האם כדאי לי לעשות תמ”א 38 בבניין?
אנחנו לא רוצים להפחיד כאן אף אחד, אך זה לא ממש סוד שישראל נמצאת בסיכון גבוה למדי לרעידות אדמה. הדבר נובע בעיקר בגלל השבר הסורי אפריקני שעובר לכל אורכו של הגבול המזרחי של ישראל. על פי דברי המומחים, רעידת אדמה היא רק שאלה של זמן ואנחנו לא יכולים לצפות אותה מראש. מה שכן, אנחנו יכולים להיערך לקראתה, ללמוד איך להתגונן וזאת על מנת למזער את הנזקים שרעידת אדמה עלולה לגרום.
הצעד העיקרי שמדינת ישראל נקטה בו במסגרת הצורך בהיערכות לרעידת אדמה היא תכנית המתאר הארצית אשר היא מכונה תמ”א 38. למעשה התוכנית כבר נכנסה לתוקף לפני קרוב ל – 15 שנה, במארס 2005. התוכנית הזו נועדה בפעול לחזק את יסודותיהם של מבנים ישנים אשר על פי מחקרים הוכח כי אלו עשויים לקרוס במקרה של רעידת אדמה חזקה. באותו זמן נבדקו המבנים בישראל ועלה כי יש מעל למיליון דירות בישראל שהם לא עונים לקריטריונים מבחינת עמידות מול רעידת אדמה ואלו עתידים להיפגע במקרה ואכן תתרחש רעידת אדמה.
כל המבנים הללו זכאים להיכנס לתכנית המתאר 38 על מנת לחזק אותם ואת התשתיות שלהם.
הקריטריון הקובע הוא מבנים שהיתרי הבנייה שלהם הוצאו לפני ינואר בשנת 1980, זאת למעט המבנים אשר אלו קבלו פטור מטעם התקן הישראלי לרעידות אדמה.
מה עומד מאחורי הרעיון של תמ”א 38?
מדובר בתוכנית חכמה אשר בפועל לא אמורה לעלות כסף לא למדינה וגם לא לדיירי אותם המבנים. אחרי הכול מודבר בהחלט בכמות מרשימה של דירות שחייבות לעבור את ההליך ואין על מי להשית עלויות בסדר גודל שכזה.
אז כאן, נקבע כי יזם או קבלן אשר ייטלו על עצם את המשימה, יוכלו לשדרג את המבנה גם מבחינת יחידות דיור אותם הם יוסיפו לגובה. את הדירות הללו הם יוכלו למכור וכך הם יכסו את ההוצאות שלהם וכל השאר יהיה רווח נקי עבורם.
הדבר שעומד מאחורי כל זה הוא שלמעשה כולם ירוויחו מהדבר בסופו של דבר. המדינה שפטורה מההשקעה לצורך מיגון האזרחים שלה, הדיירים שנהנים מהשבחה של ממש של הנכס שלהם כפי שנפרט להלן, וכן היזם או הקבלן שמבצע את כל התוכנית שנהנה מדירות אותם הוא יכול למכור ללקוחות.
מה עושים במסגרת התוכנית תמ”א 38?
למעשה יזם שלוקח על עצמו את הפרויקט אמור להשקיע בכל הבניין ובכל דירה בפני עצמה. ראשית עליו לחזק את יסודות הבניין על מנת שהוא אכן יוכל לשרוד גם במצב של רעידת אדמה. מעבר לכך הוא אמור להוסיף לכל יחידת דיור גם חדר מוגן. שהרי מדובר במבנים שנבנו לפני שהוחל החוק המחייב בנייה של חדרי ממ”ד בכל דירת מגורים. ברור אם כן כי הדירה הקיימת מקבלת תוספת משמעותית של חדר נוסף שגודלו יהיה חייב להיות מינימום 25 מ”ר.
מלבד זאת צריך היזם לדאוג למעלית לבניין בגלל תוספת הבנייה לגובה. הוא גם יחדש את כל התשתיות של המבנה שזה כולל תשתיות החשמל, המים וכן הלאה. הוא גם צריך לדאוג לחניון שיכיל את כל הדיירים ולהתקין מערכת אינטרקום חדשה, הוא גם צריך להשקיע בלובי של הבניין ולמעשה, כל הבניין אמור לעבור מתיחת פנים משמעותית ולקבל מראה מחודש ומודרני.
האם כדאי להיכנס להליך כזה?
נדמה כי לאחר שהרחבנו והסברנו מה זה בעצם אומר, כבר ברור כי מדובר בהזדמנות מדהימה למבנים שזכאים להיכנס להליך כזה וממש לא כדאי לפספס אותה. כי לפני הכול ואחרי הכול, רמת המוגנות של הדיירים עולה במידה רבה. במיוחד עשוי הדבר להיות מורגש בקרב אנשים המתגוררים באזורים מוכי הקטיושות והטילים. אנשים שלא היו להם חדרי ממ”ד ונאלצו לנוס עם כל אזעקה שהושמעה אל המקלט או לכל הפחות אל חדר המדרגות ולא משנה מה היה העיתוי. אם זה היה באמצע הלילה ואם זה היה בכל זמן לא נוח אחר. כמו באמצע הארוחה או אפילו באמצע המקלחת. אלו יחוו הקלה של ממש כאשר הם ידעו כי על כל אזעקה שלא תבוא ועל כל טיל שלא יהיה, יש להם את המקום והפינה המוגנת בבית.
מעבר לכך יש את הרווח המהותי של השבחת הנכס. כאשר המבנה כולו מקבל מתיחת פנים, שיפוץ ושיפור של כל המראה הכללי שלו הרי ברור שזה יתרום רבות לכל דייר.
ועדיין לא ציינו את תנאי הדיור המשופרים מבחינת גודל הדירה. מדובר בחדר גדול נוסף אותו מוסיפים לכל דירה וזה מהווה בהחלט שיפור משמעותי עבור כל אחד.
האם זה פשוט כל כך להיכנס להליך?
על פי הנתונים שמתקבלים מטעם משרד הבינוי והשיכון הרי שעד לפני כשנה טופלו כ – 50,000 מבנים. מדובר במספר נמוך למדי ביחס למבנים שזקוקים לחיזוק הזה והם גם זכאים להיכנס להליך. מדוע זה כך?
אז האמת שיש לזה הרבה מאוד סיבות.
למעשה בכל רחבי הארץ יש לנו בניינים הזקוקים לשדרוג. זה כולל את הערים הגדולות כמו ירושלים, תל אביב, רמת גן, רעננה וכו’. אך זה כולל גם את ערי הפריפריה הרחוקות. בערים הגדולות התוכניות הללו משגשגות ממש. אך בערים המרוחקות זה לא ממש קורה. זה לא שהדיירים לא רוצים. אך הקבלנים פשוט מעדיפים את אזורי המרכז, שם יהיה להם קל יותר למכור את הדירות.
מעבר לכך ישנם מבנים רבים בהם הדיירים מתקשים לשתף פעולה כולם יחד על מנת להגשים את התוכנית וחבל שכך. כי כפי שכבר ציינו, מבנים שנכנסים לפרויקט מרוויחים מזה ובגדול.
