דירות למכירה מתמ”א 38 – כל מה שצריך לבדוק
אם אתם מחפשים דירה מתמ”א 38 לקנייה אתם לא לבד. יש יותר ויותר ביקוש לדירות מעין אלו ואנחנו ב”גלובלינקס” נשמח לסייע לכם ולייעץ לכם. כל מה שאתם צריכים הוא ליצור איתנו קשר בהקדם ואנו נחזור אליכם בחזרה בהקדם האפשרי.
אחת הדרכים לקנות דירה חדשה במחיר זול יחסית הוא לקנות אותה מפרויקט תמ”א 38. למה? כי מדובר על דירות חדשות בבניינים ישנים, בניינים שנבנו לפני שנת 1980 וצריכים חיזוק מפני רעידות אדמה. ברור שדירות חדשות בבניין ישן לא ימכרו באותו המחיר של דירות באותו הגודל ובאותו האזור בבניין חדש, וזו הסיבה שיש לא מעט ביקוש לדירות הללו.
ולמה יש ביקוש לדירות הללו? מעבר למחיר הזול יחסית שמוערך ב-5%-15% פחות, יש גם לא מעט משפחות שרוצות לשדרג את דירתן לדירה חדשה אך הן לא מעוניינות לעבור מהאזור בו הן גרות. יש גם לא מעט זוגות צעירים שרוצים לגור ליד ההורים, ויחד עם הרצון בדירה חדשה, מה שנשאר להם באזור כזה הוא דירה מפרויקט תמ”א 38.
תמ”א 38 – כולם מרוויחים
תמ”א 38 היא תוכנית שנהגתה על ידי ממשלת ישראל לפני המון שנים, כמענה לצורך במימון חיזוק מבנים שנבנו בתקן הבנייה הישן לעמידות בפני רעידות אדמה. התקן החדש נכנס לתוקף בשנת 1975 והחל להיאכף בשנת 1980, ומימון חיזוק דירות ישנות יותר היה יקר מאוד.
הפתרון שנמצא הוא כזה שנותן מענה לכולם. יש את הדיירים שבלא מעט מקרים לא רוצים את כל הבלגן הזה ומעדיפים להישאר בבניין לא מחוזק, והתוכנית מציעה להם פיצויים שונים בדמות ממ”דים ומרפסות, חזית חדשה לבניין, מעלית ודברים אחרים כך שערך הדירות שלהם יעלה בצורה משמעותית (מה שמגיע לא פעם גם ל-40% יותר!)
יש את היזמים שהם אלו שעושים את החיזוק וממנים אותו והם אלו שנותנים לדיירים את ה”מתנות” שהוזכרו אלו שמעלות את ערך הנכס שלהם ובתמורה הם מקבלים זכויות בנייה של קומות נוספות ודירות נוספות ומהן הרווח שלהן, ויש כמובן את המדינה שלא צריכה לממן את החיזוק הזה. מדובר כמובן על מיליארדים רבים שהמדינה חוסכת ואם מדובר על מצב של WIN WIN, אז למה לא?
לבדוק טוב לפני שסוגרים
כמו בכל עסקה בטח כשהיא גדולה וכמו כל קנייה של דירה או כל נכס אחר, יש לא מעט דברים שצריך לבדוק. בעיקר כשמדובר על דירה מתמ”א 38, חשוב לבדוק שהכול כשר וכמובן שאם קונים את הדירה כשהיא עוד על הנייר ובתחילת הפרויקט, צריך לקבל ערבויות שונות על מנת לוודא שלא יהיו בעיות עתידיות. אז אילו בדיקות כדאי לעשות לפני שקונים דירה מפרויקט תמ”א 38?
ההתקשרות בין היזם ובעלי הזכויות
בעלי הזכויות אלו הדיירים של הבניין, אלו שאמורים לקבל גם בניין מחוזק וגם את השבחת הנכס שלהם בהתאם למה שסוכם. אבל חלק מההסכם איתם יכול להיות נוגע גם לאופי הדיירים שיקנו את הדירות החדשות, וזה משהו שמי שקונה דירה מפרויקט תמ”א 38 צריך לדעת.
יש גם בעיות עמוקות יותר כמו חתימה של היזם עם רוכשי דירות עוד לפני שהוא חתם הסכמים עם כל בעלי הזכויות. אם אתם עומדים לרכוש דירה מתמ”א 38 אתם צריכים קודם כל לבקש את ההסכמים בין היזם ובין הדיירים. אתם צריכים לצלול לעומקם וצריכים להבין אותם ולתת לאיש מקצוע (עורך דין) לעבור עליהם בשבילכם, כדי שלא תפספסו שום דבר שיכול להיות רלוונטי עבורכם. אתם צריכים להבין האם יש תנאים מוקדמים כלשהם לרכישת הדירות הללו, האם כל בעלי הזכויות חתמו על ההסכמים ומי לא חתם וכדומה.
בטוחות לקונה
מי שקונה דירה בתמ”א 38 חייב לבטח את הכסף שלו, כדי שהוא לא ירד לטמיון מכל סיבה שהיא. זו הסיבה שצריך לוודא שיש את כל הבטוחות הרלוונטיות, ולהבין מהי סוג הבטוחה והאם היא מספיקה. חשוב להבין האם יש ליווי בנקאי לפרויקט והאם יש ערבות בנקאית לתשלומים שאתם מכניסים כרוכשים במהלך הפרויקט, צריך לוודא שהתשלומים ניתנים בהתאם להתקדמות וכמובן שיש הערת אזהרה לטובת הקונה על היחידה החדשה.
יזם שנקלע לקשיים או לפשיטת רגל יגרור איתו את כל מי ששילם לו. אתם לא יכולים להרשות לעצמכם שלא יהיו לכם את הבטוחות הנכונות והטובות ביותר ואתם חייבים לערב עורך דין מומחה בתחום שיוודא עבורכם את העניין הזה.
בקרה על הפרויקט
פרויקט תמ”א 38 הוא פרויקט שתחום בזמנים. הרי גם הדיירים רוצים כבר לגמור עם אי הנוחות הזו וגם אתם כקונים רוצים לוודא שהנכס שלכם יהיה מוכן בזמן, ולכן אתם צריכים לוודא שיש בקרה על הפרויקט. מה זה אומר בקרה? זה אומר קודם כל עמידה בלוח הזמנים שנקבע ומעבר של ציוני הדרך שנקבעו. זה אומר שהכול לפי התוכנית וזה אומר שאם יש חריגה ממה שסוכם אז יש גם קנסות. בלי פיקוח ובקרה איכותיים היזם יכול לעשות מה שהוא רוצה. יהיה לכם קשה מאוד עד בלתי אפשרי להחזיר את הגלגל אחורה במצבים מסוימים כך שצריך להיות עם עין פקוחה כל הזמן.
האם יש היתר בנייה?
כל בנייה דורשת כמובן היתר בנייה ואפשרי עקרונית לחתום עם יזם גם לפני שמתקבל היתר כזה. כמובן שכמה שקונים מוקדם יותר לפני שיש את היתר הבנייה ככה הסיכון גדול יותר, והמחיר אמור להיות בהתאם. חשוב לברר באיזה שלב הפרויקט נמצא והאם יש כבר היתרי בנייה או כמה זמן זה אמור עוד לקחת. חשוב גם שיהיו סעיפים בהסכם שיאפשרו להשתחרר מהחוזה במידה ויהיה איחור בקבלת היתר הבנייה.
