מה זה תמ”א 38 תיקון 3?
תמ”א 38 (או בשמה המלא – תוכנית מתאר 38), גובשה כדי לספק פתרונות לנושא הפגיעות האפשריות במבנים בעקבות רעידות אדמה. בתיאורה המלא, ההתייחסות אל התוכנית היא כאל תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות האדמה. בשנת 1975, נכנס לתוקפו התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה – ת”י 413. מאחר ומרבית הבניינים והמבנים שנבנו לפני שנת 1980 אינם, בהכרח, עומדים בתקן הספציפי הזה (ולכן הם גם אינם מוגנים כהלכה), באה תוכנית המתאר תמ”א 38 כדי לענות על הצורך. היא עושה זאת, על ידי מתן האפשרות לקבל את היתרי הבניה הנדרשים כדי לבצע חיזוקים במבנה, מבלי הצורך בהגשת תוכניות הבניה המפורטות. המטרה בכך הייתה לעודד בעלי בתים ובניינים לחזק את המבנים שלהם כנגד רעידות אדמה. אבל, ההיענות לתוכנית הייתה מועטה ודלילה והתוכניות שהוגשו לחיזוק בניינים בעקבות גיבושה ופרסומה של תמ”א 38 היו מצומצמות למדי. לכן, הוחלט על הכנסת מספר תיקונים ושיפורים בתוכנית, אשר יהוו תמריץ לכל הנוגעים בדבר (בעלי המבנים או הדירות וגם היזמים/קבלנים) וישכנעו אותם בכדאיות הכניסה לפרויקטי תמ”א. אחד מאותם התיקונים והשיפורים הוא תמ”א 38/3 או, בשמו הנוסף – תמ”א 38 תיקון 3.
תמ”א 38 תיקון 3
תמ”א 38 תיקון 3 נכנס לתוקפו בסוף חודש מאי 2012, כשנועד, בעיקרון, להרחיב את טווח האפשרויות אשר עומדות בפני יזמי פרויקט תמ”א בעת תכנון הפרויקט, על מנת למטב את התכנון ההנדסי של הפרויקט.
תיקון 3 מהווה שילוב בין כל הוראות/תיקוני תמ”א 38 שהיו עד אז, כאשר, מצד אחד, הוא מיועד להביא את התוכנית לרמה ההנדסית-ביצועית הגבוהה ביותר, ומצד שני, הוא התכוון להפוך פרויקטי תמ”א, אשר בעבר כדאיותם הכלכלית הייתה גבולית או מוטלת בספק לפרויקטים אטרקטיביים מבחינת רווחיהם ליזמים.
ניתן להבחין, כי תיקון מספר 3 צמח על רקע הקושי של הכדאיות הכלכלית ליזם, במיוחד מול הקשיים הטכניים שעמדו בפניו ליישום התוכנית כראוי, הלכה למעשה. בין האתגרים הללו, ניתן למנות את קבלת ההיתרים הנדרשים, השגת הסכמת מרבית הדיירים וכן הלאה. תיקון מספר 3 מתקן חלק מהבעיות האלה.
תגבור זכויות הבניה
לפי תיקון 3, זכויות הבניה במבנה שנועד לחיזוק (כפי שנקבעו בתוכנית התמ”א המקורית – תמ”א 38 “רגילה”), תגדלנה עד ל-2.5 קומות ממוצעות/טיפוסיות (כלומר – תוספת של קומה וחצי על פני הנקבע בתמ”א ה”רגילה”). דבר זה עשוי לשמש כתמריץ כלכלי משמעותי לחיזוקם של מבנים (וזאת בניגוד להריסת מבנים, אשר מיושמת בהתאם לתמ”א 38/2). עבור היזמים מדובר בתוספת של שלוש או ארבע דירות נוספות שאותן יוכלו לבנות בקומות העתידות להיבנות בכל פרויקט.
שינוי זכויות הבניה מיועד להגדיל את מספר יחידות הדיור שהינן בעלות פוטנציאל/צורך בחיזוק. מומחים בתחום הבניה הישראלית מעריכים כי התוספת מכניסה לטווח המבנים הדורשים חיזוק עוד כחצי מיליון דירות בכל רחבי המדינה (בעיקר בפריפריות).
כלומר – עפ”י מתאר תיקון 3:
- התיקון הגדיל את זכויות הבניה במסגרת התמ”א ה”רגילה”.
- התיקון הגדיל את פוטנציאל המבנים בהם יהיה ניתן ליישם את התמ”א ה”רגילה”.
ההתאמה בהיבטי המיסוי
מהיבט המיסוי, אותה תוספת שחלה בזכויות הבניה, תאפשר ליזמים לבקש את הפטור ממס בשל מספר גדול יותר של דירות שייבנו במבנים המחוזקים (וזאת, כאמור, בעקבות תוספת של קומה וחצי לקומות המפורטות בתמ”א ה”רגילה”).
ניסיון להקל ביישום תמ”א 38 תיקון 2
במסגרת תמ”א 38 תיקון 2 ניתנים היתרים להריסתם של מבנים שזקוקים לחיזוק ובנייתם מחדש תחת המבנה ההרוס. אף פרויקט כזה כרוך בתוספת זכויות בניה של קומות/דירות נוספות.
תמ”א 38 תיקון 3 מגיע כדי להקל על הדרישות המחמירות אשר קבעה תמ”א 38 תיקון 2 – אותן דרישות הקובעות, כי לא תאושר חריגה מקווי הבניין החדש מעבר לקווים הקיימים בתוכניות הבניה החדשות. התיקון מאפשר מספר הקלות בדרישות המחמירות, למשל, חריגה מסוימת מקו הבניין, שילוב זכויות הבניה בשל תוכניות במקום וכן הלאה.
גם כאן, המטרה היא לעודד הריסת המבנה, כאשר אופציה זו מהווה את האפשרות המועדפת ביותר לחיזוקו ההנדסי של המבנה, ללא כניסה של שיקולים זרים להחלטה.
נוהל ביצועה של בקרה הנדסית על בסיס בקשת היתר שכוללת חיזוק
מאחר ותמ”א 38 תיקון 3 מאפשר הוספת תוספות בניה גדולות יותר, גובר הצורך בביצועה של בקרה הנדסית. נספח 2 לתיקון 3 מפרט את המסמכים ההנדסיים שמציגים את הפתרון ההנדסי לצורך העמידה בדרישות סעיף 108 בתקן ישראלי 413 (התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה). המסמכים יוגשו לבחינתו המדוקדקת של מהנדס הוועדה המקומית, לפני קביעת הדיון בבקשה למתן ההיתר.
שילובם של מסמכים אלו בתהליך פרויקט תמ”א 38 מציבה את התיקון המדובר באמות מידה גבוהות יותר מבחינת התכנון ההנדסי.
ניוד זכויות הבניה
מניסיון בשטח מיישום תמ”א 38 עולה כי קיימים המקרים שבהם לא ניתן לממש פוטנציאל מלא של פרויקט תמ”א בגין מגבלות שונות (למשל, תחולה של מגבלות הבניה לגובה).
על מנת למצוא פתרון למבנים כאלו, כולל תמ”א 38 תיקון 3 אפשרות לחיזוק המבנים ללא הוספת קומות, וזאת, בתמורה לתוספות זכויות במגרשים אחרים המצויים בתחומה של אותה רשות מקומית.
