לא מרוצים מהתנהלות פרוייקט תמ”א? יש מה לעשות

במדינת ישראל יש לא מעט פרויקטים נדל”ניים, פרויקטים באזורים שונים בהם יש אישור לבנות ולהגדיל את היצע הנדל”ן. במדינת ישראל יש צורך בעוד ועוד בניינים חדשים מכיוון שמחירי הדירות רק הולכים ועולים בשל הביקוש הרב ושטחי הבנייה המצומצמים יחסית, אך בשנים האחרונות יש עוד סוג של בנייה והיא בנייה כחלק מתמ”א 38.

תמ”א 38 היא תוכנית שמטרתה העיקרית היא לחזק מבנים ישנים שנבנו בתקן הישן לפני ינואר 1980, מבנים שעלולים לא לעמוד ברעש אדמה חזק והמדינה צריכה למצוא פתרון על מנת לחזק אותם. הפתרון המימוני הוא העברה של הפרויקטים הללו ליזמים שייקחו את המימון עליהם, הם מצידם יתנו הטבות משמעותיות לדיירים על מנת לדחוף אותם ללכת על פרויקט כזה אצלם בבניין מכיוון שמדובר על אי נוחות גדולה לתקופה לא קצרה, הטבות בדמות שיפור מראה הבניין, אינטרקום, התקנת מעלית, הוספת מרפסות וממ”דים בהתאם למה שמאושר או כל הטבה אחרת שהרשויות מאשרות.

היזמים מצידם מקבלים את האפשרות לבנות קומות נוספות ודירות למכירה, ובסיום הפרויקט הם מוכרים את הדירות הללו והרווח שלהם הוא שם.

חתימת חוזה בין הדיירים ובין היזם

בדרך כלל אלו היזמים שפונים אל הדיירים ומנסים לשכנע אותם לחתום איתם חוזה על פרויקט כזה. הם מפתים אותם עם כל מיני הטבות נוחות וכאלו שמעלות את ערך הנכס שלהם ובסופו של דבר נחתם חוזה בין שני הצדדים והעבודה מתחילה.

בחוזה כזה צריכים הדיירים לעגן את הזמנים ואת מה שהם יקבלו. זמנים הם צריכים בגלל שמדובר על תקופה מאוד לא נוחה כפי שציינו, תקופה שבה הם למעשה גרים בתוך אתר בנייה מה שמאוד לא נוח וגם קצת מסכן אותם, והם צריכים גם להכניס את כל המרכיבים שבגללם הם הולכים על פרויקט כזה. היזם צריך להתחייב לתת להם את מה שסוכם, בין אם זו בנייה פרטית לכל דייר ובין אם זה משהו כללי של הבניין, חדר המדרגות וכדומה. כל צד מנסה כמובן למשוך לכיוונו – הדיירים מנסים להרוויח כמה שיותר מפרויקט כזה והיזם מצידו מנסה גם הוא להרוויח כמה שיותר, מה שאומר להפחית עד כמה שהוא יכול את ההוצאות.

חשוב לזכור שבחוזה כזה צריך להיות גם מרכיב של פיצויים. למה פיצויים? כי אם לצורך העניין הפרויקט מתארך או לא מתקדם כמצופה וכמו שסוכם, הדיירים חווים עוגמת נפש לאורך זמן רב יותר. אבל מה עושים הדיירים אם הם לא מרוצים מההתנהלות של היזם? מה אם הם לא מקבלים את מה שהובטח להם?

הסיבות לאי הסכמות

חוסר שביעות רצון מהתנהלות של פרויקט כזה יכולה להיות מכמה סיבות. הראשונה היא אי עמידה בזמנים. הדיירים מכינים את עצמם נפשית לכך שהם לא יוכלו לחיות חיים רגילים למשך תקופה, יהיה להם קשה לארח, הם יחיו ברעש תמידי ובאופן כללי הם יגורו בתוך אתר בנייה. כל עוד זה תחום בזמן שהם התכוננו אליו נפשית, זה בסדר. אם היזם לא עומד בזמנים שנקבעו, אם הוא לא מצליח לסיים את הפרויקט בזמן מכל סיבה שהיא הדיירים בבעיה כי איכות החיים שלהם נפגעת.

אי הסכמות יכולות להיות גם על מה הדיירים אמורים לקבל מהיזם. יכול להיות שבחוזה סוכם שהם יקבלו X אבל בפועל זה לא קורה, בדרך כלל כי היזם מגלה לאחר חתימת החוזה שזה לא כלכלי עבורו. יכולות להיות גם אי הסכמות מכל סיבה אחרת, אי הסכמות על ההתנהלות של החוזה, על בחירת קבלני המשנה ועל התנהלות או התנהגות העובדים. בכל מקרה אם לא מרוצים מהתנהלות הפרויקט אפשר וצריך לעבור ליזם או חברה אחרת.

 סיבות נוספות להיתקעות של הפרויקט

פרויקט תמ”א יכול להיתקע גם מסיבות נוספות, סיבות שבדרך כלל וברוב המקרים תלויות ביזם. הסיבות הללו הן ברוב המקרים כלכליות, כך לדוגמא אם היזם לא עם גב כלכלי חזק מספיק, יכול להיות שהוא לא יכול לעמוד במימון של פרויקט כזה. כל המימון הוא על היזם והרווח שלו מגיע רק בסוף הדרך.

יכול להיות גם שהוא קיבל הצעה לפרויקט אחר, רווחי יותר עבורו, והוא מעדיף לזנוח את הפרויקט הזה או לגרום לדיירים לרצות לסיים את ההתקשרות איתו כדי שהוא יוכל לעבור הלאה. יכול להיות גם שהוא לא עשה את החישובים הנכונים או שהיו בעיות ותקלות בדרך, ובמהלכה הוא גילה שלא משתלם לו להמשיך לעבוד כי הוא לא מרוויח או לא מרוויח מספיק כדי שכאב הראש והעבודה ישתלמו לו.

אז מה עושים אם לא מרוצים?

אם אתם דיירים בבניין בו מתקיים פרויקט תמ”א ואתם לא מרוצים מההתנהלות של היזם הנוכחי ואין אפשרות לתקן את זה איתו, אתם צריכים כמובן קודם כל לפנות לעורך דין על מנת להשתחרר מהחוזה איתו.

לאחר מכן אתם צריכים למצוא יזם או חברה שייקחו את הפרויקט הזה עליהם, ואתם צריכים לעשות הכול על מנת שזה לא יקרה שוב. איך מוודאים את זה? בוחרים בחברה עם ניסיון רב בפרויקטים של תמ”א, אבל לא רק ניסיון כללי אלא גם ספציפי בפרויקטים שעברו ידיים באמצע.