דירות למכירה מתמ”א 38

יש לא מעט אנשים שמחפשים דירה לקנייה. הם רוצים זאת עבור עצמם בכדי שיהיה להם איפה לגור, הם רוכשים עבור ילדיהם, רוצים נכס להשקעה או לקנות דירה מכל סיבה אחרת. הבעיה היא שכיום מחירי הדירות בעיקר באזורי הביקוש גבוהים מאוד, ומדובר בעיקר על דירות חדשות. רבים מאלו שמחפשים דירה למכירה יצטרכו להתפשר על דירה מיד שנייה גם אם הם רוצים חדשה, ולדירה מיד שנייה יש את החסרונות שלה. אבל יש פתרון יצירתי, יש פתרון שעונה על צרכים נוספים. המדובר הוא על דירות למכירה מתמ”א 38, דירות חדשות שיש להן יתרונות רבים אך לפני כן נסביר מהו אותו פרויקט תמ”א 38.

חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

מדינת ישראל היא מדינה מועדת לרעישות אדמה. ההיסטוריה מלמדת שאחת לכמאה שנה מתרחשת פה רעידת אדמה משמעותית, רעידת אדמה שבעבר החריבה אזורים שלמים. על פי כל המומחים, זו רק שאלה של זמן מתי תתרחש גם פה בישראל רעידת אדמה כזו והמדינה צריכה להיערך לכך. מאז 1980, מבנים נבנים בתקן מחמיר יותר ממה שהיה לפני כן, תקן שדורש חיזוקים רבים שאמורים לתת מענה יעיל במקרה של רעידת אדמה. הבעיה היא עם המבנים שנבנו עם היתרי בנייה לפני תחילת 1980, מבנים שחייבים חיזוק וכמה שיותר מהר ובדיוק בשביל זה יש את תמ”א 38, התוכנית לחיזוק מבנים ישנים.

מהי התוכנית?

תמ”א 38 היא תוכנית בה ניתן פתרון למימון חיזוק המבנים הללו, פתרון יצירתי בו כולם מרוויחים. מה זה אומר? זה אומר שדיירי בניין שנבנה בתקן הישן מוצאים יזם או קבלן שעוסק בתמ”א 38, והוא מצידו לוקח עליו את הפרויקט. הוא מחזק את הבניין בהתאם לנהלים והתמורה שלו היא לא כספית באופן ישיר, אלא הזכות לבנות עוד קומה או שתיים עם זכויות כמובן, ואת הדירות שהוא בונה בקומות החדשות למכור ומזה הוא מתפרנס. הדיירים מצידם מקבלים עוד כמה הטבות על הפרויקט, הטבות בדמות בניית מעלית, ממ”דים לדירות שלהם, הוספת מרפסת, שיפוץ הבניין, בניית הלובי או דברים אחרים שמותרים מבחינת החוק ושעליהם סוכם בין הדיירים לבין הקבלן. כך כולם מרוויחים, המדינה שלא צריכה לממן את פרויקט החיזוק, הדיירים שמקבלים תוספת בנייה ודברים נוספים והקבלן שבונה דירות ומוכר אותן.

תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2

יש שתי אפשריות של יישום התוכנית. הראשונה היא כפי שציינו, נחתם הסכם בין הדיירים לקבלן, הוועדה המקומית מאשרת את הפרויקט ויוצאים לדרך. אופציה שנייה שהיא תמ”א 32/2 היא הריסת הבניין הקיים עד היסוד, ובניית בניין חדש במקומו. יש יתרונות רבים לכך והעיקריים שבהם הם שלא צריך להיות תלויים באילוצים של בניין ישן וכדומה, אך חשוב לעשות את זה בזהירות ולקבל ערבויות על שכירות וכדומה, והוועדות המקומיות מערימות יותר קשיים.

יתרונות קניית דירה מתמ”א 38

פועל יוצא אם כן של תמ”א 38 הוא שנבנות דירות חדשות בבניין, דירות שנבנו על ידי הקבלן ומהן הוא מרוויח. מדובר אם כן על דירות חדשות בבניין ישן, ויש להן כמה יתרונות:

• לוחות זמנים – מי שקנה בעבר דירה בבניין חדש יודע עד כמה לוחות הזמנים שהקבלן התחייב עליהם עשויים להיות וורסטיליים. ברוב המקרים הקבלן לא נותן את המפתח לדירה בזמן, מה שעלול לגרום ללא מעט בעיות לדיירים הנכנסים. הם צריכים להמשיך לגור בבית פחות נוח או להמשיך ולשלם שכירות וההוצאות על כך יכולות להיות רבות (יש אומנם בדרך כלל הסכם והקבלן מחויב לשלם שכירות, אך הוא לא תמיד יעמוד בזה) כשמדובר על דירה למכירה מתמ”א 38, מדובר על דירות שנבנות מהר יותר מה גם שקונים את הדירות החדשות לאחר שהן כבר מוכנות ואין צורך להמתין או להתעצבן מלוח זמנים שסוכם ולא ממש מתממש.
• הכרת השכנים – אחת הבעיות בקניית דירה חדשה הוא אי הכרת השנים. יש לא מעט סיפורים על אנשים שרכשו דירה חדשה בבניין חדש, ויחד איתם נכנסו עוד דיירים אחרים שחלק מהם הפכו לבלתי נסבלים. שכנים עבריינים, שכנים רועשים ברמה בלתי נסבלת, שכנים מלוכלכים ועוד אין ספור בעיות אחרות שעלולות להיות. כשקונים דירה חדשה בבניין חדש זה סיכון לא קטן שצריך לקחת בחשבון. כשמדובר על דירה מתמ”א 38, מדובר על דירה שכבר גרים בה דיירים ורק בדירות החדשות שנבנו בפרוייקט יש דיירים חדשים. אם אתם מאלו ששוקלים לרכוש דירה מהפרויקט, תוכלו בקלות לברר על הדיירים הקיימים, תוכלו לתהות האם הם מתאימים לכם והסיכויים שתיפלו קטנים הרבה יותר מאשר בבניין חדש. כך אתם גם מקבלים דירה חדשה וגם שכנים שמראש מקובלים עליכם.
• מחיר – היתרון הגדול ביותר של דירות למכירה מתמ”א 38 הוא המחיר. רכישת דירה חדשה כיום בישראל היא בלתי אפשרית עבור רבים, ורבים שרוצים כזו נאלצים כפי שציינו להתפשר על דירה מיד שנייה. בעיקר כשמדובר על אזורי ביקוש, דירות חדשות בבניינים חדשים עולות הון תועפות ולא נראה שהמצב בישראל עומד להשתפר בשנים הקרובות. דירות מתמ”א 38 יכולות להיות פתרון מצוין עבור מי שמתעקש על דירה חדשה אך לא יכול להרשות לעצמו אחת כזו. מדובר על דירות במחירים הרבה יותר נמוכים מדירות חדשות בבניינים חדשים ובהחלט כדאי לשקול את זה כאופציה טובה.

לעשות את הבחירה הנכונה

ברכישת דירה יש לא מעט שיקולים, בין חדשה לישנה, בין אזור מסוים לאחר וכדומה. בבואכם לחפש דירה ובמידה ואתם מחפשים דירה חדשה, דירה למכירה מתמ”א 38 היא משהו שאתם צריכים לקחת בחשבון. יש לה לא מעט יתרונות, יתרונות שיכולים להיות בשבילכם ההבדל בין לקנות דירה או שלא.