הדבר הטוב הבא: תהליך התחדשות עירונית בבניין שלכם
מה כולל בתוכו תהליך של התחדשות עירונית בבניין, כיצד הוא מטיב גם עם דיירי הבניין הנוכחיים וגם עם רוכשי דירות עתידיות שיתווספו לפרויקט המגורים? ממה צריך להיזהר כאשר יוצאים לתהליך מורכב שכזה ואילו עקרונות יש לבחון כאשר בוחרים את היזם שיוציא אותו לפועל?
ערים, באופן כללי, הן מרחבים דינמיים המשתנים ללא הרף, בהתאם לתהליכים חברתיים, פוליטיים וכלכליים. התחדשות עירונית היא למעשה התערבות יזומה שמטרתה לשדרג ולשפר את מערך התשתיות ואת איכות המגורים, ולחזק את הכלכלה המקומית.
ההתחדשות העירונית הפכה במשך השנים לכלי יעיל, באמצעותו ניתן לפתור בעיות של יוקר מחיה ומחסור בשטחים פנויים וזמינים לבנייה חדשה בערים בישראל. במקום לבנות בשטח חדש אך מרוחק ממרכז העיר, בונים מחדש במתחמים קיימים – בנייני דירות גבוהים יותר, חדישים יותר, העומדים בתקנים העדכניים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים ורעידות אדמה.
מתוך כך, תהליכים אלו מביאים להעלאת הערך של הבניין על דירותיו, שכן הם כוללים לרוב גם תוספות בנייה ושימושי קרקע. הדיירים שמפונים, מקבלים בסופו של התהליך דירה חדשה בבניין החדש שנבנה, הכולל ממ”ד ולעיתים חניה פרטית ושלל הטבות נוספות.
שדרוג הקיים או פינוי בינוי: כל הדרכים מובילות להתחדשות עירונית
התחדשות עירונית עשויה להתבטא במספר דרכים:
1. שדרוג ושיקום מתחם קיים
מתחמי מגורים, מתחמי עסקים ומסחר או תשתיות קיימות הקיימות בעיר, זוכים בדרך זו בשיקום או שדרוג. למשל, שכונות מצוקה בתוך עיר, שעוברות שיקום. הדבר יכול להתבטא בשיקום במבני המגורים והתשתיות, וגם, למשל, בהקמה מחודשת ומשופרת של החינוך בה. בגישה הזו, שלרוב אינה מחייבת פינוי, ברוב המקרים הדיירים יוכלו להישאר בבתיהם במהלך העבודה ולהנות בתום התהליך משיפור התנאים ואף עליה בערך הכלכלי של הדירה.
לרוב, הדיירים יורשו להרחיב את שטח הדירה שלהם, וכמובן ליהנות בשיפור התשתיות של המבנה- מים, חשמל, חיזוק מבני, ובתשתיות של הסביבה – חניות, כבישים ועוד.
2. פינוי בינוי – הריסה ובנייה מחדש
מדובר בהריסת מתחמים קיימים הנמצאים במצב תשתית ירוד, ובניית מחודשת. באופן זה, לרוב יוספו דירות במתחם, ישוקמו התשתיות בסביבת המתחם ואף יפותחו גנים ציבוריים. בשיטה זו, הדיירים המקומיים מפנים את דירותיהם לתקופת העבודה, בהליך מוסכם ומתואם מראש, ולשוב לדירות בתום התקופה.
- עיבוי בינוי
בשיטה זו, תתקיים הגדלת ניצול הקרקע במתחם מגורים קיים. ניתן באופן זה להגדיל את המבנים לרוחב, כלומר להגדיל את הדירות הקיימות, ו/או לגובה – כלומר להוסיף דירות חדשות. העיבוי מותנה במיקום ובצרכי האוכלוסייה במקום, תוך התחשבות בצפיפות שעלולה לנבוע מהתהליך והתאמת התשתיות ושדרוג התשתיות הקיימות.
מדוע חשוב להבטיח שהיזם שעומד לבצע את התהליך הוא אמין?
פרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38 הם באופן יחסי חדשים בארץ.
לכן, כאשר חברת בנייה או עירייה מחליטות להתחיל בפרויקט כזה, בעלי הדירות עלולים להיות חשופים לניצול חוסר הידע שלהם. כמו כן, במידה והושגו רוב של חתימות מדיירי הבניין – החוק מאפשר ליזמים להתקדם עם הפרויקט. חשוב לדעת כי במידה וישנו דייר שמתנגד לפינוי והוא בעמדת מיעוט, הוא חשוף לתביעה בגין מניעת שדרוג הנכס של שאר הדיירים ואולי אף מניעת העלאת הערך של השכונה.
מאחר ובמדינת ישראל כבר היו דברים מעולם, ולמרבה הצער יש לא מעט פרצות בתחום, הוחלט זה מכבר על ידי הממשלה, להסדיר את החוק ולעגן את ההגנה על הדיירים מפני שרלטנים המבקשים להתעשר, תוך שהם רומסים את זכויותיהם של בעלי הדירות באמצעות “מכירת חתימות” ליזמי בנייה.
קודם כל ניסיון: לדעת שאתם בידיים הכי טובות שיש
כאמור, בתחום הצעיר של התחדשות עירונית, הבחירה של היזם המבצע את התהליך היא קריטית.
חשוב לבחור חברה עם ניסיון מוכח בניהול וייזום פרויקטי תמ”א, החל משלב ההגשה, דרך קבלת היתר בניה ועד למסירת הדירות. יש לבחון את מומחיות העובדים, אנשי המקצוע וקבלני הביצוע של החברה עמה אתם מעוניינים לצאת לדרך, ולוודא כי היא בעלת התמחות ספציפית וניסיון ספציפי בביצוע פרויקטי התחדשות עירונית.
חשוב לבחון היטב את גם את הערכים המנחים את מובילי החברה עמה אתם עומדים לצאת לפרויקט. ערכים של יושרה ושקיפות, מוסר אישי, דייקנות ומקצועיות, וכמובן עמידה בלוחות זמנים – הם קריטיים עבורכם.
חשוב ביותר לבחון את הסטנדרטים המקצועיים של החברה – לוודא שהיא מעסיקה את היועצים ואנשי המקצוע האיכותיים ביותר, בעלי ניסיון המקפידים על עבודה מדוקדקת וירידה לפרטים בכל אחד מהפרמטרים הכרוכים בפרויקט.
האסטרטגיה של חברת היזמות צריכה להתחיל מתוך הבנת חשיבותה של תוכנית מתאר ארצית, תמ”א 38, והפוטנציאל הגלום בתוכה – הן ברמה הכלכלית, הן מבחינת שיפור איכות החיים של הדיירים ובעלי הדירות, והן ברמת הביטחון האישי.
במקביל, חשוב לוודא שיש לחברה מערך שירות לקוחות מסודר, עם נציגים אשר יתחזקו קשר קבוע עם דיירי הבניינים. שתמיד יהיה לכם עם למי לפנות ועם מי לדבר, לאורך כל הדרך.
פרויקט התחדשות עירונית, כאמור, אינו פרויקט נדל”ן רגיל. כשמדובר בבנייה המתרחשת עבור דיירים קיימים, לעתים ממש בזמן שהם עדיין נמצאים בדירותיהם, או פשוט אמורים לחזור הביתה בתום העבודה, חשוב שתעבדו מול גוף שהוא לא רק חברת בנייה, אלא בני אדם שבאמת מתחשבים בכך ודואגים לכם. גוף שמנוהל על ידי אנשים שיכירו אתכם באופן אישי במסגרת התהליך, ויציב אתכם במרכז העניינים
חשוב לזכור, שבסופו של דבר המטרה העיקרית בתהליך ההתחדשות העירונית – היא לייצר סביבת מגורים חדשה ואיכותית, שתאפשר לדיירים ליהנות ממגוון היתרונות של דירה בבניין חדש, תוך שמירת היתרונות הקיימים.
כל הפרטים על חברת ההתחדשות העירונית המנוסה בתחום – מחכים לכם כאן
