ערכו של הנכס בעשרות אחוזים כך שמי שיבצע אותו וישכיר לאחר מכן את הדירה יוכל לדרוש שכירות גבוהה יותר ומי שימכור את הנכס יוכל למכור אותו במחיר גבוה יותר. אין ספק שזו תוכנית שכדאי מאוד לשקול אך מצד שני, חשוב לעשות את הדברים בזהירות.