התחדשות עירונית בישראל – דו”ח מצב

ישראל היא מדינה מתקדמת, מדינה בה ברובה יש תשתיות טובות ואיכותיות, יש אוכלוסייה ברמה גבוהה ויש את כל מה שצריך בשביל לקיים חיים נורמאליים. אך עם כל הטוב הזה, עדיין יש אזורים מוחלשים ולא מעט, אזורים כפריים ואזורים עירוניים כאלו.

בכל מה שנוגע לערים, המונח התחדשות עירונית מתייחס לשיקום של אזור מסוים מבחינה חברתית או פיזית, מה שאומר תהליך שבסופו האזור יהיה אזור מתקדם יותר ואיכותי יותר. תהליך התחדשות עירונית יכול להיות מבוצע כמו גם יכול להיות יזום בדרכים שונות. הוא יכול להיות יוזמה של רשות מקומית, יכול להיות יוזמה של דיירי המקום ויכול להיות יוזמה של יזם שכל מטרתו היא רווח כספי.

תהליך שמונע על ידי הרשויות

למדינת ישראל יש אינטרס לחזק אזורים מוחלשים ולא רק כדי להעלות בהם את הרמה האנושית. יש ערים בהם יש אזורים עם בניינים ישנים עם מספר דירות, מה שאומר שהקרקע לא מנוצלת כמו שצריך לדירות חדשות. בערים הללו יש מצוקת שטחים לבנייה כמו גם מצוקת חנייה ותשתיות, והתחדשות עירונית בצורת פינוי בינוי שתיכף נסביר מהו, יכולה לעשות פלאים באזור. היא מזרימה דם חדש בצורת דיירים חדשים ואוכלוסייה ברמה גבוהה יותר, היא מאפשרת לחדש תשתיות ולשדרג את הקיימות וכולם מרוויחים.

תהליך שמונע על ידי יזמים

יש יזמים שרק מחפשים את ההזדמנות הבאה בנדל”ן. הם מחפשים אזורים בהם יש בניינים ישנים ונמוכים ומתכננים בהם פינוי בינוי. הם כמובן צריכים לקבל את הסכמת הדיירים במקום או לפחות של רובם, אך אם הם מצליחים הם גם משנים את פני האזור על ידי כך שהם בונים בניינים חדשים וגם מרוויחים לא מעט.

תהליך טבעי של התחדשות עירונית

יש אזורים בהם חיה בעיקר אוכלוסייה מבוגרת, אזורים בהם יש בתים ישנים ותשתיות במצב לא טוב. מטבע הדברים המבוגרים הולכים מהעולם בשלב כזה או אחר, ואוכלוסייה צעירה תופסת את מקומם. זה יכול להיות גם בשכונות מוחלשות בהן מחירי הדירות נמוכים, כך שזוגות צעירים קונים את הבתים הללו ואז יש להם דרישות. הם רוצים לשנות את פני השטח, רוצים יותר תשתיות, רוצים יותר מבנים קהילתיים ורוצים חינוך טוב יותר. הם רוצים שיפור פיזי של התשתיות והשירותים.

המצב בישראל

התחדשות עירונית החלה בישראל בשנת 1960, והיא התקיימה ומתקיימת באזורים רבים בתל אביב וביפו, בירושלים ובמקומות אחרים. יש כל הזמן התקדמות בתחום ויש שני תתי תחום בכל מה שנוגע להתחדשות עירונית, כשאחד מהם הוא פינוי בינוי והשני הוא תמ”א 38.

פינוי בינוי

מרכיב חשוב בהתחדשות העירונית בישראל הוא פינוי בינוי. פינוי בינוי הוא סטטוס של אזור מסוים, אזור בו הוחלט להרוס את בתי המגורים הנמוכים ולבנות במקומם בניינים גבוהים יותר עם יותר דירות. פינוי בינוי הוא פתרון מצוין או לפחות אחד הפתרונות להתמודדות עם מיעוט שטחי בנייה. יש ערים בהן אין כבר שטחים בהם אפשר לבנות והמחירים הולכים ומאמירים, ופינוי בינוי הוא למעשה לקחת תא שטח מסוים עם מספר דירות מסוים ולהגדיל את מספר הדירות בצורה משמעותית.

פינוי בינוי יכול להיות במסלולים שונים. הוא יכול להיות במסלול של תמ”א 38 שעליו נסביר בהמשך, הוא יכול להיות במסלול מיסוי בו הדיירים והיזם מקבלים הטבות מס מרחיקות לכת על הפרויקט, והוא יכול להיות במסלול בו הרשות המקומית היא זו שיוזמת את הפרויקט. בפינוי בינוי הדיירים הם מהמרוויחים הגדולים. במקום שהם יגורו בבית בו הם גרו עד עכשיו, בית ישן עם תשתיות ישנות ואולי גם בית קטן, הם יגורו בעתיד בבית גדול יותר או לפחות בגודל שהיה להם, בית עם תשתיות חדשות, עם נראות טובה יותר ובשורה התחתונה, בית ששווה הרבה יותר. ומה בינתיים? בין ההריסה של הבניין ובין בנייתן של הדירות החדשות בבניין החדש, הם יקבלו דירות שכורות והם לא ישלמו עליהן אלא היזם ישלם. הוא גם ישלם להם על הארנונה של הבניין הישן ויחד עם הטבות המס ושווי הדירה החדשה, זה משתלם במיוחד.

תמ”א 38

תמ”א 38 היא עוד צורה של התחדשות עירונית בישראל. תמ”א 38 היא תוכנית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, מבנים שנבנו לפני שנת 1980 ונחשבים למבנים שנבנו בסטנדרטים נמוכים שיותר של בנייה. תמ”א 38 היא תוכנית בה יש יזם שמקבל את האפשרות לבצע את הפרויקט, יזם שבתמורה מקבל הקלות באישורים מהמדינה ואפשרות לבנות עוד כמה דירות בבניין המחוזק, יש את הדיירים שמקבלים בניין מחוזק יותר וכזה שעתיד לעמוד ברעידת אדמה עתידית, ומקבלים בנוסף גם הטבות שונות בדמות ממ”דים לדירות שלהם, מעלית, אינטרקום או כל דבר אחר שסוכם ביניהם לבין היזם. ויש כמובן את המדינה, מדינת ישראל שיש לה אחריות על האזרחים שגרים בה והיא צריכה להוציא המון כסף על חיזוק המבנים ובמקום זה, היא חוסכת המון כסף בתמורה לאישורים.

אין ספק שתמ”א 38 היא תוכנית יצירתית שכל הצדדים מרוויחים ממנה, והיא חלק משמעותי מהתחדשות עירונית. לא פעם היא משתלבת יחד עם פינוי בינוי מה שאומר שלפי תיקון 2 לתמ”א לא חייבים רק לחזק את המבנה אלא אפשרי גם להרוס אותו ולבנות מבנה חדש וחזק במקומו.

מדינת ישראל היא מדינה בה להתחדשות העירונית יש מקום, בעיקר בגלל צרכים נדל”ניים ואחרים. לא משנה מאיפה היוזמה של ההתחדשות מגיעה באזור מסוים, העיקר שהיא מגיעה וצריך לברך על כך.