כל מה שצריך לדעת על תמ”א 38
תמ”א 38 שמהווה כאמור תוכנית מתאר ארצית, היא תוכנית אשר נכנסה לתוקף בשנת 2005. מטרת התוכנית היא להעניק הגנה איכותית למבנים ישנים אשר קיימת להם סכנה ממשית במידה ותתרחש רעידת אדמה. המבנים אשר זכאים לתמ”א 38 הם מבנים שעומדים ב4 תנאים: בניינים משותפים שבהם יש לפחות 2 קומות והשטח הכולל שלהם הוא 400 מ”ר, בניינים אשר יש להם היתר בנייה שהוצא לפני ה1 לינואר בשנת 1980, בניינים אשר ידוע כי הבנייה שלהם איננה עומדת בתקן הישראלי לרעידות אדמה, לאחר שיקבע זאת מהנדס ובניינים אשר לא קבעו שהם מועמדים להריסה. מי שאחראי כיום בעיקר על פרויקטים מעין אלה הם יזמים פרטיים אשר עושים זאת מתוך אינטרס אישי ורווחי שלהם, אך כמובן שבד בבד, הם מפיקים עבור דיירי המבנה שעתידה לחול בו תוכנית זו, תועלת רבה.
תמ”א 38 – מה מקבלים הדיירים?
דיירים המתגוררים בבניין הנבחר לשם יישום תוכנית תמ”א 38, כאשר התוכנית אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יקבלו במסגרת תכונית זו, תוספת של לפחות 25 מ”ר לדירת המגורים שלהם. הדיירים יקבלו גם מרפסת, ממ”ד ולא פעם גם חנייה ומחסן. הבניין עצמו יקבל תוספת של 2 קומות ו2 מעליות וכן, חדר המדרגות שבבניין ישופץ. גם תשתיות הבניין הישנות ישופצו. אין ספק שדיירי מבנה שבו עתידה לחול תוכנית תמ”א 38, מקבלים תמורה נאה על הסכמתם לביצוע התוכנית במבנה שלהם: דירת המגורים שלהם תהיה איכותית יותר וגדולה יותר וכן, הבניין שבו יתגוררו יהיה יוקרתי וחדש יותר. אך מעבר לכך, ערך הדירה שלהם יעלה ועל כן, במידה והם יחליטו למכור את הדירה הם ירוויחו מכך סכום העולה על הסכום שבו הם היו מוכרים את דירתם טרם בוצע הפרויקט בבניין.
ומה מרוויח מכך היזם אשר מוציא את הפרויקט לפועל? היזם לרוב יקבל אפשרות לבנות דירות חדשות שערכן יהיה גבוה יותר מהדירות שקיימות במבנה. הדירות יבנו על הגג ולרוב יהיו דירות יוקרתיות כגון: דירות גן, פנטהאוזים ועוד.
מה קורה אם דייר איננו מסכים למימוש הפרויקט בבניין?
אחת השאלות שנשאלות במסגרת מימוש פרויקט תמ”א 38 היא: מה קורה במקרה שבו דייר איננו מסכים לביצוע התוכנית או מה קורה במקרה של דייר שמסרב להתפנות מהבניין לצורך מימוש התוכנית בו, בשל אי הסכמתו למימוש פרויקט זה? ובכן, חשוב מאוד לדעת שדיירי הבניין חייבים להעניק את הסכמתם המלאה ליזם בתמורה לשדרוג הדירה שלהם. מכיוון שעלות הפרויקט כולו הוא על היזם, לכאורה לא נראה כי ישנה סיבה ניכרת לעין לסירובו של דייר. אולם, יחד עם זאת, לעיתים קיימים מקרים שבהם דיירים אינם מסכימים לעזוב את דירת המגורים שלהם לצורך בנייה במסגרת הפרויקט או שלא מסכימים כלל לביצוע הפרויקט בבניין המגורים שבו הם מתגוררים. על הדיירים לערוך אסיפה שבמהלכה יש לקבל הסכמה של 66 אחוזים מהדיירים המתגוררים בבניין. כלומר, אין צורך בהסכמה של כלל הדיירים על מנת ליישם תוכנית תמ”א 38 בבניין. אולם, לא פעם דיירים שמהווים מיעוט שאיננו מסכים פונים לבית המשפט וגורמים ליזם לוותר על הפרויקט בשל קשיים שהם מערימים עליו. דיירים עושים זאת בשל סיבות שונות כגון: חלקם מאמינים כי הם לא מקבלים תמורה דומה לתמורה אותם מקבלים דיירים אחרים במבנה או שהם מאמינים כי היזם לא מספיק אמין. במקרה שכזה, רצוי מראש לבחור בחברה אמינה העוסקת בתחום שתהווה את היזם בתוכנית. מעבר לכך, רצוי שכל דייר ייעזר בשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס שלו ובהתאם לכך, יבין שמשתלם לו או לחילופין לא משתלם לו לבחור בפרויקט.
לא פעם, הפתרון לדייר סרבן יגבול בהכרעת בית המשפט העליון בכל הנוגע לאי הרלוונטיות של התנגדות הדייר.
כיצד דואגים לשמור על הזכויות בתמ”א 38?
אין ספק שחשוב מאוד שהדיירים ישמרו על הזכויות שלהם בפרויקט תמ”א 38 אל מול היזמים. לכן, כדאי לנקוט בכמה פעולות לצורך שמירה על זכויות:
- רצוי מאוד שהדיירים יבקשו ערבויות מהיזם, על מנת לוודא שהפרויקט לא יעצור באמצע הדרך בשל כל סיבה באשר היא. יזמים לרוב יעניקו לדיירים ערבויות כספית אשר יבטיחו את סיום הבנייה.
- רצוי מאוד שכלל הדיירים יעזרו בבעל מקצוע כגון: אדריכל, עורך דין או שמרי מקרקעין על מנת שיעברו על החוזה שעתיד להיחתם מול היזם ויוודאו כי מדובר בחוזה בטוח עבורם. יש צורך לדאוג שהתמורה בין הדיירים תהיה זהה בפרויקט על מנת למזער ולמנוע עד כמה שניתן התנגדות דיירים לפרויקט.
- כמובן שחשוב מאוד לבדוק מיהו היזם אשר עתיד לבצע את פרויקט תמ”א 38 בבניין שלכם. חשוב מאוד לוודא שמדובר ביזם אמין, אשר עסק לא מעט בפרויקטים מעין אלה וידוע כי הוא עושה זאת בצורה המקצועית ביותר. על יזם מעין זה ניתן לסמוך כי יבצע את הפרויקט בצורה הטובה ביותר, אשר תשמור על זכויות הדיירים וכן, שהבנייה תסתיים במסגרת התוכנית בצורה מוצלחת וללא עיכובים מיותרים בדרך. בהחלט רצוי לברר כל מה שניתן אודות היזם בטרם עורכים ישיבת דיירים ומכריעים לגבי תמ”א 38.
