התחדשות עירונית בתל אביב

בישראל כמו בכל מקום בעולם, יש אזורים איכותיים יותר ופחות. האיכות יכולה להיקבע על ידי המבנים שיש במקום, על ידי האוכלוסייה והרמה שלה ועל ידי הנוף הכולל בעיר. יש אזורים שונים בישראל שצריכים לעבור איזה שהוא מהפך, איזו שהיא התחדשות על מנת שהם יחזרו לתפקד בצורה טובה. זה יכול להגיע לאחר הידרדרות האזור או כחלק מתהליך טבעי שקורה אחת לכמה עשרות שנים. התחדשות עירונית היא בדיוק זה, התהליך שעובר על אזור מסוים שהדרדר חברתית או פיזית עד שהוא חוזר להיות רגיל ונורמאלי.

מה מוביל לתהליך?

תהליך של התחדשות עירונית יכול להיות מובל בכמה דרכים. הראשון הוא על ידי הרשות המקומית. הרשות המקומית שואפת כל הזמן לשפר את רמת החיים, את השירות לאזרח, את הכבישים והתשתיות עליהם היא אחראית ורוצה לנצל את הקרקע טוב יותר מאיך שהיא מנוצלת. הרצון להוסיף כבישים, מקומות חנייה, מבנים ציבוריים לרווחתו של הציבור דורש לא פעם שינויים גדולים בהם ניגע בהמשך, שינויים מרחיקי לכת שבסופו של דבר כולם מרוויחים מהם.

עוד אופציה להנעה של תהליך כזה הוא זיהוי של יזם כלשהוא את האפשרות שעומדת לפניו. יש אזורים בהם יש מחירים נמוכים יחסית שמאפשרים ליזמים לרכוש בהם בניינים או מספר בתים, ולאחר הרכישה היזם הורס את המבנים ובונה במקומם מגדלים גבוהים, מה שמאפשר לו גם לממן את הרכישה של המבנים וגם להרוויח לאחר שהוא יסיים לבנות.

אופציה שלישית לתחילת הנעה של תהליך כזה הוא שינוי טבעי. יש אזורים בהם יש אוכלוסייה מבוגרת, אזורים בהם הבנייה היא מיושנת ולא יפה, אך במוקדם או במאוחר הדיירים הללו יתחלפו מכיוון שהדיירים הקיימים הולכים לעולמם או שהם עוברים לדיוק למבוגרים כמו בית אבות, דיור מוגן וכדומה. בהם לא משאירים אחריהם וואקום אלא במקומם מגיעים דיירים צעירים שקונים את הבתים הללו בגלל המחירים הנמוכים שלהם, והדיירים הללו רוצים לעשות שינוי, הם רוצים לשנות את פני האזור, רוצים לשפר את התשתיות ואת מערכת החינוך, ורוצים חיים טובים יותר ולא כמו אלו שהיו לקודמיהם.

בנייה נמוכה אל מול בנייה לגובה

בתחילת דרכה של מדינת ישראל כמו גם בכל העולם, הבנייה הייתה כמעט רק של בתים פרטיים. לא היו בניינים גבוהים והמקסימום היה של שניים או שלוש קומות. זה התאים לכמות האוכלוסייה של פעם אך היום יש מחסור גובר והולך בשטחים לבנייה. בעיקר בערים כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים ואחרות שהביקוש בהן הוא גדול מאוד, חייבים למצוא פתרון והפתרון הוא להרוס את הבתים הנמוכים ולבנות במקומם בניינים גבוהים שיוכלו לאכלס כמה שיותר דיירים. איך עושים את זה? יש כמה דרכים להגדיל את כמות הדירות כשצריך. שתיים מהן הן פינוי בינוי ותמ”א 38, שנראים היום בכל מקום.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא אחד מהכלים המשמעותיים ביותר להתחדשות עירונית. הוא מאפשר להזיז את הישן ולהביא במקומו את החדש, לשנות ולשפר ולאפשר חיים נוחים יותר ומרווחים יותר. פינוי בינוי כשמו כן הוא, פינוי של מבנים ישנים בשביל שיבואו במקומם מבנים חדשים, ורוב הבתים הללו שנהרסים, גם לא עומדים בתקן העמידות לרעידות אדמה.

פינוי בינוי מאפשר להחליף את האוכלוסייה או לפחות לשפר אותה, לשפר את המרקמים בעיר וליצור מגוון של משאבים בתחומי הדיור והתעסוקה. פינוי בינוי יכול להתקיים בשתי דרכים. הוא יכול להיות קודם כל פינוי מה שאומר שצריך למצוא לדיירים פתרונות חלופיים בדמות דירה שכורה עם תשלום השכירות להם, ולאחר שהבניין החדש נבנה לתת להם בו דירה שגודלה לפחות כמו הדירה הקודמת שלהם.

דרך שנייה היא למעשה הפוך, כשהכוונה היא לבינוי פינוי מה שאומר שקודם כל בונים בשטח בו אפשר לבנות ליד הבתים של הדיירים בלי לפנות אותם, ולאחר שמושלמת הבנייה מעבירים אותם לדירות שהוקצו להם והורסים את הבתים הישנים בהם הם גרים. כך הם פחות מטלטלים ועוברים רק פעם אחת, אך לדירה הרבה יותר מרווחת, ומרוויחים כמובן גם את שיפור התשתיות בסביבתם מה שהופך את הנכס שיש בידם לנכס ששווה הרבה יותר כסף.

תמ”א 38

תמ”א 38 הגיעה בכלל מצורך אחר ולא בשל הרצון להתחדשות עירונית, אם כי היא בהחלט תומכת גם בו. מדינת ישראל היא מדינה בה אחד הסיכונים הוא של רעידת אדמה משמעותית, כזו שתשאיר אחריה הרס רב לשנים ארוכות. לפי המומחים, זו לא שאלה של אם אלא שאלה של מתי, והתשובה לה צריכה לבוא בדמות חיזוק המבנים הקיימים. בישראל המבנים עומדים בשני סטנדרטים, הראשון הוא המיושן יותר שכבר לא מספיק אפקטיבי לדעת המומחים, והשני הוא לאחר שנת 1980 בו צריכים להיות כל המבנים בישראל.

אז מה עושים עם המבנים שנבנו בתקן הישן? צריך הרי לחזק אותם מה שיעלה למדינה הון תועפות… בדיוק בשביל זה יש את תמ”א 38 שהיא תוכנית יצירתית שאומרת שמי שיבצע את החיזוק יהיו יזמים וקבלנים, שבתמורה יקבלו היתרי בנייה ואפשרות להוסיף דירות לבניינים אותם הם יחזקו, כך שהרווח שלהם יהיה על מכירת הדירות. הדיירים מצידם יקבלו כל מיני הטבות בדמות הגדלת הדירה, הוספת מעלית, בניית ממ”ד או ממ”ק והטבות אחרות.

בתוכנית תמ”א 38 כולם מרוויחים. הדיירים שמקבלים דירות חזקות יותר ששוות גם יותר כסף, היזמים שמרוויחים מהדירות אותן הם מוכרים, וכמובן, המדינה שחוסכת המון כסף מכיוון שלא היא צריכה לממן את הפרויקט.