הכול אודות חיזוק מבנים

בשנת 1927, לפני כתשעים שנה התרחשה אחת מרעידות האדמה החזקות שאירעו אי פעם בישראל. המוקד שלה היה אומנם צפון ים המלח אך היא הכתה קשות בערים טבריה, שכם, רמלה, יריחו וירושלים. רעידת האדמה גבתה את חייהם של מאות רבות בעיקר בשל התמוטטותם של מבנים רבים, בתי מלון (ביריחו מלון “ארמון החורף” נהרס לגמרי) בנייני מגורים ואחרים. לא היו אז מן הסתם תקני בנייה מחמירים ואף אחד לא צפה שרעידת אדמה כזו תגיע יום אחד, אך היום בשנות האלפיים אנו נמצאים במצב מתקדם הרבה יותר.

כיום, יש את המכון הססמולוגי ויש מומחים שיכולים לשער האם צפויה רעידת אדמה הרסנית או שלא. לצערנו התשובה היא חיובית ורבים מהמומחים בתחום מתריעים כבר שנים על התקרבותה של רעידת אדמה כזו, מה שמחייב את הרשויות ואת הממשלה לנקוט בצעדים להקטנת כמות הנפגעים וההרס העתידיים. החדשות הטובות הן שיש יוזמות ויש חשיבה בעניין, והצורך בחיזוק מבנים ברור, מבנים שנבנו בתקנים הישנים והם עשויים שלא להחזיר מעמד ברעידת אדמה משמעותית מה שמחייב טיפול מהיר. כתוצאה מכך נולדה תוכנית תמ”א 38 שאמורה לתת מענה לאותם מבנים שנבנו לפני שנקבעו תקנות הבנייה המחמירות בשנת 1975.

קצת על תמ”א 38

אומנם החשש מפני רעידת אדמה משמעותית קיים כבר עשרות רבות של שנים אך רק בשנת 1975 הוכרז התקן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה ת”י 413. חמש שנים לאחר מכן הוא הפך למחייב אך יש לא מעט מבנים שנבנו לפני היוולדו של התקן הזה והם מחייבים חיזוק מבנים. אך חיזוק מבנים והתאמתם לתקן הם הוצאה לא מבוטלת והמדינה חיפשה דרך יצירתית לממן את עלות חיזוק המבנים. ואכן, נמצאה דרך יצירתית כזו והיא לתמרץ יזמים לבצע את חיזוק המבנים הזה בתמורה לזכויות בנייה, הטבות מס, וכמובן קיצור התהליכים הבירוקרטיים.

הזכאות לחיזוק מבנים בהתאם לתמ”א 38.

אז מי זכאי לחיזוק המבנה שברשותו יחד עם הגדלת זכויות הבנייה? הבניינים שנבנו לפני שנת 1980 עם התקן הישן. בעלי בתים בבניינים כאלו יכולים לפנות ליזמים שיבצעו עבורם את הפרויקט או שהם מקבלים פניות מיזמים וחברות בנייה לגבי יישום תמ”א 38 אצלם. במקומות בהם מדובר על קרקעות עם ערך גבוה יש פניות רבות לבעלי הבניינים שצריכים חיזוק בשל הרווח הרב הצפוי ליזמים. במקרה ומדובר על מבנה אשר היתר הבנייה שלו הוא לאחר ינואר 1980 אך הוא לא נבנה בהתאם לתקנים הדרושים, תהיה חובה לחזק את המבנה אך לא יתקבלו היתרי בנייה במסגרת תמ”א 38. כל מבנה שאינו מחויב בתקן הבנייה 413 לא יהיה זכאי לתוספות בנייה, מבנים כמו מחסנים, מבנים בהם יש תעבורה מועטה, מבנים בני עד 2 קומות ששטחם לא עולה על 400 מטרים ואחרים.

כולם מרוויחים

התוכנית לחיזוק מבנים תמ”א 38 היא תוכנית בה כולם מרוויחים, תוכנית יצירתית שעשויה לפתור את החשש מקריסתם של לא מעט מבנים בעת רעידת אדמה.

בעלי הדירות – בעלי הדירות שמתגוררים בבניין שנבנה לפי התקן הישן, תקן שאינו נותן מענה ראוי לחשש מפני קריסה בעת רעידת אדמה מקבלים קודם כל בטחון. לאחר שיפוץ וחיזוק המבנה הוא הרבה יותר בטוח במקרה של רעידת אדמה וזהו הרווח העיקרי. בנוסף, יש יזמים שרוצים למשוך את בעלי הדירות לפרויקט כזה ומציעים להם הטבות כמו התקנת מעלית בבניין, התקנת ממ”דים, אינטרקום והטבות אחרות שמשנות את פני הבניין והופכות אותו לבטוח יותר ויפה יותר.

היזמים – היזמים אומנם משקיעים לא מעט במימון החיזוק של המבנה והתאמתו לתקן הקיים כמו גם התקנת מעלית, אינטרקום או כל הטבה אחרת שהם מסכמים עלה עם הדיירים אך בסופו של דבר הם מקבלים את הזכות לבנות קומה נוספת או אפילו שתי קומות. הרווח שלהם על מכירת הדירות בקומות הללו עולה כמובן לאין שיעור על ההשקעה שלהם בפרויקט.

המדינה – המדינה לא צריכה לממן את חיזוק המבנים ולא צריכה להקציב לכך כספים. מי שעושה את העבודה ומממן אותה הם היזמים והמדינה פטורה מתשלום.

תיקון מספר 2 לתמ”א 38

בשביל להבין מהו התיקון צריך להבין קודם מהו פינוי בינוי. בערים יש בעיה של מיעוט שטחים לבנייה בהן מה שיוצר יותר ביקוש ומעלה את מחירי הדירות ומה שגורם בסופו של דבר ללא מעט צעירים לעבור לפרברים. זה יוצר בעיות שונות ודורש פינוי בתים לבנייה, ויש בתים שניתן לחייב את בעליהם לפנות בשביל להרוס ולבנות בניין מגורים עם דירות רבות או במילים אחרות, לנצל אתה שטח טוב יותר. הם מקבלים כמובן הטבות שונות ובסופו של דבר הם עוברים לבית בחדש שנבנה להם. הקשר בין תמ”א 38 לפינוי בינוי הוא התיקון השני לתמ”א 38 שאומר שיזמים יכולים ליהנות מתוספת זכויות בנייה גם במסגרת של הריסה ובנייה מחדש (פינוי בינוי) במידה ומהנדס קובע שאי אפשר לחזק את המבנה אלא חייבים להרוס אותו.

מעבר לתיקון ה-2 לתמ”א 38 יש עוד שני תיקונים ובמהלך השנים נחקקו חוקים נוספים אשר אמורים לעודד עוד יותר חיזוק של מבנים ישנים שנבנו בתקן הישן לפני 1980. החוקים הללו מתייחסים להפחתה של היטל ההשבחה במתן היתר, הטבות בתשלום מס שבח, חוק הנוגע לרוב הדרוש בבניין משותף על מנת לבצע חיזוקים שונים וחוקים אחרים רלוונטיים.

נראה שעידוד יזמים ובעלי בתים עושה את שלו ויותר בעלי בתים שנבנו בתקנים הישנים פונים לחיזוק המבנים שלהם. בסופו של דבר כל החוקים והתקנות הללו נועדו לשמירת חייו של הציבור וכך צריך להתייחס לכך, חוקים ותקנות יצירתיים אשר נותנים את המענה הדרוש.