באיזו עיר כדאי לרכוש דירה מפרויקט תמ”א 38?

אם אתם חושבים לקנות דירה מתמ”א 38 ואתם מתלבטים באיזו עיר, אנחנו ב”גלובלינקס” נשמח לסייע לכם. אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר ולקבל את כל המידע שאתם צריכים בשביל לקבל את ההחלטה הנכונה!

יש לא מעט אנשים שמחפשים דירה לרכישה. זו יכולה להיות דירה למגורים ויכולה להיות דירה להשקעה, ובעבר היו שתי אופציות לרכישת דירה: או דירה חדשה בפרויקט חדש, או דירה מיד שנייה. היום יש כבר אופציה שלישית, דירה מפרויקט תמ”א 38. זה אומר דירה חדשה בבניין ישן, דירה בבניין ששופץ אומנם אבל אי אפשר להשוות אותו לבניין בפרויקט חדש.

למה אנשים בכלל מחפשים את הדירות הללו? כי אלו דירות זולות יותר באופן משמעותי מאשר דירות חדשות בפרויקט חדש. אלו דירות שיכולות לעלות 5%-15% פחות, מה שהופך אותן לאטרקטיביות יותר ולאופציה עבור רבים כמו גם זה שהמחיר שלהם יעלה ככל הנראה בהמשך, מה שהופך אותן להשקעה נבונה.

קצת על תמ”א 38

בשביל להבין מאיפה צצו בכלל הדירות האלו, צריך להבין מהו תמ”א 38 ומאיפה המושג הזה נולד. תמ”א 38 אלו ראשי תיבות של “תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים” שכשמה כן היא – תוכנית אמורה לחזק מבנים שעלולים לקרוב בעת רעידת אדמה. זה לא סוד שישראל היא מדינה ש”יושבת” על השבר הסורי אפריקאי, וזה לא סוד שכל המומחים טוענים שרעידת אדמה חזקה היא רק עניין של זמן.

בשביל שלא יאבדו חיים ובשביל שלא יהיה הרס גדול, צריך לחזק מבנים שלא מספיק חזקים בכדי לעמוד ברעידת אדמה כזו. אילו מבנים? אלו שנבנו בתקן הישן. בעבר לפני שנת 1980, נבנו מבנים בתקן פחות קפדני מזה שהיום. המבנים של פעם לא יכולים לעמוד ברעידת אדמה ויש צורך לחזק אותם. בשנת 1975 אושר התקן החדש ובשנת 1980 הוא הפך למחייב, מה שיצר בעיה עם המבנים הקיימים ונולד הצורך לחזק אותם.

אבל יש אלפי בניינים כאלו וחיזוק שלהם הוא הוצאה גדולה מאוד למדינה, מה שחייב לחשוב בצורה יצירתית. והיצירתיות אכן הגיעה. עלה רעיון שהתקבל שאומר שיזמים יוכלו לקחת על עצמם את חיזוק המבנים, ובתמורה הם יבנו דירות חדשות בבניין הישן וימכרו אותן. הם גם יתקלו בבירוקרטיה מופחתת ככה שהדברים יוכלו להתקדם מהר יחסית. ככה גם הם ירוויחו וככה המדינה לא תצטרך להוציא את ההוצאה הזו.

ואיך משכנעים דיירים שגרים בבניין כזה לעשות לו חיזוק ולבנות דירות נוספות? נותנים להם הטבות, הטבות שיכולות להיות בדמות ממ”ד בדירה שלהם, לובי חדש, מרפסות, חנייה או הטבות אחרות שיאושרו על ידי וועדת הבנייה המקומית. הטבות כאלו גם יהפכו את החיים שלהם לנוחים יותר וגם יעלו את ערך הדירות שלהם באופן משמעותי. אין ספק שזה מצב בו כולם מרוויחים ויש ערים רבות בהן יש פרויקטים של תמ”א 38. אבל באיזו עיר לבחור? איפה כדאי לרכוש דירה מהסוג הזה?

בחירה בהתאם לסביבה…

אין באמת תשובה חד משמעית לשאלה באיזו עיר כדאי לרכוש דירה מפרויקט תמ”א 38. כמו בכל רכישה של דירה, צריך להסתכל מסביב ולראות לאן הסביבה הולכת וכמה עומדים להשקיע בה. הנה כמה טיפים שיוכלו לסייע:

מהם גילאי הדיירים?

אחד הפרמטרים החשובים ביותר שיוכלו לנבא מה עומד להיות עם הסביבה של הבניין הוא מהו גיל הדיירים. הרי מדובר בבניינים ישנים שבדרך כלל גאים בהם מבוגרים, אבל יש לא מעט בניינים כאלו שמתחילים לעבור שינוי. מטבע העולם הצעירים תופסים את מקומם של המבוגרים ואם יש זוגות צעירים באזור וגם אתם כאלו, סביר להניח שיהיו גם פארקים, גני שעשועים, גני ילדים ושאר מוסדות חינוך. לא פעם הסביבה היא כבר סביבה שמתאימה לילדים ואם לא, הדרישה מגיעה מדיירי האזור.

מערכת חינוך

עוד פרמטר חשוב בבואכם לבחון אזור מסוים לקנות בו דירה מפרויקט תמ”א אם אתם עם ילדים הוא מערכת החינוך באזור. היא יכולה להיות כזו שתתאים לכם ויכולה להיות כזו שלא, יכולים להיות בתי ספר וגנים קרובים ויכולים להיות כאלו שמצריכים נסיעה לא קצרה אליהם. בבואכם לבחון אזור מסוים אתם צריכים לקחת בחשבון גם את מערכת החינוך באזור בהתאם לגילאי הילדים שלכם ולתכנון המשפחה העתידי.

האפשרות להשכיר

דירה מתמ”א 38 יכולה להיות גם דירה שמיועדת להשקעה, מה שאומר שאתם רוצים להשכיר אותה. אם זו דירה גדולה אתם צריכים לקחת בחשבון שתיכנס אליה משפחה, ולכן בבחינת האזור צריך לוודא שיש גנחם ציבוריים, פארקים, מתנ”ס וכל מה שמשפחה עם ילדים צריכה באזור. אם זו דירה קטנה יחסית ואתם מתכננים להשכיר אותה ליחידים, זוגות, סטודנטים וכדומה, גם אז אתם צריכים לבחון את האזור ולראות האם יש בו תחבורה ציבורית, עד כמה הוא קרוב למוקדי בילוי, האם הוא נוח להגעה אליו וממנו ובכלל, האם הוא מתאים לסוג כזה של דיירים.

עבודות מתוכננות באזור

עוד משהו שישפיע על היכולת להשכיר דירה כזו אם היא להשקעה או לגור בה באיכות חיים אם קונים דירה כזו למגורים הוא מה הולך להיות באזור. האם מתוכננת בנייה מאסיבית? האם יש פרויקטים שהעירייה מתכננת להוציא לפועל? האם האזור עשוי להיות שקט בשנים הקרובות או רועש? את כל אלו תוכלו לדעת בעירייה…

יש לא מעט מקומות בהם אפשר לקנות דירה מתמ”א 38 ואין תשובה חד משמעית באיזו עיר עדיף. מה שכן, אתם צריכים לזכור שהמיקום חשוב אבל הוא לא הכול וכדאי שתבררו טוב על היזם שמציע לכם דירה כזו. ככל שיעבור הזמן יהיו יותר ויותר דירות מפרויקטים כאלו וכדאי לשקול אותן.