כיצד תדעו שיזם פינוי בינוי אמין?
תוכנית פינוי בינוי היא תוכנית להתחדשות עירונית. המגמה בתוכנית זו היא להסב רווח הן לדיירים בבניין שבו התוכנית עתידה להתממש והן ליזם המוציא לפועל את התוכנית. אולם, חשוב מאוד לדעת שלא מעט תוכניות פינוי בינוי נתקעות וכן, לא תמיד ניתן לסמוך על היזם.
כיצד עובד פרויקט פינוי בינוי?
פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שמטרתו היא התחדשות עירונית. כלומר, לקחת אזורים בעלי אוכלוסייה מצומצמת בעלת תשתיות ישנות, לאזורים בעלי אוכלוסייה מוגדלת בעלי תשתיות איכותיות וחדישות. במסגרת פרויקט זה לרוב מתמקדים באזור כלשהו בעיר. על אזור זה מכריזים כמועמד לפרויקט פינוי בינוי. קבלן המעוניין בפרויקט לוקח את המושכת לידיים כאשר במהלך הפרויקט הוא הורס מספר כלשהו של מבנים לצורך בניית מבנים חדשים על פניהם. הריסת כל דירה ישנה אחת לרוב תאפשר לקבלן או ליזם לבנות על פניה לפחות 6 דירות. הדיירים אשר התגוררו במבנה שעתיד להיהרס מקבלים מהיזם הוצאות שכירות למשך פרק הזמן שבו הוא נדרש להתגורר מחוץ לביתו ולאחר שהקבלן מסיים את תהליך הבנייה, הדייר שב לביתו החדש אשר שודרג לחלוטין וקיבל תוספות בנייה. כלומר, הדירה אותה יקבל הדייר תהיה שווה הרבה יותר מהדירה אשר הרסו לו במסגרת הפרויקט.
האם פרויקט פינוי בינוי תמיד הולך בצורה חלקה?
חשוב מאוד לדעת שעל אף שמדובר על פרויקט שמטרתו היא להסב רווח לשני הצדדים, הרי שהוא לא תמיד מתנהל בצורה פשוטה. ראשית כל, מהרגע שבו הוכרז שטח כשטח אשר מועמד לפינוי בינוי ועד הרגע שבו מתחילות בפועל עבודות הבנייה, יכולות לעבור שנים רבות. לעיתים בשל סיבות שלא תלויות בקבלן. על הקבלן להציג תוכנית בנייה לוועדת התכנון. וועדת התכנון צרירה להעניק אישור לתוכנית זו כאשר מטרת הוועדה היא לפתח באופן המקסימלי את האזור שבו הקבלן מיישם את התוכנית באופן ציבורי. מטרותיו של הקבלן לעומת זאת הן להרוויח כמה שיותר מהפרויקט המדובר וכן, על כל דירה ישנה אשר הוא הורס במסגרת הפרויקט, לבנות כמה שיותר דירות חדשות.
פעמים רבות פרויקטים של בינוי פינוי נתקעים כבר בשלב האישורים הנדרשים או התכנונים הנדרשים עבור הפרויקט.
סוגיית הסכמת הדיירים בפרויקט פינוי בינוי
כפי שבוודאי כבר הבנתם לדיירים של המבנים העתידים להיות חלק מפרויקט פינוי בינוי עתיד להיות רווח גדול כתוצאה מפרויקט זה שכן, תמורת הדירה הישנה שלהם הם מקבלים דירה חדשה, אשר שוויה הכספי עולה באופן מהותי על שוויה המקורי. כמו כן, בכל משך תקופת הבנייה שהדיירים יתגוררו במבנה חלופי ההוצאות על שכירות הדירה החלופית וכן הארנונה ישולמו על ידי הקבלן או היזם העומד בראש הפרויקט. גם עלות ההובלות בין דירה אחת לאחרת תהיה על חשבונו של הקבלן וכן תשלומים נוספים על עורכי דין ועוד, הקבלן ישלם. על מנת שהקבלן יוכל לממש את התוכנית בפועל, נדרשת הסכמה של 80 אחוזים מהדיירים. אולם, לא פעם דיירים אשר מסרבים להתפנות מהדירה על אף שאינם הרוב, בשל התנגדותם לביצוע הפרויקט, עלולים להסב עיכובים לזמן ביצוע הפרויקט או לגרום ליזם לסגת בשל הקשיים שהם מערימים עליו. כיום, דייר אשר מתנגד לפינוי בינוי ואף ניגש לבית המשפט, חייב להציג לבית המשפט סיבות משכנעות להתנגדותו. במידה ובית המשפט יקבע כי סיבותיו לא מספיק משכנעות, הרי שהדייר יהיה חייב להתפנות מהדירה בצו משפטי או לחילופין לשלם פיצויים לכלל בעלי הדירות המסכימים למימוש התוכנית.
שאלות שחשוב לשאול יזם פינוי בינוי
בטרם אתם מחליטים לסרב או להסכים לפרויקט פינוי בינוי בדירת המגורים שלכם, הנה כמה שאלות מומלצות ליזם פינוי בינוי:
- ראשית כל, כאשר היזם מציג בפניכם את החוזה, עליכם לבחור בעורך דין הבקיא בתחום חוזים מעין אלה. באמצעות עורך הדין תוכלו להבין את כלל הסעיפים בחוזה ולשאול את בסיום החוזה וכיצד היא מנוסחת, האם הקבלן מתחייב לסיים את הבנייה שיתחיל ומה יקרה במידה והבנייה איננה תסתיים בזמן כפי שהוא מבטיח ועוד. חשוב שעורך הדין יכוון אתכם לשאול את כלל השאלות הנכונות הנוגעות לחוזה.
- חשוב מאוד שתבדקו מראש מהו הערך של הדירה שלכם ועל כן רצוי שתעזו בשמאי מקרקעין. לאחר שתדעו מהו שווי הדירה שלכם, עליכם לשאול את היזם: מה יהיה שווי הדירה לאחר ההליך, האם כלל הוצאות השכירות והארנונה יהיו על הקבלן בתקופה שבה הדייר עתיד להתגורר בדיור חלופי ועוד
- חשוב מאוד לשאול את היזם מהן הערבויות אשר הוא מביא להם במידה והוא יפרוש מהפרויקט באמצע מכל סיבה באשר היא
- כדאי לבחון את היזם ולשאול אותו בכמה פרויקטים של פינוי בינוי הוא היה שותף והאם הם יצאו לפועל? כמו כן, רצוי לברר מולו תוך כמה זמן יצאו הפרויקטים המדוברים לפועל? כדאי לברר מולו האם יש לו פרויקטים פינוי בינוי מוכרים שניתן לבחון על מנת לוודא כי מדובר ביזם אמין ועוד.
- רצוי מאוד לשאול את היזם בכל הנוגע לתוכנית העומדת על הפרק. כמה דירות יבנו באזור, איזה מבנים שונים יתווספו בו ועוד?
- רצוי מאוד לשאול את היזם מה יקרה במידה ויהיה רוב דיירים שיסכימו לביצוע הפרויקט אך בכל זאת יהיו דיירים שמהווים מיעוט שיביעו התנגדות. האם זה יגרום לו לסגת.
כאשר מדובר על שאלות מומלצות ליזם פינוי בינוי, רצוי מאוד לשאול את כל השאלות שיכולות להעיד כי מדובר בקבלן אמין, אשר יממש את התוכנית העומדת על הפרק בצורה הטובה ביותר וישמור על הזכויות שלכם כדיירים.
