דירות למכירה ברעננה. היתרונות של קניה מתמ”א 38

תמ”א (ר”ת לתוכנית מתאר ארצית) 38 היא תוכנית אשר מטרתה המוצהרת היא ביצוע החיזוק הנדרש למבנים בפני הנזקים אותם עלולים לחולל רעידות האדמה. במסגרת התהליך מבוצעת התאמת המבנים/בניינים העומדים בסכנה מוגברת לרעידת אדמה (מבנים ותיקים בני שלוש קומות ומעלה) לת”י 413 – התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, שנכנס לתוקפו ב-1975. תקן זה הפך למחייב עבור הקבלנים משנת 1980, והערכות מומחי בניה גורסות כי מרביתם של המבנים שנבנו לפני שנת 1980 אינם עומדים בדרישותיו, ובשל כך, קיים חשש, כי רעידת אדמה חזקה עלולה לגרום לקריסתם של בניינים רבים ברחבי הארץ ולמותם של אלפי אנשים – גברים, נשים וטף.

תמ”א 38 “מייצרת” מספר סוגי דירות

תמ”א 38 הרגילה כוללת בתוכה מספר הטבות שביניהן – תוספת בניה של עד ל-25 מ”ר לכל אחת מהדירות בבנין, הוספת מרפסת, הוספת מחסן, התקנתה של מעלית חדישה (במידה שחללו הפנימי של הבניין מאפשר זאת), חנייה (במקרים בהם קיים לכך שטח פנוי), ביצוע שיפוץ חיצוני לגינה ולבניין, שיפוצם ושדרוגם של הלובי ושל חדר המדרגות, התקנה או שדרוג של מערכות האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג התשתיות של הבניין (כצנרת המים, צנרת הביוב, מערכת גז וכד)’ ושיפוצם של חדר האשפה, חדרי האופניים/העגלות ומקלט הבניין. היא מבוצעת על בסיס הבניין הקיים ומוסיפה לו מספר קומות שמספרן (כמו גם ההטבות שברשימה) דורש אישור התוכניות על ידי הוועדה המקומית. ההטבות הללו עשויות להשתנות בין רשות אחת לרעותה. לאורך תקופת השיפוץ, במרבית הפרויקטים, ממשיכים הדיירים לגור בדירתם.

התיקון השני לתמ”א 38 הכניס אל מתחת למטריית התמ”א גם את האפשרות להרוס בניין ישן אשר עונה על תנאי התמ”א הרגילה, ותחתיו, לבנות בניין חדש שתכנונו ובנייתו עומדת בתקנים ההנדסיים המחמירים שמטרתם מניעת קריסתו בזמן רעידות אדמה. אפשרות זו נוגעת למבנים שבהם גם חיזוקם ושיפוצם לא יביאו אותם לעמידה בת”י 413, ובמקרים בהם, כלכלית, משתלמת יותר בנייתו של בניין מחדש על שיפוצו.

אופציה זו דומה לתוכנית פינוי בינוי, שמהותה היא ההתחדשות העירונית ולא חיזוק המבנים. כל ההטבות האפשריות לקבלן / יזם ולדיירים החלות על התמ”א המקורית, חלות גם על בניה זו, ביתרון גדול אחד – כאן, מתכנן הבניין אינו כפוף לתכתיבים המבניים שמכתיב לו הבניין המקורי, אלא מתכנן אותו מחדש לגמרי, ללא מגבלות עיצוביות. פרויקט כזה מחייב, כמובן, את מעבר הדיירים לדירה חלופית למשך כל תקופת הפרויקט, כאשר העלויות, במרבית המקרים, משולמות על ידי היזם/הקבלן.

כך, שבעצם, תמ”א 38 מייצרת מספר סוגי דירות. בבניין העובר את הליך התמ”א המקורית קיימים שני סוגי דירות – הדירות המשופצות/המחודשות שבבעלותם של הדיירים והדירות החדשות בקומות שנוספו לבניין שהן בבעלותו של הקבלן. התיקון השני לתמ”א (תמ”א 38/2) אף הוא מייצר שני סוגי דירות – בבעלות הדיירים ובבעלות הקבלן, אולם מאחר ומדובר בהריסת הבניין ובבנייתו מחדש, כל הדירות בבניין (אלה של הקבלן ואלה של הדיירים) הן דירות חדשות לגמרי, לא דירות משופצות.

תמ”א 38 המקורית פותחת בפנינו אפשרות של רכישת דירות זולות יותר

אם נדרג את מחיריהן של דירות שונות הנמצאות באותו אזור ממש, סביר להניח כי נגלה, כי הדירות מיד שנייה תהיינה הזולות ביותר. לכך ישנן מספר סיבות, המתחילות בכך, כי יחסית לדירות החדשות שהן תוצאה של בניית הקומות החדשות על ידי הקבלן בתמ”א 38 המקורית ולדירות בבניינים שעברו פרויקט במסגרת תמ”א 38/2, הדירות הישנות קטנות יותר, מצבן רע יותר, ומתישהו, בשלב כלשהו בעתיד, גם הן תיכנסנה לפרויקט תמ”א השייך לאחד משני הסוגים. אחריהן בדירוג המחיר, מגיעות הדירות המשופצות במסגרת תמ”א 38 המקורית והדירות החדשות בקומות החדשות שבאותה מסגרת. את הרשימה סוגרות הדירות החדשות לגמרי בבניינים שעברו פרויקט תמ”א 38/2. הן נחשבות ליקרות ביותר בסקאלת מחירים זו, ומחירן קרוב או זהה למחירן של דירות חדשות הנבנות בפרויקט בניה חדש שלא במסגרת תמ”א 38.

תמ”א 38 המקורית מאפשרת לנו חלון הזדמנויות

כפי שציינו בתחילה, חלק מהדיירים בבניינים העוברים פרויקט תמ”א 38 בצורתו המקורית נשארים לגור בביתם, משום שבפרויקט מסוג זה, הקבלן אינו מסדר עבורם מקום מגורים חלופי למשך הפרויקט. מגורים בבניין שהפך לאתר בניה למשך שנה וחצי או שנתיים, לעיתים, שוברים את רוחם של הדיירים והם מציעים את הדירות הללו למכירה. כאן, למהירי החלטה ולמזהי הזדמנויות נפתחת ההזדמנות לרכוש דירה משופצת במחיר שהוא נמוך באופן משמעותי (עד ל-15%-20% מתחת למחיר השוק) ממחירה של דירה חדשה בפרויקט בניה חדש.

לסיכום

פרויקטי תמ”א 38 (תמ”א המקורית ותמ”א 38/2 גם יחד) משנים את מפת הדיור הישראלית, לא רק בשל הדירות החדשות שנבנות במסגרתן ומוצעות למכירה, אלא גם בשל ההזדמנויות שהן פותחות בפני רוכשים ומשקיעים לרכישת דירות שמחירן נמוך, אבל איכותן גבוהה. יחד עם זאת, יש לבחון היטב כל אחת מהדירות הללו לגופו של עניין, ואת ההחלטה לגבש רק לאחר שבידיכם מצויים כל הנתונים הנדרשים.