טיפים להשוואת מחירי נדל”ן

ההחלטה על רכישת דירה היא החלטה לא פשוטה. זו החלטה כלכלית הרת גורל שאצל רבים זו תהיה ההחלטה המשמעותית ביותר או אחת המשמעותיות בחיים. כשמתלבטים איזו דירה לקנות, דירה מיד שנייה/דירה חדשה או מתלבטים בין פרמטרים אחרים, מה שבסופו של דבר משחק הוא הכסף.

כל זוג או אדם שמגיעים לרגע בו יש להם כמה דירות שנראות להם והם מתלבטים איזו מהן לקנות, מנסים להשוות בין מחירי נדל”ן – מה המחיר של הדירה הזו אל מול השנייה? למה דירה כזו עולה יותר מדירה אחרת שמוצאת חן בעינינו אם יש בהן אותו מספר חדרים? מסתבר שיש פרמטרים שונים לתמחור של דירות ומה שנראה לנו בעיניים לא מקצועיות הוא לאו דווקא מה שצריך לברר. אז אם אתם בדרך לרכוש דירה ומתבלבלים בין המחירים השונים ומה אתם צריכים לבדוק, הנה כמה טיפים שיוכלו לסייע לכם.

מה חשוב לכם?

עוד לפני שאתם משווים בין דירות אתם צריכים לשבת עם עצמכם ולחשוב מה חשוב לכם, מהם הדברים שאתם לא רוצים להתפשר עליהם מעבר כמובן לדברים הברורים כמו גודל הדירה. לדוגמא, יכולות להיות 2 דירות באותו הרחוב ואף באותו הבניין באותו גודל ועם אותו מספר חדרים. הן יהיו חייבות להיות עם אותו תג מחיר? ממש לא. דירה אחת מהן יכולה להיות דירה בחזית הבניין עם מרפסת לכביש סואן ורעשני והדירה השנייה יכולה להיות דירה עורפית ושקטה יחסית. זו בדיוק הסיבה שאתם לא יכולים להשוות רק בין מחירים, אם דירה חזיתית לא באה בחשבון מבחינתכם, לא משנה בכמה היא תהיה זולה יותר אתם לא תרצו אותה.

אותו המחיר אך ישנה דירה משתלמת יותר

יכול להיות גם מצב הפוך, מצב בו כל הדירות באותו הרחוב שבאותו הגודל ומספר חדרים הן באותו מחיר, אך לכל אחת יש את היתרונות והחסרונות שלה. זה קורה בדרך כלל מכיוון שבעלי דירות שמחפשים למכור מסתכלים סביבם והמחירים שהם רואים שדירות זהות נמכרו בהם הם המחירים שהם רוצים. בבואכם להשוות בין מחירי נדל”ן חשוב שתשימו לב לכל פרט ופרט ולהבדלים בין דירות, המיקום שלהן, המצב שלהן וכדומה בשביל לקבל את ההחלטה הנכונה.

מידת ההשקעה בנכס

יש לא מעט דירות שנראות כאילו הן אותו דבר והמחיר שלהן הוא זהה (בדרך כלל באותו אזור או רחוב) הן באותו הגודל ועם אותו מספר חדרים. אך כשמדובר על דירה מיד שנייה, זו יכולה להיות מכשלה רצינית. דירה אחת יכולה להיות דירה במצב תחזוקתי מדהים, בלי בעיות מיוחדות ובלי תקלות שעשויות לעלות הרבה כסף לקונה ודירה שנייה לעומתה שנראית אותו הדבר, עשויה להיות דירה עם בעיות תשתיתיות שונות, דירה שההשקעה בה תהיה רבה בשלב כלשהוא לאחר קניית הדירה. אז מה עושים? כשמתלבטים בין דירות או כשכבר יש החלטה באיזו דירה בוחרים, מביאים חברת בדק בית. חברה כזו בודקת את מצב המים והחשמל, את מצב האינסטלציה והמערכות השונות, מזהה אם יש רטיבות בקיר וכדומה. חברה כזו תוציא דו”ח שיכול מאוד להיות שהוא יגלה לנו שהכול בסדר והמחיר של הדירה לא אמור לגדול הרבה יותר עם שיפוצים לאחר קנייתה, ומצד שני, דו”ח כזה יכול לגלות לנו שהדירה שלגביה אנו מתלבטים היא דירה שדורשת שיפוץ רציני בכמה עשרות או מאות אלפי שקלים ובבואנו להשוות בין מחירי נדל”ן אנו חייבים לקחת גם את זה בחשבון.

קירבה לתחבורה ציבורית

עוד פרמטר שחשוב לקחת בחשבון כשעושים השוואה בין מחירי נדל”ן הוא מהי הקרבה לתחבורה ציבורית והאם היא קיימת. יש לזה שני צדדים. צד אחד, אם יש תחנת אוטובוס קרובה, גדולה ורועשת בקרבת הדירה מחיר הדירה יכול לרדת עד לכ-15% בגלל הפגיעה באיכות החיים. מצד שני, דירה שיש אליה תחבורה ציבורית נוחה עשויה להיות מבוקשת יותר על ידי זוגות צעירים בלי רכב, משפחות ואפילו סטודנטים (כן, יש סטודנטים שקונים דירה) והמחיר שלה בהשוואה לדירה דומה אך ללא תחבורה ציבורית נוחה יכול להיות גבוה.

קירבה למוסדות חינוך

בבואכם להשוות בין מחירי נדל”ן, בין דירות מגורים שנראות כביכול עם אותו מפרט יש עוד פרמטר שאתם צריכים לקחת בחשבון. דירה שקרובה למוסדות חינוך איכותיים תהיה מן הסתם דירה יקרה יותר מאשר דירה שרחוקה ממוסדות כאלו, ומצד שני, דירה שקרובה למוסדות חינוך רועשים (מוסדות חינוך של ילדים) יכולה להיות זולה יותר בגלל ההפרעה לאיכות החיים. ולכן, אתם לא באמת יכולים להשוות בין דירות עם אותו המפרט בלי להתייחס גם לפרמטרים הללו.

פרמטרים נוספים שחשוב להכיר

הנה עוד כמה פרמטרים שיכולים להשפיע על ערך הדירה מעבר לגודל שלה, למיקום שלה ולמספר החדרים שבה. לדוגמא, דירה עם חנייה רשומה בטאבו בעיקר באזורים עם בעיות חנייה (תל אביב לצורך העניין) ערך הדירה עשוי לעלות בכ-10%. דוגמא נוספת היא ההבדל בין דירה בקומה עליונה בבניין עם מעלית או בניין בלי מעלית. עוד פרמטר שיכול להיות חשוב הוא מחסן שצמוד לדירה בטאבו, מה שבהחלט יעלה את ערכה וישנם עוד פרמטרים רבים שיכולים להשפיע על המחיר וצריך להכיר אותם כשעושים השוואה.

הטיפ החשוב ביותר – תתייעצו!

זהו אולי הטיפ החשוב ביותר. רובינו לא אנשי נדל”ן ולא מכירים את האבחנות הדקות, ושכירת איש מקצוע בשביל להתייעץ איתו יכולה לעשות פלאים. הוא מכיר טוב יותר את השוק, יודע אילו פרמטרים יכולים להשפיע על המחיר, והוא ייעץ לכם מה עליכם לעשות. הוא יעלה לכם אומנם כסף כי אף אחד לא עובד בחינם, אך הוא עשוי לחסוך לכם לא מעט בטווח הרחוק.

גלובלינקס התחדשות עירונית.