כל המידע לגבי פרוייקט תמ”א שנתקע באמצע

רגע לפני שנדבר על פרויקטים של תמ”א שנתקעים באמצע, על הסיבות לכך שזה קורה ומה עושים בפועל ואיך מתקדמים עם החיזוק והבנייה במקרה כזה, נלך קצת אחורה ונבין מאיפה בכלל נולד בכלל הרעיון הזה ומה האינטרס של כל הצדדים – המדינה, היזמים השונים וכמובן דיירי הבניין.

תמ”א היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים שכבר קיימים בפני רעידות אדמה, מבנים שנבנו בתקן הישן, זה שלא מספיק בשביל להבטיח שהבניין אל יתמוטט במקרה של רעש אדמה. מדינת ישראל הייתה צריכה לתת מענה למבנים הללו וצריכה למצוא פתרון מימוני לחיזוק שלהם, ואז נולד הרעיון לתמרץ יזמים לקחת על עצמם פרויקטים כאלו בצורת אישורי בנייה בבניינים הללו כך שהם יוסיפו קומות, יבנו דירות וימכרו אותן כך שבסופו של דבר הם יצאו עם רווח מהסיפור הזה.

כך יוצא שהמדינה לא צריכה לממן את הפרויקטים הללו, היזם הוא זה שמשקיע ואמור להרוויח בסוף הדרך והדיירים מקבלים בניין מחוזק. הבעיה היא שרבים מדיירי הבניינים הללו כבר מבוגרים ולא ששים לשתף פעולה עם פרויקט כזה מכיוון שהבניין שלהם הופך לאתר בנייה לכמה חודשים מה שמאוד לא נוח עבורם. גם לזה נמצא פתרון והמדינה נותנת אישורי הרחבה לבניית ממ”דים, מרפסות, שיפוץ חדרי מדרגות, הוספת מעלית או הטבות אחרות שנסגרות בין היזם לבים הדיירים מה שעדיין משאיר את היזם ברווח ותורם לשכנוע של הדיירים מכיוון שערך הנכס שלהם עולה

למה שפרויקט כזה ייתקע

כל זה נשמע זוהר, נשמע שאין שום סיבה שפרויקט כזה ייתקע באמצע מכיוון שכולם מרוויחים ממנו, וזה נכון בלא מעט מקרים. הדיירים חותמים על חוזה עם היזם, הוא מצידו מתחיל מיד לאחר מכן את העבודה ובסופו של דבר עומד בניין מחוזק יותר ודיירים עם חיים נוחים יותר ונכס עם ערך גבוה יותר.

אבל יש גם לא מעט מקרים שפרויקט תמ”א 38 נתקע באמצע. מה זה אומר נתקע באמצע? פשוטו כמשמעו… הבניין נראה כמו אתר בנייה אבל הכול נעצר כמו שהוא והדיירים נמצאים בבעיה גדולה. מצד אחד הם לא ממנים את הפרויקט אבל מצד שני, הם לא יכולים להישאר במצב הזה גם כי יש בו מפגעים בטיחותיים ואי נוחות רבה וגם כי הבניין נראה עכשיו גרוע יותר… אבל למה שפרויקט כזה ייתקע? יש לזה כמה סיבות:

• היזם נתקע בלי כסף – יזם תמ”א 38 אמור להיות כזה שיש לו גב כלכלי רחב מספיק ואמור להיות עם מספיק ניסיון כדי לצלוח פרויקט מעין זה כשכל המימון הוא עליו. אבל יש מקרים שמדובר על יזם בלי גב כלכלי מספיק רחב או יזם שלא ידע לעשות את החישובים השונים שיוודאו שהוא אכן יכול לעמוד כלכלית בפרויקט כזה עד שהוא יראה ממנו רווח, ובשורה התחתונה, הוא נשאר בלי כסף באמצע הפרויקט. הוא לא יכול להתקדם והכל תקוע באמצע.
• קבלני משנה – יש מקרים בהם יזמי תמ”א לוקחים קבלני משנה, נותנים להם את כל העבודה או את רובה, משלמים להם ואז קבלן המשנה הוא זה שנתקע ללא כסף מכל סיבה שהיא בין אם כי הוא זה שלא עשה חישובים נכונים או שפרויקט אחר הפיל אותו, מה שהופך את היזם לאחד שצריך לשלם שוב לקבלן משנה אחר אבל הוא לא כיול להרשות לעצמו. בשורה התחתונה, גם כאן הפרויקט תקוע כי אין כסף ומי שבעיקר בבעיה עכשיו אלו דיירי הבניין.
• היזם מגלה שלא משתלם לו – יכול להיות שיש ליזם את הגב הכלכלי הדרוש אבל במהלך הדרך הוא מגלה שהפרויקט לא ממש רווחי בשבילו או לפחות לא רווחי כמו שהוא ציפה. זה קורה אם יש תקלות לא מתוכננות שלא נכנסו לחוזה, תקלות שדורשות ממנו הוצאות גבוהות הרבה יותר ממה שהוא חשב מראש. זה קורה בדרך כלל אצל יזמים צעירים ובלי ניסיון מספיק, יזמים שלא השאירו לעצמם מרווח מספיק בשביל לוודא שהם רווחיים מספיק גם אם יהיו שינוים בהוצאות.

 פנייה לעורך דין

אז מה עושים אם פרויקט התמ”א נתקע באמצע? הרי אי אפשר להשאיר את הבניין במצב כזה… קודם כל דואגים להגנות מספקות בחוזה מראש, דואגים לכך שבמקרה כזה היזם יפצה את הדיירים על עוגמת הנפש והבלגן ודואגים שיהיה אפשרי כמה שיותר מהר להשתחרר מהחוזה כדי לפנות ליזם אחר.

אם עורך הדין שערך את החוזה בתחילת הדרך כבר לא בקשר עם דיירי הבניין מכל סיבה שהיא, צריך למצוא עורך דין אחר. צריך למצוא עורך דין עם ניסיון רב, עורך דין שלא רק מבין בנדל”ן אלא ספציפית בתמ”א ובמקרים מעין אלו.

למצוא יזם חדש

צריך גם למצוא יזם חדש לתמ”א או חברה יזמית שתמשיך את העבודה. זו צריכה להיות חברה שקודם כל מסכימה בכלל לקחת פרויקט שכבר התחיל, חברה שמוכנה לסייע לדיירים להיחלץ מהמצב אליו הם נקלעו.

צריך לוודא שיש לחברה או ליזם את הניסיון הדרוש בפרויקטים מעין אלו, ניסיון שמאפשר להם לעשות את השיקולים והחישובים על מנת לוודא שהפרויקט רווחי מספיק ולא ייתקע באמצע. צריך כמובן גם לוודא שיש לחברה גב כלכלי חזק מספיק, גב כלכלי כזה שמאפשר מרווחי בטחון למקרה של בעיות ותקלות ואין שום סיכוי שהפרויקט ייתקע שוב באמצע.