חברות התחדשות עירונית – חשוב לבדוק!

בירושלים, תל אביב ובעוד ערים וותיקות בישראל, ישנם הרבה מבנים ישנים ורעועים. בשנים האחרונות אנחנו עדים להתחדשות עירונית המתבצעת בכל אותם אזורים כאשר המבנים הישנים נהרסים במלואם ותחתם נבנים בניינים חדשים, בניינים רבי קומות, תוך חידוש ושיפור כל האזור מכל הבחינות.

הפרויקטים של התחדשות עירונית מאפשרים לדיירים המתגוררים באותן דירות ישנות, ליהנות משיפור הדיור ולעיתים אף מהרחבת שטח הדירה שלהם כאשר הם למעשה לא צריכים לשלם על כך דבר.

אך למרות שזה נראה כל כך מוצלח וטוב, עדיין ישנן נקודות תורפה שחשוב לשים לב אליהם על מנת שהתוצאה תהיה שווה.

אבל לפני הכול, חשוב לעשות סדר בדברים וללמוד אודות התחדשות העירונית ומה מציע כל אחד מהפרויקטים.

תמ”א 38/1 – חיזוקים ותוספות למבנים קיימים

זהו פרויקט המציע חיזוק ותוספות למבנה קיים כאשר הדיירים לא צריכים לפנות לשם כך את הבית. הבניין יקבל חיזוק בפני רעידות אדמה, הוא יקבל שיפוץ של החזיתות שלו, הלובי יחודש אך באופן כללי הבניין יישאר כפי שהוא על תילו. תמורת כל השיפוצים הללו והשדרוגים של המבנה, מקבל היזם את הזכות לבנות קומות נוספות על הבניין הקיים. זה למעשה הרווח שהוא מרוויח מכל ההשקעה.

פרויקטים כאלו הם בדרך כלל די קטנים והם מתמקדים באזור קטן של מספר בניינים או אפילו בניין בודד. היתרון בפרויקט מהסוג הזה הוא שהדיירים לא צריכים לנדוד ולמצוא להם מקום דיור חילופי. כמו כן מדובר בשיפוץ הנעשה תוך זמן קצר בדרך כלל ואינו גורם לחוסר נוחות המתמשך לאורך זמן.

תמ”א 38/2 – הריסת המבנה ובנייתו מחדש

פרויקטים של תמ”א 38/2 ומתחמים העומדים בפני ביצוע של תכנית פינוי בינוי, הם שניהם דומים. ההבדל הקיים בכל זאת ביניהם הוא בתב”ע. כלומר ההבדל יהיה בין מקרים אשר בהם יש כבר תכנית בניית עיר – תב”ע שהיא בתוקף והיא חלה על הפרויקט לבין אלו שהיזם אמור לקדם את האישור מול מי שאמון על כך. כאשר התב”ע הוא לא בתוקף, עשוי משך הזמן של הקמת הפרויקט להיות ארוך הרבה יותר.

בפועל, החברות שמגיעות מהתחום, מתמקדות בפרויקטים הגדולים אשר בהם יהיה על הדייר לעזוב את ביתו למשך כל תקופת השיפוצים. הבניין כולו ייהרס ותחתיו יוקם בניין חדש. הפרויקטים הללו כוללים בדרך כלל קבוצה גדולה של בנינים בגוש אחד ובאופן כזה יוצרים היזמים שכונות חדשות ממש. הדיירים כולם חייבים לעזוב את ביתם ולעבור למגורים זמניים במקומות אחרים. בסופו של התהליך הם ישובו אל בית חדש לגמרי, בבניין חדש ובאזור משופץ ומשודרג.

עוברים מישן לחדש – איך?

אז זה בהחלט נשמע פנטסטי. אך כאן נשאלת השאלה, האם אכן אפשר ללכת על פרויקטים מהסוג הזה בעיניים עצומות? האם אין מקום לבדוק מה ומי עומדים מאחורי היזמים או הפרויקטים? אז ברור שלא נוכל לעצום עיניים ולמסור את הבית שלנו להרס בלי שנקבל הבטחות ברורות לגבי העתיד.

חשוב לשים לב לכמה נקודות חשובות.

איתנות פיננסית – יש לוודא כי היזם אשר אליו אנחנו פונים מציג איתנות פיננסית. יותר מידי חברות קבלניות נקלעו במשך השנים לקשיים כלכליים שונים אשר השפיעו על העבודות אותם הם ביצעו (או שננטשו באמצע) אף אחד אינו מעוניין להשקיע את כספו בנכס, זול ככל שיהיה כאשר בסופו של דבר הוא ימצא את עצמו נקי מנכסיו. רק אם תהיו בטוחים כי מדובר בגוף יציב, ביזם שיש לו מספיק כסף על מנת להעמיד את ההתחייבויות הנדרשות בפני הבעלים של הקרקע תוכלו להיות רגועים.

רקורד מוכח ביזמות ובניהול פרויקטים למגורים –חשוב לוודא כי היזם הינו בעל ניסיון בבנייה בשטחים צפופים וקטנים בתוך העיר כאשר הדבר מחייב תמרונים מתמידים בין אילוצים.

ליווי מקצועי לכל אורך התהליך – חשוב למצוא איש מקצוע אשר ילווה את התהליך לכל ארכו של הפרויקט. כאשר מדובר בנושא של התחדשות עירונית, מדובר בדרך שהיא ברוב המקרים מפותלת וארוכה מאוד. היא כרוכה גם כן בשינויים, בתפניות ובעיכובים שונים.

חשוב שהצוות יכלול מערך פנימי אשר יקיים שיחות עם הדיירים ושיכלול מחלקות מקצועיות בתחומים שונים. אם זו מערכת קשרי לקוחות ואם זה מחלקת הנדסה או מחלקת רגולציה.

זהירות מהצעות נוצצות מידי

חשוב לדעת כי לעיתים ישנן הצעות נוצצות מידי. דיירים שמקבלים הצעות חריגות אשר כוללות תמורות גבוהות במיוחד ביחס לאחרות, הרי שהדבר נובע בדרך כלל מחוסר ניסיון מצד היזם שהגיש את הצעה. רוב רובם של ההצעות הם בדרך כלל עם תמורות באותו סדר גודל. תמורה גבוהה מידי עשויה להדליק נורת אזהרה. בדרך כלל יזם שמציע הצעה גבוהה מידי עושה זאת כי הוא רוצה לזכות בפרויקט בכל מחיר כדי לרכוש ניסיון.

הבחינו בין עיקר לטפל

יש כאלה שמשקיעים את כל כולם בבחירת הרצפות, בבחירת הכלים הסניטריים או בבחירה של הברזים. הם לא מבינים שהעיקר בו יש להשקיע ולבדוק זה את גודל הדירה, את החניה, המרפסות, המפרט הטכני של הדירות זה אמנם משהו שחשוב לבדוק, אך אפשר לעשות זאת אחר כך.

יוצאים למכרז

על מנת שניתן יהיה לבחור את איש המקצוע המתאים, כדאי לצאת למכרז. אך מנגד, לא מומלץ להרחיב את זה יותר מידי. אם תפגשו עם עשרה יזמים או יותר, הבחירה שלכם כבר תהפוך לבלתי אפשרית. צאו עם 3-4 חברות למכרז על מנת לשמור על האפקטיביות.

גלובלינקס – חברה שבונה הצלחות. פרויקטים של התחדשות עירונית עם מיטב אנשי המקצוע בתחום, תוך ליווי צמוד לאורך כל הדרך.