איך מחליפים יזם בפרוייקט תמ”א?
אם הבניין בו אתם גרים הוא בניין שנבנה לפני ינואר 1980 והוא לא עבר שיפוץ שאמור לחזק אותו, אתם חייבים להכיר את תמ”א 38. אבל סביר להניח ששמעתם את המושג הזה ויש סיכוי לא קטן שאתם כבר במהלכו של פרויקט מסוג זה, וקורה לא פעם שיש קשיים עם היזם.
יכול להיות שהפרויקט תקוע ויכול להיות שיש לכם אי הסכמות איתו מכל סיבה שהיא, וחשוב שתדעו שזו לא “חתונה קתולית” אתם יכולים להחליף את היזם ויכולים לבחור בחברה אחרת שתנהל עבורכם את הפרויקט הזה.
אבל רגע לפני שנבין איך מחליפים יזם תמ”א ומה חשוב לוודא כשמחפשים יזם כזה, הנה קצת מידע על תמ”א 38 ועל למה זו תוכנית כדאית למי שגר במבנה ישן.
קצת על תמ”א 38
אז מהי בכלל אותה תמ”א ואיך היא נולדה בכלל? למדינת ישראל יש לא מעט כאבי ראש, בעיקר ביטחוניים. יש לא מעט איומים על הגבולות אבל לשמחתנו אנחנו שולטים באיומים הללו בצורה די טובה עד היום. במה אנחנו לא שולטים? במה שלא בידיים שלנו וזה הטבע או אם להיות ספציפיים – אמא אדמה.
ישראל היא מדינה ש”יושבת” על מפגש לוחות טקטוניים, מה שאומר שהיא מועדת לפורענות בכל מה שנוגע לרעידות אדמה. רעידת אדמה היא כבר מזמן לא אירוע שיש סיכוי שיקרה, אלא לפי כל המדענים והמומחים, היא תגיע וכנראה בעוצמות גדולות מאוד. אחת לכ-100 שנים יש רעידת אדמה חזקה בישראל, ומכיוון שאי אפשר למנוע אותה כדאי להתכונן אליה כמה שיותר טוב.
איך מתכוננים לצרה כזו? קודם כל עם הסברה כמובן. צריך לתרגל וצריך ללמוד מה לעשות כשהיא תגיע, אבל לא פחות חשוב מזה, צריך לדאוג לחיזור המבנים, בעיקר לאלו שלא עומדים בתקנים הרלוונטיים.
אילו בניינים לא עומדים בתקנים הרלוונטיים? אלו שנבנו לפני שנת 1980. בעבר, הסטנדרטים של הבנייה בישראל היו נמוכים יותר אך בשנת 1975 שונה התקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה ובינואר 1980 הוא החל להיות חובה בבנייה.
אז מה עושים עם המבנים הישנים? צריך לחזק אותם מה שעשוי לעלות למדינה המון כסף. תמ”א 38 היא תוכנית יצירתית בה המדינה לא צריכה להוציא מקופתה את עלות השיפוץ, אלא עושים זאת יזמים שמקבלים בתמורה הטבות שונות, ודיירי הבניין המשופץ גם הם מקבלים הטבות כדי לדרבן אותם להסכים לפרויקט כזה. זה מקרה קלאסי של win win, כולם מרוויחים וכולם מרוצים.
מה מרוויחים? היזם מקבל זכויות בנייה בבניין ומרוויח מהדירות שהוא בונה, המדינה מצידה מקילה איתו על הבירוקרטיה ונותנת לו את אותן זכויות והדיירים מקבלים הטבות בדמות ממ”דים לדירות שלהם, תוספות של מרפסות, אינטרקום, מעלית או הטבות אחרות בהתאם לחוק.
אי הסכמות עם יזם
כל עוד הכול עובד כמו שצריך, זה מצוין. הבעיה מתחילה אם כן כשיש אי הסכמות עם היזם מה שמעכב את הפרויקט ולפעמים אפילו עוצר אותו. זה יכול לקרות בגלל שיש אי הסכמה על מה שסוכם, יכול לקרות בגלל שהיזם נכנס לקשיים כלכליים או אפילו פשט את הרגל וכרגע הפרויקט תקוע באמצע מה שמאוד לא נוח ופוגע באיכות חייהם של הדיירים (בגלל הבניין בו הם גרים שעומד באמצע שיפוץ) ויכול להיות שהוא לא עומד בזמנים או לא מתנהל כמו שצריך. אז איך אפשר להחליף יזם תמ”א באמצע הפרויקט?
תחלקו את הפרוייקט לשלבים
טיפ קטן – גדול למי שעומד בפני חתימה על חוזה עם יזם תמ”א. הפרויקט צריך להיות מחולק לשלבים, והשלבים הללו צריכים להיות כמובן בחוזה. כך יהיה לכם קל יותר להחליף יזם תמ”א במידה ותהיה בעיה כלשהיא, ותוכלו להמשיך עם יזם אחר מאותו השלב בו הפסקתם את היזם הקודם. חשוב כמובן שהכול יהיה בגיבוי משפטי ובשביל שתוכלו להחליף יזם אתם צריכים עורך דין עם ניסיון בתחום שינסח לכם מראש חוזה שיאפשר לכם נקודות יציאה. חשוב כמובן לעשות בדיקות שונות על היזם החדש או על החברה החדשה שתיקח את הפרוייקט, כדי שלא תצטרכו עוד פעם להחליף את היזם וכדי שתוכלו לישון טוב יותר.
חשיבות בחינת פרויקטים מהעבר…
בסופו של דבר כמו בכל תחום, חשוב שלחברה או ליזם שאתם רוצים לסגור איתם חוזה יהיה את הניסיון הדרוש. פרויקט תמ”א הוא פרויקט מורכב שדורש לא מעט ממי שלוקח אותו, וחשוב לבדוק מהו הניסיון הרלוונטי בפרויקטים מעין אלו. חשוב לוודא שהיזם יודע איך לבצע את הפרויקט כך שאיכות החיים של הדיירים תיפגע כמה שפחות, וחשוב שהוא יהיה כזה שיפצה את הדיירים במידה ואיכות החיים שלהם נפגעת יותר ממה שהיה מתוכנן.
בדיוק בגלל זה חשוב שיהיו המלצות מלקוחות עבר, המלצות שיכולות להעיד קודם כל על היחס של היזם ואחר כך על הביצוע שלו. איך בודקים? קודם כל מגיעים לבדוק ולראות פרוייקטים מעברו של היזם, ולאחר מכן גם מדברים עם הדיירים ובוחנים איך הייתה ההתנהלות.
גב כלכלי של היזם
כל כובד משקלו של הפרויקט הוא על היזם מה שדורש ממנו גם מימון של הפרויקט ואפשרות להחזיק את עצמו עד שהוא יראה ממנו כסף. הוא חייב שיהיה לו גב כלכלי חזק וחשוב לוודא את זה מכיוון שאם זה לא ככה הדיירים עשויים למצוא את עצמם עם פרויקט תקוע, עם בניין חצי משופץ ועם איכות חיים גרועה במיוחד.
