פינוי בינוי: זכויות הדייר

פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך המתרחש במסגרת יוזמות ההתחדשות העירונית ובו נהרסים בניינים ישנים, דייריהם מפונים למשכן חלופי, ובמקומם של המבנים הישנים, נבנים בנייני דירות חדשים, העומדים בתקני בניה עדכניים ומחמירים יותר. לרוב, אם לא מוטלות מגבלות שונות על הבניה, הבניינים החדשים יהיו גבוהים יותר ויכילו דירות רבות יותר מהבניינים שנהרסו במהלך הפרויקט.

הרקע לנושא הפינוי והבינוי

הרעיון, שמקורו בארה”ב ובאירופה, אינו רעיון חדש, ונמצא על סדר היום הציבורי הישראלי כבר משנות השישים של המאה הקודמת – בשנת 1965 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום התשכ”ה 1965, שהצורך שהניע אותו היה חידוש השכונות הישנות אשר נבנו בעליה הגדולה של שנות החמישים ואופיינו באיכות בניה נמוכה, בשל מגבלות שונות. במסגרת החוק, ניתנה בידי המדינה הסמכות על הכרזה על אזור או מבנה מסוים כדורש שיקום, לתכנן את השיקום הנדרש ולפנות את דייריו של המבנה או האזור, כדי לבצע את הבניה. חוק זה אף הסמיך את מדינת ישראל להעניק לקבלנים וליזמים המבצעים פרויקטים כאלה, הטבות שונות (כגון הטבות במיסוי וזכויות בניה עודפות), על מנת לתמרץ אותם לכניסה לביצוע פרויקטי פינוי בינוי. אולם למרות התנופה והרצון הטוב, רק בשנת 1998 הוכרז הפינוי בינוי רשמית כמדיניות ממשלתית, והפרויקט הראשון החל רק ב-2001 (אונו הירוקה, שאכלוסה הושלם רק 14 שנים מאוחר יותר). בשל הקשיים שהתגלו ביישום, בוצעו, במרוצת השנים, תיקונים ושינויים שונים, שמטרתם היא להקל ולשפר את תהליך הפרויקט. השינויים שהוכנסו מתייחסים, הן להפיכתם של פרויקטים כאלה לאטרקטיביים יותר בעיני היזמים / קבלנים והן להפיכתם לאטרקטיביים יותר עבור הדיירים. אם כי, לכאורה, נראה שהכף נוטה מעט יותר לטובתם של היזמים.

פינוי בינוי: זכויות הדייר

בחוק המקורי שנחקק בשנת 1965 לא צוין כי נדרשת הסכמתם של הדיירים במתחם המוכרז על ידי המדינה להתפנות מדירותיהם. גם הפיצוי שעליו דובר היה בכסף מזומן ולא בדירה חלופית, מהדירות החדש שתיבנינה. החוק גם לא כלל כל סעיף אשר הורה להחזיר את הדיירים אשר פונו מדירותיהם לדירות החדשות לאחר שנבנו. כמובן שכל הסיפור עורר שאלה עקרונית בעניין חוקיותו של המהלך, ובאופן טבעי, אף הערים מכשול נוסף לקידומם של פרויקטי פינוי בינוי.

בשנת 1996, הוקמה ועדת אייגס (בראשותו של איתי אייגס – סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, דאז) הוועדה הוקמה מתוך רצון להסדיר ולעגן את כל תחום הפינוי והבינוי. בין שאר המלצותיה של הוועדה, היא המליצה לתמרץ את הקבלנים בתוספות בניה. לאחר שהממשלה אימצה את המלצות הוועדה והגדירה את התחום כמדיניות ממשלתית, החל משרד השיכון ביישומה של התוכנית על ידי מינוין של חברות-מנהלות האחראיות על איתור השכונות ותכנון הפרויקט, בעוד היזמים / הקבלנים הפרטיים יהיו האחראיים על יצירת ההסכם עם הדיירים במבנים המיועדים להריסה.

בשלב זה, הבינה המדינה כי על מנת לקדם את יישומם של פרויקטי פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של הדיירים. לכן, בשנת 2006 חוקק חוק פינוי (פיצויים) תשס”ו 2006, שהסדיר את הפיצויים שיינתנו לדיירים שמפונים מדירותיהם לצורך ביצוע פרויקט כזה, הוא גם הניח את הבסיס לדרכי ההתמודדות עם הדיירים אשר מסרבים להתפנות מדירותיהם במסגרתו של התהליך. ראשית, הוריד החוק את היקף הדיירים / בעלי הדירה שהסכמתם נדרשת מ-100% ל-80% מבעלי הדירות. שנית, דיירים שמסרבים לביצוע פרויקט כזה בבניין, למרות ש-80% מבעלי הדירות בבניין שלהם הסכימו לביצוע, הוגדרו כ”סרבנים” והחוק קבע כי ניתן לתבוע אותם בעבור נזקים.

החוק קובע כי דיירים בבניין העובר תהליך זה, יפונו לדירה אחרת במהלך הבניה, וזאת, במימונו של היזם. בסיומה של הבניה, יחזרו בעלי הדירות לבניין החדש ויקבלו דירה חדשה (שהיא, יקרה יותר מדירתם הקודמת, ולרוב, גם גדולה יותר ממנה).

החוק גם מאפשר קבלת פיצוי כספי במקום הדירה הישנה, כאשר גובהו של פיצוי זה כפוף למו”מ בין היזם לדייר.

היבט המיסוי

הדיירים המפונים מדירותיהם במסגרת פרויקט כזה, לכאורה, מוכרים את הדירה הישנה ומקבלים דירה חדשה, אשר בה זכויות הבניה שלהם ממומשות, לכאורה. על פי החוק היבש במקרים כאלה, על הדייר היה לשלם את מס השבח, היטל ההשבחה ומס הרכישה. כדי לנטרל מכשול זה, נקבע כי דיירי הפרויקט פטורים מתשלומים אלה ותחולתם היא על היזם.

מיהו ומהו דייר סרבן?

החוק מתייחס, כאמור, גם להימצאותם של דיירים סרבנים. כדייר סרבן מוגדר בעל דירה אשר מסרב סירוב בלתי סביר לעסקה או כזה הדורש דרישות ופיצויים שאינם סבירים, יחסית לשכניו לבניין.

כסירוב בלתי סביר נחשבים מקרים בהם לא קיים אחד מהמקרים הבאים:

• העסקה המוצעת אינה כדאית לדייר מבחינה כלכלית
• לבעל הדירה הסרבן לא הוצעו מגורים חלופיים למשך תקופת הקמתו של הבניין החדש
• לבעל הדירה הסרבן לא הוצעו הבטוחות ההולמות לביצועה של העסקה
• לבעל הדירה הסרבן ישנן נסיבות אישיות שבגללן ביצועה של העסקה הוא בלתי סביר עבורו
• בעל הדירה הסרבן או בן משפחה שמתגורר עמו הוא בעל מוגבלות, ומגורים חלופיים שהוצעו אינם מתאימים למגורי בעל המוגבלות הזו

דייר סרבן ייתבע, והוא עלול לשאת בכל עלויות הנזקים ליזם ולשאר הדיירים, אשר נגרמו בשל עיכובה של העסקה או בשל ביטולה.