כללי ברזל לרכישת דירה
אם (בשעה טובה) התגבשה בכם החלטה לרכוש דירה, ברכותינו, ללא ספק אתם עומדים בפני אחד מהצעדים המשמעותיים ביותר בחייכם. כדי לוודא שהתהליך (שאין כל ויכוח כי הוא מרגש) לא יהפוך לסיוט הגרוע ביותר של חייכם, תצטרכו להקפיד על קיומם מספר כללי ברזל. בעיקר, מאחר ובמסגרת היחסים שבין המוכרים לבין הרוכשים, בשל בעלותם על הדירה, תהיה ידם על העליונה, עליכם, הרוכשים שמגייסים כל פרוטה שאתם יכולים לצורך המטרה הממוקדת – רכישת ה”בית” שלכם, להיערך בהתאם ולהגן על עצמכם ועל כספכם. אם כן, מהם אותם כללי ברזל עליהם תצטרכו להקפיד בעת רכישת דירה?
בצעו עבודת רגליים בשטח
אף אחד לא יעלה בדעתו לרכוש דירה שאותה מעולם לא ראה, אבל, לעיתים קרובות, רוכשים מסתפקים במידע מצומצם שאותם היה להם קל לקבל. זה ברור, אף אחד מאיתנו אינו מחפש לסבך לעצמו את החיים שלא לצורך ומעבר לנדרש. אבל אם תגיעו למשל לבחון דירה רק בשעות הערב, סביר להניח שלא תבחינו בבית הספר או בגן הילדים שההמולה הבוקעת ממנו עלולה להפריע לכם בשעות היום. ולחילופין, אם תבקרו בדירה רק בשעות היום, אתם עלולים להחמיץ את המועדון הרועש והומה אדם שמנהל בדיוק מעברו השני של הכביש. לכן, הקפידו, לא רק לבחון את הדירה בשעות שונות של היממה, אלא גם להסתובב באזור ולדבר עם שכנים. במידה ותחליטו לרכוש את הדירה, מבחינה חברתית, כבר יהיה לכם בסיס כלשהו.
התחמשו בעורך דין רציני ומנוסה המתמצא בתחום
חלק מהרוכשים עושים את הטעות הישראלית הנפוצה ביותר וחושבים שהם יצליחו להסתדר עם כל עניין הרכישה וכל מה שנלווה לה בכוחות עצמם. המציאות, לצערנו, שונה במקצת. השלבים המקדימים לרכישת דירה כוללים בדיקות רבות, שעומקן ואמינות התשובות להן ישפיעו על הצלחת רכישת הדירה שלכם, כך שחשוב מאד שעורך דין המתמחה בתחום ובמנוסה בתחום המקרקעין יבצע אותן. אלם לא רק בשלב הבדיקות המקדימות תזדקקו לעורך דין, אלא גם בהמשך, בין אם בשלב בחינת היבטי המיסוי של רכישת הדירה הספציפית (למשל, תחולתם של מס דירה שלישית וחוקים עדכניים אחרים עליכם) ובין אם בשלבי גיבוש חוזה המכר.
אל תשכחו לבצע בדיקת רישום הדירה בטאבו
בשלב זה, בראש ובראשונה, יש לוודא כי הדירה אותה אתם מתכוונים לרכוש, אכן רשומה על שמם של מי שהציגו את עצמם כמוכרים שלה והם אכן בעליה החוקיים. במסגרת בדיקת הרישום, אימות הבעלות על הנכס אינה הפרט היחיד אותו תצטרכו לוודא, חשוב לבחון בקפידה את הפרטים הנוספים אשר מופיעים. נסח רישום, מהווה, מעין “תעודת הזהות” של נכס מקרקעין, ולכן, לפרטים המופיעים בו ישנה חשיבות מרובה. מאחר ולבדיקה זו חשיבות מכרעת בתהליך רכישת הנכס, לממצאים מסוימים המופיעים בנסח הרישום ישנה אפשרות להוריד את רכישת נכס ספציפי מעל הפרק. למשל, במקרים בהם על הדירה מוטלים עיקולים רבים מטעמם של גופים שונים, במקרים בהם בנסח הרישום של הדירה מופיעה הערת אזהרה המקנה לגוף או לאדם מסוים זכויות בנכס וכן הלאה. כאמור, הבדיקה חשובה, ולכן, עורך דין שיודע מה בדיוק הוא צריך לחפש בנסח הרישום, יוכל לבצע זאת ביעילות רבה מכם.
גשו למחלקת התכנון והבניה ברשות המקומית
כדי להשלים את הפרטים, שלעיתים אינם מופיעים בנסח הטאבו, תצטרכו לבקר במחלקת התכנון והבניה. אם אתם מתכוננים לרכוש את הדירה, כדאי שיהיו בידיכם פרטים רבים עליה ככל האפשר!
בדקו האם קיימת משכנתה על הנכס
הוציאו תדפיס של רשם המשכונות המפרט התחייבויות הקיימות על הנכס אשר אף אותן יש לקחת בחשבון.
דירות רבות נמכרות עדיין בשלב שבו קיימת יתרת משכנתה על הנכס. אמנם, קיומה של משכנתה אמור להופיע בנסח הרישום שבטאבו, אולם רק מכתב הכוונות מהבנק, הנוקב ביתרה העדכנית שנותרה לסילוק המשכנתה, יכול לתת לכם את מצבו האמיתי של הנכס. למידע זה חשיבות גדולה, מאחר וכל עוד המשכנתה המוטלת על הנכס אינה מסולקת במלואה, לא ניתן להשלים את הרכישה ולהעביר את הזכויות בנכס על שמכם.
היכנסו למשא ומתן מול המוכרים רק כשבידיכם כל הפרטים הנחוצים
פעמים רבות, רוכשי דירה לא בדיוק יודעים את כל הפרטים, אבל נכנסים למשא ומתן, רק מכיוון שהמוכרים (שכמובן, להוטים כבר למכור את הנכס ולקבל את הכסף) ניתבו אותם לשם. אל תסחפו עם הסיטואציה. עיצרו והמתינו. במרבית המקרים, אתם עלולים לגלות כי מוכרים שלוחצים עליכם “לסגור עסקה” מסתירים פרטים כלשהם, ורוצים לחשק אתכם בחוזה רכישת הדירה מהר, בטרם תגלו אותם. נכון, אתם רוצים את הדירה, אבל רצוי שלא תקנו חתול בשק.
אל תחתמו על שום מסמך מחייב בטרם עורך הדין שלכם בחן אותו
לכאורה, חוזה מכר אמור להיות מסמך פשוט למדי, שמפרט את העסקה שביניכם לבין המוכרים, אבל אתם עשויים להיות מופתעים מכמות הפחים הקטנים אותם ניתן להכניס בחוזה כזה. אם עורך הדין של המוכרים ניסח את החוזה, אתם יכולים להמר על כך שאותן אותיות קטנות לא תהיינה סעיפים שעומדים לטובתכם או כאלה המגנים על זכויותיכם. גם אם המוכרים נראים בעיניכם האנשים הנחמדים והישרים ביותר בעולם, מדובר בכסף שהרווחתם בעמל רב, ואתם חייבים להגן על האינטרסים שלכם. אפילו אם עד לשלב זה לא נעזרתם בשירותיו ובליוויו של עורך דין, בשלב הזה, רצוי מאד שתעשו זאת, אפילו בשביל בחינה של חוזה המכר בעיניים משפטיות!
