הפרת חוזה של יזם בפרויקט תמ”א

בשנים האחרונות יש יותר ויותר פרוייקטים של תמ”א ברחבי ישראל משתי סיבות. הסיבה הראשונה היא הרצון של הדיירים בחיזוק של המבנה שלהם. מדינת ישראל כידוע “יושבת” באזור מסוכן מבחינה גיאולוגית, וזו כבר לא שאלה של האם תהיה רעידת אדמה חזקה אלא על פי כל המומחים, מתי תהיה רעידת אדמה חזקה.

מי שבנה בתקן 413 שזה אומר אחרי שנת 1980 יכול להיות רגוע. הבניינים שנבנו אחרי ינואר בשנה הזו הם בניינים מחוזקים, בניינים שאמורים לעמוד ברעידת אדמה גם אם היא חזקה. אך מי שגר בבניין ישן יותר, כדאי שיאמץ את האפשרות של התמ”א כך שהוא לא יצטרך לשלם על חיזוק המבנה.

הסיבה השנייה שרבים מהדיירים של הבניינים הישנים הללו רוצים להיכנס לפרויקט כזה הוא הרווח הכלכלי שלהם. בצד השיפוצים הלא נעימים למשך תקופה, הם מקבלים גם הטבות בדמות ממ”דים לדירות שלהם, מרפסות, אינטרקום, עיצוב הבניין או כל הטבה אחרת שהוסכמה עם היזם מה שגם הופך את החיים שלהם לנוחים יותר וגם מעלה את ערך הבית שלהם בצורה משמעותית לא פעם.

אותם דיירים צריכים למצוא יזם שיסכים לקחת את הפרויקט על עצמו, יזם תמ”א שממן את הפרויקט ואמור להישאר בתוכו עד הסוף. אבל מה קורה אם יזם מפר חוזה באמצע? מה אם הוא מפסיק לעבוד או שהוא לא מקיים את התנאים שהוסכמו בין הצדדים?

הסיבות להפרת חוזה

הפרת חוזה מצד היזם היא לא דבר של מה בכך. היא לא רק לא ראויה ולא חוקית אלא גם עשויה “לתקוע” את הדיירים במצב מאוד לא נוח. מצד אחד החלו השיפוצים ויכול להיות שיש פיגומים, חומרי בנייה ופריטים נוספים שמפריעים לשגרת היום יום ומצד שני, הפרויקט תקוע ולא נראה שאי הנוחות הזו עומדת להסתיים. הסיבות להפרת חוזה מצד הקבלן יכולות להיות:

• בעיה כלכלית –פרויקט תמ”א 38 הוא פרויקט שיכול להיות יקר מאוד. היזם בונה על כך שהוא יקבל אישורי בנייה וכחלק מהפרויקט הוא יבנה דירות מהן הוא ירוויח, אבל לא תמיד יש לו את הגב הכלכלי לספוג בינתיים את ההוצאות. יכול להיות שיש לו גם פרויקטים נוספים ואחד מהם “הפיל” אותו, בכל מקרה התוצאה היא אחת – אין לו כסף להמשיך בפרויקט והוא מפר חוזה באמצע מה שאומר שהדיירים בבעיה.
• לא משתלם ליזם – יזם תמ”א עושה את מה שהוא עושה כי הוא רוצה להרוויח על הדירות כפי שציינו. הדירות הללו אמורות להביא לו רווח ולעיתים רווח נאה מה שיכול להתקיים אם הוא עשה את כל החישובים הנדרשים ווידא שהוא אכן אמור להישאר עם רווח ששווה את כל העבודה מבחינתו. לפעמים, היזם לא עשה נכון את החישובים או שבמהלך הדרך התווספו לו הוצאות שהוא לא התכונן אליהן מה שקורה בדרך כלל אצל יזמים עם ניסיון מועט בתמ”א, ועכשיו הוא מגלה שכל העניין לא משתלם לו. הוא מחליט להפסיק את הפרויקט באמצע או במילים אחרות, הוא מפר חוזה.
• רצון להשקיע במקום אחר – גם זה קורה. יזם (לא ממש ישר ולא ממש מתחשב) מגלה לאחר תחילת הדרך שהוא שם את ההשקעה שלו במקום לא מספיק רווחי עבורו. הוא מקבל הצעה לפרויקט תמ”א במקום אחר ומחליט להפר חוזה עם הדיירים ולהעביר את הכסף שלו למקום אחר. חשוב לציין שהוא יכול לא להפר רשמית את החוזה אלא למרוח את הדיירים, למשוך את זמן העבודה או לעשות כל תרגיל אחר כדי להוציא להם את החשק להמשיך לעבוד איתו.

מה עושים? קודם כל מוצאים עורך דין טוב…

סביר להניח שדיירים שנכנסים לפרויקט כזה עושים את זה בליווי של עורך דין. אם לא, זה בהחלט הזמן לפנות לעורך דין שמומחה בתמ”א, ויכול לסייע בכל מה שנוגע להפרת החוזה. לפעמים יש אי הסכמה בין הדיירים לבין היזם והוא טוען מנגד שהם אלו שהפרו עימו את החוזה. עורך דין כזה צריך להיות עורך דין לא רק עם ניסיון בנדל”ן אלא עורך דין עם ניסיון ספציפי במקרים מעין אלו. הוא אמור לסייע לדיירים כדי שהם יוכלו לסיים את העניין ויוכלו להעביר את הפרויקט ליזם אחר.

איך מוצאים יזם אחר?

אם היזם שלכם הפר עימכם את חוזה התמ”א ואתם מחפשים יזם אחר, הנה כמה כללי אצבע במציאת אחד כזה. הדבר הראשון הוא כמובן הניסיון שלו בפרויקטים מעין אלו. אתם לא רוצים ששוב, היזם יגלה באמצע שזה לא משתלם לו ואם תחפשו מישהו עם מספיק ניסיון, תפחיתו את הסיכויים שזה יקרה.

מה אתם צריכים לעשות? אתם צריכים לברר כמה שיותר על היזם, צריכים לדעת על פרויקטים שהוא כבר ביצע וקודם כל להגיע ולבחון אותם. אתם צריכים לדבר עם הדיירים של המבנים עליהם הוא עבד וצריכים להבין איך היתה האינטראקציה איתו והאם הוא קיים את תנאי החוזה.

אתם צריכים לדאוג להכניס בחוזה החדש פיצויים מספקים למקרה שהפרויקט שוב יתעכב, אתם צריכים לוודא שהחוזה יהיה לטובתכם כך שמקרה כמו שקרה לא יחזור שוב.

אבל מעל לכול, אתם צריכים לברר מהו מצבו הכלכלי של היזם או החברה אליה אתם פונים. אתם צריכים לוודא שיש ליזם גב כלכלי רחב מספיק, ושהוא יכול לעמוד גם בשינויים כאלו ואחרים במהלך הדרך.