רשימת בדיקות שיש לבצע ליזם תמ”א 38 בבניין שלנו

חושבים על תמ”א 38 בבניין שלכם? אנחנו ב”גלובלינקס” נשמח לסייע לכם. אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר בהקדם!

אם הבניין שלכם נבנה לפני שנת 1980 זה אומר שהוא נבנה בתקנים פחות מחמירים מאלו שיש היום. זה אומר שהוא פחות חזק ופחות עמיד לאסונות כמו רעידת אדמה. זו הסיבה שבממשלת ישראל שברו בזמנו את הראש מה עושים עם כל הבניינים הללו, איך מחזקים אותם ובעיקר מאיפה מביאים מימון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

 

ואז נולדה לה התוכנית שתיקרא לימים תמ”א 38 – תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית נבנתה ככה שהמדינה לא תצטרך לממן את החיזוק, שקבלנים ויזמים ירוויחו כסף והכי חשוב – שדיירי מבנים כאלו יוכלו לחיות בשקט ובבטחה עם הידיעה שהם גרים במבנה בטוח, כזה שיעמוד ברעש אדמה גם אם הוא יהיה חזק ויותר מזה, הם יקבלו כל מיני הטבות שיעלו את שווי הנכס שלהם.

 

איך כל זה יקרה? בכמה מילים – המדינה תקל על הבירוקרטיה עם יזמים וקבלנים ותאפשר להם לקבל את האישורים הרלוונטיים תוך זמן קצר יחסית. היא תתגמל את היזמים או הקבלנים על ידי אישור לבנות קומות נוספות ודירות נוספות אותן הם יוכלו למכור ומזה להרוויח. כדי שהדיירים יסכימו לתקופת אי נוחות וכדי להקל על היזמים את מלאכת השכנוע, הם יתנו לדיירים הטבות כדוגמת אינטרקום, מעלית, הוספה של מרפסת או ממ”ד לבית שלהם, או הטבות אחרות במסגרת האישורים מהרשויות הרלוונטיות.

 

זו הסיבה שכנראה כבר קיבלתם פנייה מיזם או קבלן כלשהוא.  זו הסיבה שיכול להיות אפילו שאחד מהם לוחץ עליכם כי הוא רוצה לסגור איתכם עסקה, להיות זה שיבצע את הפרויקט וירוויח ממנו. אבל אתם לא תסגרו עם כל אחד, אתם צריכים לברר כמה דברים לפני כדי שתעשו את הבחירה הנכונה. אז איזה בדיקות אתם צריכים לעשות ליזם תמ”א בנין שלכם? מה אתם צריכים לוודא? הנה כמה דברים חשובים במיוחד.

בדיקת איתנות פיננסית

לא משנה אם מדובר על מזל שיש לו ניסיון מועט או שהוא אפילו ללא ניסיון או שמדובר על חברה מוכרת בעלת רקורד עשיר, בדיקת היכולות הכלכליות חשובה מאוד. בשביל שהפרויקט יצליח צריך איתנות פיננסית, את היכולת לעמוד בכל ההוצאות מגזינים שנקבעו. ההחלטה על בחירת היזם המיועד צריכה להיות על בסיס נתונים בכל הנוגע לפן הכלכלי, ולא על בסיס אינטואיציה או רגשות. הנה כמה בדיקות רלוונטיות שמוודאות איתנות כלכלית של מי שלוקח על עצמו את הפרויקט:

• איזון בין גובה הביטחונות לרווחים הצפויים – יזם או חברה אמורים לתת בטחונות הגיוניים ולא מופרזים, בהתאם לרווחיות הצפויה של הפרויקט. כל פרויקט הוא בהיקף אחר והביטחונות צריכים להיות בהתאם.
• כמות פרויקטים במקביל – כל פרויקט דורש תזרים מזומנים ואם יש יותר מידי פרויקטים במקביל זה סיכון עבור היזם או החברה. הם עלולים שלא לעמוד בתזרים המזומנים של כל הפרויקטים הללו במקביל.
• מהי שיטת המימון של היזם? – יזם תמ”א 38 יכול לפנות לשיטות מימון שונות. הוא יכול לפנות לקרן מימון או לבנק מלווה, וצריך שתהיה התאמה בין ההיקף הכספי של הפרויקט ובין רמת הרווחיות הצפויה. בעת בדיקת איתנות כלכלית כדאי מאוד גם להבין מהי שיטת המימון של היזם.
• פרויקטים קודמים – בדיקת פרויקטים קודמים של היזם יכולה בהחלט להצביע על איתנו פיננסית. זו צריכה להיות בדיקה מהו ההון העצמי של היזם, ומה הייתה הרווחיות שלו בפרויקטים הקודמים הללו.

ערבויות

בסופו של דבר פרויקט תמ”א 38 צריך להיות בטווח זמנים שמסוכם בין הצדדים, לשביעות רצון הדיירים ותוך עמידה בכל פרט ופרט בהסכם. כחלק מהרצון לשכנע את הדיירים שהם עושים עסקה טובה עם היזם הנכון ובכדי שהם יהיו רגועים וידעו שהיזם הזה הוא מה שהכי טוב עבורם, הוא צריך להעמיד בשבילם ערבויות. כחלק מהבדיקה של היזם צריכים הדיירים להבין אילו ערבויות הוא עומד להעמיד להם? האם הערבויות הללו מבטחות אותם? האם זה מספיק בשבילם?

בדיקת פרטי ההצעה

יש הצעה של יזם התמ”א וצריך לבדוק אותה לעומק. צריך לדעת מה היא כוללת ומה הם מרכיביה, והנה כמה שאלות שצריך לתת עליהן את הדעת:

• בדיקת כדאיות מצד היזם – יש יזמים ללא ניסיון שלא עושים בדיקה מקיפה עבורם האם הפרויקט כלכלי או לא. יש לזה השלכות משמעותיות גם על הדיירים ולכן חשוב לברר האם היזם עשה בדיקה כלכלית כזו שמבהירה לו שהפרויקט מספיק רווחי עבורו.
• איך היזם רוצה להרוויח – לכל יזם יש את הכוונות שלו בכל מה שנוגע למספר הקומות או כמות הדירות שהוא מתכוון להוסיף לבניין על מנת להרוויח מהם. חשוב לדעת מהן הכוונות של היזם בכל מה שנוגע לבניית התוספת שלו.
• הוספת מרפסת וממ”ד – יש יזמים שההצעה שלהם לדיירים היא בין השאר תוספת של מרפסת וממ”ד בכל דירה. חשוב לבדוק מהו שטח הממ”ד המוצע יחד עם המרפסת?
• קבלת תיאור החזית – חשוב לבקש לקבל תיאור של חזית ולובי הבניין אם הם עומדים לעבור שינויים.
• עבודה מול הרשות המקומית הספציפית – יזם איכותי הוא אחד בין השאר יש לו ניסיון בעבודה מול הרשות המקומית הספציפית בה קיים הבניין המיועד. לכל רשות יש את ההכבדות שלה וחשוב שהוא יהיה אחד שיכול להסתדר איתה.
• עבודות ל חיזוק הבניין– בסופו של דבר כל המטרה היא חיזוק של הבניין מרעידות אדמה. כדאי להבין אילו עבודות חיזוק יתבצעו בפועל.

יש עוד אין ספור דברים שאפשר וצריך לבדוק אצל היזם.