כל מה שרציתם לדעת: התחדשות עירונית – שאלות ותשובות
בעיות של יוקר מחייה ומחסור בשטחים פנויים וזמינים לבנייה חדשה, נפוצות בערים בישראל. תהליך של התחדשות עירונית מספק מענה לכל אלו. מי יוזם את התהליך, האם נצטרך בהכרח לעזוב את הדירה במהלכו ואיך כדאי לבחור יזם שיבצע אותו? כל השאלות הנפוצות והתשובות
בהתאם לתהליכים חברתיים, פוליטיים וכלכליים, ערים משתנות כל הזמן, ובד בבד גם אופי השכונות, הסביבה, התשתיות ועוד. מעת לעת, מתעורר צורך בהתערבות יזומה, שתשדרג ותשפר את מערך התשתיות ואת איכות המגורים, ותחזק את הכלכלה המקומית.
כמו כן, בישראל נפוצות בעיות של יוקר מחייה ומחסור בשטחים פנויים וזמינים לבנייה חדשה בערים. תהליך של התחדשות עירונית מספק מענה לכל אלו, כאשר הוא מתבטא לרוב בהריסה ובנייה מחדש, או בשדרוג, שיפור והרחבה של מתחם קיים.
בסופו של דבר, הדיירים מקבלים דירה חדשה בבניין חדש או מחודש, ואיכות החיים שלהם משתפרת באופן משמעותי.
תהיות רבות עולות בהקשר של התהליך הזה.
הכנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת בנושא: התחדשות עירונית – שאלות ותשובות.
מה מלכתחילה גורם להנעת התהליך?
ישנם כמה גורמים שיכולים ליזום תהליך של התחדשות עירונית:
1- העירייה:
העיריות, ובמיוחד אלו שאיכות החיים של התושבים חשובה להן, תרות אחר פתרונות שידרגו את רמת החיים. הדבר יכול להתבטא בשיקום ושדרוג של כבישים, תשתיות, הוספת מגרשי חנייה, שיפוץ או הקמה של מבנים ציבוריים, וניצול מקסימלי של קרקעות. תהליכי התחדשות עירונית מספקים מענה לכל אלו.
2- יזם בנייה
חברת יזמות לא פעם מזהה פוטנציאל בשטחים וובבניינים שניתן לשדרג ולהעלות גם את רמת החיים של הדיירים וגם את ערך הדירות. באזורים בהם המחירים נגישים יחסית, חברת היזמות עשויה להרוס את הבניין ולהקים במקומו בניין חדיש ולבנות לגובה רב יותר, מה שיהפוך את העסקה למשתלמת גם עבורו.
3- שינויים סוציו-אקונומיים בבניין או בשכונה
בערים רבות קיימות שכונות עם בניינים ישנים, שעברו בלאי טבעי, והתשתיות בהם רעועות וישנות. במקרים רבים הדיירים שגרים שם הם מבוגרים, שבסופו של דבר עוברים לדיור מוגן או פשוט הולכים לעולמם. הדיירים הצעירים שרוכשים את הדירות הללו במחירים טובים, לא פעם מבקשים לשפר את רמת החיים בבניין ובשכונה, והם פונים לתהליך כלשהו של התחדשות עירונית לשם כך.
כיצד באה לידי ביטוי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית תתבטא באחת מתוך שלוש דרכים עיקריות:
- שדרוג ושיקום מתחם קיים
מדובר בשיקום ובשיפור של מבני מגורים ותשתיות, ולעיתים אפילו בהקמה מחודשת ומשופרת של מערכת החינוך בשכונה. בדרך כלל, הדיירים יורשו להרחיב את שטח הדירה שלהם, ליהנות משיפור התשתיות – מים, חשמל, חיזוק מבני וכו’, משיפור התנאים ומעליה בערך הכלכלי של הדירה.
- פינוי בינוי
כשמדובר במתחם ישן, כשמצב התשתיות בו ירוד ורעוע, הורסים את הבניין ובונים בניין חדש במקומו. בדרך זו לרוב מוסיפים דירות ומגדילים את שטח הבניה. לעיתים אפילו מפתחים גנים ציבוריים במתחם ועוד. הדיירים שפונו, חוזרים לבניין חדיש ולדירות מרווחות, ולתנאי מחיה גבוהים לאין שיעור משהיו בבניין שנהרס.
- עיבוי בינוי
מדובר בהגדלת ניצול השטח של מתחם מגורים קיים. באופן זה, מגדילים את המבנים לרוחב או לגובה – וכך מוסיפים לבניין דירות חדשות. הגישה הזו אופיינית למשל לתהליכי התחדשות עירונית בתל אביב, שכן יש ביקוש גבוה למגורים בעיר, אך חוסר בשטחים פנויים לבניה, על כן, לא פעם מוסיפים קומות לבניינים קיימים.
האם נדרש להתפנות מהדירה בעקבות התהליך?
הדבר תלוי בסוג התהליך של ההתחדשות העירונית. במידה ומדובר בשדרוג מתחם קיים, או בשיטה של עיבוי-בינוי, לרוב לא תדרשו לעזוב, אך כל פרויקט לגופו.
במידה ומדובר בפינוי בינוי – כשמו כן הוא, מדובר כאמור בהריסת המבנה בטרם ההקמה מחדש, ועל כן תדרשו לעזוב את הדירה לתקופת העבודה.
חשוב לדעת, שהשארות בדירה במהלך הבנייה היא לא בהכרח יתרון, שכן אתם עלולים למצוא עצמכם למעשה חיים בתוך מתחם בנייה. אבל כאמור, כל פרויקט לגופו, וישנם גם תהליכי בנייה שאינם מפריעים לשגרת היומיום בבניין.
חשוב לציין כי במקרים בהם דייר אחד מתנגד לפינוי, והוא בעמדת מיעוט – הוא חשוף לתביעה בגין מניעת שדרוג הנכס. חשוב להתמצא היטב בחוקים המעודכנים בנושא.
כיצד לבחור את היזם שיבצע את תהליך ההתחדשות העירונית אצלי בבניין?
קודם כל אמינות. התחום של התחדשות עירונית הוא יחסית חדש בארץ, ולכן טרם הוסדר החוק באופן אופטימלי, שייגן על הדיירים במקרה שתהליך ההתחדשות העירונית עולה על שרטון, או שהיזם אינו מספק את מה שהובטח באופן מלא. אי לכך, יש כמה דברים שחשוב לבחון היטב לפני שבוחרים את הגוף שיבצע את התהליך.
כמה פרמטרים חשובים שיש לבדוק:
- ניסיון: בחירת חברה בעלת ניסיון מוכח בניהול וייזום פרויקטי תמ”א – משלב הגשת התוכנית, קבלת היתרי הבניה ועד למסירות הדירות המוכנות.
- מקצועיות: כדאי לוודא שעובדי החברה הם בעלי התמחות וניסיון ספציפי בביצוע פרויקטי בנייה של התחדשות עירונית. חשוב שאלו יהיו קפדנים, יסודיים וירדו לפרטים הקטנים ביותר.
- יושרה: יזם אמין, בעל ערכים של מוסר, דייקנות וכמובן עמידה בלוחות זמנים.
- זמינות: בדקו שהחברה מציעה מערך שירות לקוחות מוסדר, עם נציגים אליהם תוכלו לפנות ולקבל מענה לכל אורך התהליך, וגם לאחר סיומו.
