כך תקדמו פינוי בינוי בבניין שלכם

אם הבניין שלכם הוא בניין ישן, בניין שהולך ומזדקן, סביר להניח שהבעיות כבר החלו או שהן בפתחכם. למה? כי התשתיות ישנות והבניין לא מספיק חזק, הוא לא עומד בתקנים לעמידה ברעידות אדמה והוא כבר נראה לא טוב, ולאט לאט אתם מרגישים לא נוח לגור בו מה גם שאתם מבינים שהמצב שלו לא תורם לערך הכספי שלו.

אם המצב של הבניין שלכם הוא כזה, יכול להיות שאתם צריכים לחשוב מחוץ לקופסא, יכול להיות שיש דרך לעזור לעצמכם ולשאר הדיירים בו והכוונה היא להתחדשות עירונית. התחדשות עירונית לעניין הבניין שלכם היא “פינוי בינוי”, והנה קצת מידע על האפשרות הזו כמו גם על איך תקדמו פינוי בינוי בבניין שלכם.

מה זה פינוי בינוי?

במדינת ישראל השטחים לבנייה הולכים ומתמעטים, בעיקר סביב הערים הגדולות. יש יותר ויותר צורך בבתים חדשים אבל ההיצע לא גדל במיוחד, מה שמעלה את מחירי הדיור בצורה משמעותית. בנוסף, יש אזורים בערים שהמצב בהם מבחינה תשתיתית, מצב האוכלוסייה והאזור הם לא טובים, והדרך לעשות שינוי היא באמצעות פינוי בינוי, מה שאומר כשמו כן הוא – פינוי של בניין ישן, הריסה שלו ובניית בניין חדש במקומו. הדיירים יתפנו לתקופת ההריסה והבנייה ויחזרו לדירה חדשה שיקבלו.

מי מרוויח מזה?

פינוי בינוי היא רווח לכל הצדדים. מצד אחד יש את הדיירים שמקבלים דירה חדשה לפחות בגודל של הדירה הישנה שלהם ובדרך כלל יותר, מה שהופך אותם לבעלי נכס יוקרתי יותר. במקביל אליהם יש את היזם זה שלוקח את הפרויקט הזה על עצמו, הוא מממן אותו ודואג לו מא’ ועד ת’, ובסופו של דבר הוא מרוויח ממכירת כמות גדולה של דירות אותן הוא בונה. והמדינה? המדינה מצליחה לבנות יותר דירות על תא שטח מסוים. אם לפני כן לצורך העניין היו 4 דירות בבניין הישן ועכשיו יש 20, היא הצליחה לנצל את השטח בצורה מצוינת ותרמה למציאת פתרונות יעילים.

פינוי בינוי בפועל

בפועל, פינוי בינוי הוא פרויקט שיכול להתקיים בכמה מסלולים. מסלול אחד הוא מסלול המועצה המקומית שמקדמת את העניין אל מול משרד הבינוי והממשלה ופועלת להכריז על מתחם מסוים כעל מתחם שמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה הזו היא הכרזה שתקפה ל-6 שנים והיא צריכה להיות תחת הסכמה של הדיירים, אם כי יש מצבים בהם אפשר להתמודד גם עם דיירים סרבנים.

מסלול  נוסף הוא מסלול המס, מסלול בו היזם הוא זה שדוחף את הפרויקט לאחר שיש הסכמה של הדיירים, והם מקבלים בין השאר בתמורה הטבות מס על מס שבח ומיסים אחרים.

המסלול השלישי הוא מסלול שהוא שילוב של פינוי בינוי עם תמ”א 38. תמ”א 38 היא תוכנית לחיזוק מבנים שלא עומדים בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה, תוכנית בה יזם מציע לחזק את המבנה ובתמורה הדיירים מקבלים הטבות שונות בדמות הרחבת הדירה שלהם, ממ”ד, מעלית או כל דבר אחר שמסוכם והיזם עצמו בונה עוד דירות בבניין ואותן הוא מוכר. יש אפשרות שתמ”א 38 תוביל לפינוי בינוי כך שייבנה מבנה מחוזק ולא יתבצע חיזוק.

ההליך מתבצע כך כשיש הסכמה ואת כל האישורים הדרושים, הדיירים שוכרים להם דירות חלופיות לתקופת ההריסה והבנייה, שכירות אותה משלם היזם לכל התקופה. בנוסף, הוא משלם גם את הארנונה של המבנה הישן לתקופה הזו וכמסיימים לבנות הדיירים מקבלים את הדירה החדשה לידיהם.

קידום פינוי בינוי

אם אתם רוצים לקדם פינוי בינוי בבניין הישן שלכם, יש כמה דברים שאתם צריכים לעשות:

• לרחרח עם שאר הדיירים – יכול להיות שאף אחד לא חשב על זה קודם וההצעה שלכם תתקבל בהתלהבות, אבל מצד שני, יכול להיות גם שלא תהיה יותר מידי התלהבות. מה שאתם צריכים לעשות זה לכנס את דיירי הבניין מה שכולל את בעלי הדירות השכורות בו להבין מי בעד ומי נגד ובעיקר כמה בעד וכמה נגד, וכמובן גם מהן הסיבות. כך יהיה לכם קל יותר להתנהל לגבי המשך הפרויקט אם בכלל.
• מציאת היזם המתאים – מי שמקדם בפועל פרויקט פינוי בינוי הוא יזם שעושה את זה כפי שציינו על מנת להרוויח על הדירות אותן הוא ימכור. אתם צריכים למצוא יזם כזה ויש בשפע, מה שאומר שסביר להניח שברגע שתתחילו לחפש, הם יתחילו להגיע אליכם בדרכים שונות. זה יכול להיות דרך חברים שלכם ששמעו על זה, יכול להיות מכרים של שכנים בבניין, המלצה של עורך דין ששכרו את שירותיו או בכל דרך אחרת. מה שחשוב מאוד בפרויקט כזה הוא האמינות של היזם, ולא פחות חשוב מכך היא היכולת שלו לעמוד בפרויקט כזה מכיוון שיש בו המון הוצאות ולהכנסות לוקח זמן להגיע. אל תתפתו לכל אחד ווודאו שיש לכם את כל הביטחונות הדרושים, וכמובן, אל תעשו שום צעד לפני שאתם שוכרים את שירותיו של עורך דין בתחום.
• מציאת עורך דין – בבואכם להתקדם עם יזם מסוים או אפילו לפני שיש לכם יזם שיבצע את הפרויקט, אתם צריכים למצוא עורך דין שילווה אתכם. עורך דין כזה צריך להיות עם קבלות בפרויקטים מעין אלו, צריך להיות עם כמה שיותר ניסיון וצריך להיות עם תקשורת טובה איתכם.

פרויקט פינוי בינוי יכול להיות הפתרון האידיאלי לבניין שלכם וכל מה שאתם צריכים זה לעשות את הדברים בצורה נכונה, להתייעץ עם מי שצריך ולא לחתום על כלום לפני שאתם מלווים בעורך דין מומחה בתחום.